這種性質類似於開發商代建了。可以這么操作，簽署代建託管協議，然後按照開發流程走。最後應該是政府回購吧？
㈡ 政府與開發商簽訂土地出讓協議，怎麼寫呢
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㈢ 與政府合作項目合同簽訂以投標文件還是工程批復為准
1、項目已批復，在招標過程中，投標文件是對招標文件的響應，招標單位應該專對項目結構，規模作屬明確的說明，如果未做說明，投標單位對工程按既有招標資料進行報價，簽訂合同。項目實施過程中發生變化，可以進行變更。如果招標文件已按批復對項目的變化做過調整，那麼結構，規模變化引起的增加是不予認可的。
2、固定總價合同，如果增加甲方認可的工程量，可以進行合同變更，或補充協議，增加價款。
㈣ 開發商與政府簽訂合作協議時，土地未經招拍掛，合同有效嗎
地方不同。抄要求辦理的東西程序襲也不盡相同，給你一個參考的。一般，在進行招拍掛之前，不需要辦理規劃手續，但不並不是說你不用找規劃部門，招拍掛的土地要有規劃設計指標，這些指標你需要和規劃商量，這樣就可以盡可能的根據你的要求來出規劃指標。兩證一書要到招拍掛之後執土地出讓合同來辦理。規劃設計條件包括。容積率，建築密度。綠化率，以及建築套型等很多東西。最主要的也就是容積率，容積率越多，就意為著建設面積越大，這樣你就可以多建房，多賣錢了。
㈤ 房地產開發商在建設過程中要簽哪些合同，即合約規劃清單，謝謝！
一、建設工程結算糾紛的法律適用及審判參考
建設工程領域的法律法規比較繁雜，其中重要的基本法律有三部，即建築法、招標投標法及合同法。若將建設工程領域的法律法規視作一部法典，那麼這三部基本法律可稱作「總則」及二部「分則」。其中，建築法雖因制訂時間較早內容較為原則，但已確立建築業的基本法律制度；招標投標法主要從市場管理的角度規定具體的招投標規則及法律責任，排除不正當競爭，違反招標投標法將導致建設工程施工合同無效，同時備案合同與實際簽訂的合同矛盾的以備案合同為准；合同法將建築工程合同作為有名合同單列一章予以規定，確立了建築工程價款優先受償權。最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（下稱司法解釋）對「黑白合同」、「墊資」等問題做出了規定，亦是審判此類案件的重要依據。
此外，需要關注的是《建設工程施工發包和承包計價管理辦法》、《建設工程工程量清單計價規范》、《建設工程價款結算暫行辦法》，這三部規定確立了採用工程量清單計價的模式。在我國，建設工程的傳統計價方法是概預算定額加增減賬，國際上通行的工程計價方式則是工程量清單，前者的特點是：定額具有法令性，經發布執行的預算定額，各地區、各部門都不得因自己的特點對預算定額進行任意修改和換算，各企業均須遵循。但在市場實踐中，發承包人往往離開定額定價進行議價，議價最典型的方式就是工程量清單方式。司法實踐中工程量清單作為招投標文件的核心內容，是建設工程施工合同不可分割的部分，即使工程結算時對工程量進行變更調整，也是在清單原有工程量的基礎上進行增減。
二、建設工程施工合同的法律效力
根據司法解釋的規定，即使施工合同無效，但工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。施工合同是否有效直接關系違約責任約定等合同條款的效力，因此，審理建設工程結算糾紛必須首先確定建設工程施工合同的法律效力。司法解釋列舉了建設工程施工合同無效的情形，是認定建設工程施工合同效力的依據，這在審理建設工程糾紛中具有重要意義。
此外，還有其他諸多法律規定及行政管理性規定。鑒於此，筆者認為，必須嚴格從是否違反法律、行政法規的強制性規定來判斷合同效力，不能僅僅因為違反某一行政管理性規定，就認定施工合同無效。同時，在合同效力能夠補正的情況下，應給予補正機會。
根據司法實踐，以下施工合同雖存在瑕疵，但可被認定為有效合同或根據補正情況被認定為有效合同：發包人與承包人簽訂無取得土地使用權證、無取得建設工程規劃許可證、無辦理報建手續的「三無」施工合同應確認無效，但在審理期間已補辦手續的，應確認合同有效；違反《建設工程規劃許可證》的規定，超規模建設所簽訂的合同，經批准可補辦手續，且無違反其他法律規定的，應確認合同有效；發包人經審查被批准用地,並已取得《建設用地規劃許可證》,只是用地手續尚未辦理而未能取得土地使用權證的,不宜將因發包人的用地手續在形式上存在欠缺而認定所簽訂的建設施工合同無效；承包人跨省區或跨市承攬建設工程,但未辦理外來施工企業承包工程許可手續而訂立的建設工程施工合同,應責令承包人補辦有關手續,並由有關行政部門按規定處理,而不應據此認定合同無效；具備法人資格的承包人的內部分支機構,在其營業執照的經營范圍內對外簽訂的建設工程合同,應視為承包人對其行為已授權,其簽訂的合同有效,並應以該承包人的建築資質等級結算工程款；施工許可證應屬於管理性規范，並非影響合同效力性的規范，如果領取施工許可證時，施工合同已經簽訂，則是否取得施工許可證不影響合同的效力。
三、建設工程造價的具體審理確定
（一）建設工程合同計價模式的正確分類
建設工程合同計價模式的正確分類應為總價合同與單價合同兩種類型。總價合同是指在施工合同中由雙方經事先計算，預先確定完成一個建設工程的總價，承包單位據此完成該工程全部施工內容的一種合同。如無設計變更、現場簽證單的發生，則工程量固定不變，合同總價維持不變。反之，在原有合同總價上做增減賬，得到結算總價。單價合同是指承包方在工程投標時，按招標文件及相關圖紙資料就分項工程所列出的工程量表確定各分項工程費用，在合同中約定以前述各單項費用計算總價。合同總價只有在工程完成後才能確定。
（二）固定總價合同的固定與不固定
司法實踐中經常遇到的是固定總價合同，即俗稱的「包干價」、「包死價」合同，當事人在結算時往往提出價款變更要求，產生爭議原因之一為「價差爭議」：由於建設工程施工時間長，在合同簽訂之後，工程所需主要原料有時會出現大幅的價格上漲，從而產生爭議；原因之二為「量差爭議」：雖然發包人與承包人在簽署合同時約定固定總價，但這個固定總價必然是對應著一定的工程量，而不可能涵蓋在簽署合同時雙方均未預見到的工程量，在結算時，雙方會因此產生爭議。
筆者認為，雖然最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條規定，當事人約定按照固定價結算工程價款，一方當事人請求對建設工程造價進行鑒定的，不予支持。但所謂固定總價系僅指在合同中約定的風險范圍內固定不變，只要超出了合同約定的風險范疇，無論是量差爭議還是價差爭議，均應予以調整。
（三）固定總價合同的價格調整
1.價差爭議的審理：公平原則的適用
建設工程施工合同雖然約定工程價款實行固定價結算，但合同履行過程中原材料價格發生重大變化、明顯超出正常的市場風險范疇，導致顯失公平的，應依據公平原則對超出正常市場風險范疇的進行價格調整。其原因在於，建設工程項目往往合同周期較長，隨著時間的推移，工程必然受到物價浮動等多種外部因素的影響，其中主要是工費和材料費，當然還有施工設備費和運費等。當事人在簽約時往往難以預見到此類風險。這種風險甚至可能大到無論是業主或承包商或者二者共同都無法承受的地步。若施工合同本身沒有約定調整機制，則應在審理中由司法機關依法進行調整，以實現公平。事實上，上述調整也是國際工程界的慣例。
具體到判斷超出的市場風險及如何分擔，綜合各地高院的實踐經驗以及建設部門的意見，筆者認為，價格上漲10%以內是正常的商業風險，價格上漲超出10%，則應由承、發包雙方共同承擔或受益。同時，價差部分應由建設單位和施工單位分擔，且施工單位不能收取價差部分所對應的利潤。
2.量差爭議的審理：司法鑒定及其他
對於量差爭議，即使建設工程施工合同約定工程價款實行固定價結算，但因設計變更導致工程量變化或質量標准變化，此種變化不屬於固定價涵蓋的風險范疇，當事人要求對工程量增加或減少部分按實結算的，應予支持。同時，在審理量差爭議中，由於承包范圍的確定等問題涉及施工圖紙審閱、比對等專業技術問題，必須委託造價鑒定機構進行鑒定。
但值得關注的是不能將所有問題都拋給鑒定機構，有些問題是涉及法律認定問題，不能由鑒定機構進行裁判。實踐中，這些問題可分為以下幾類：
第一類為涉及證據的效力問題。如原告提供的簽證材料只有原告及後進場的施工隊的簽字，沒有被告的簽字，而被告提供了有原告、被告及後進場的施工隊簽字的簽證，證明簽證所涉工程事實上是由被告完成的，原告無權主張索賠。對於採用哪份證據，應由法院審定。
第二類為涉及事實認定問題。如原告主張已發生了土方外運費，但被告認為原告提供的證據不足以證明發生過土方外運。由於工程施工建設過程中，不僅要挖土方，而且也要填土方，不能僅依據施工圖紙就認定發生過土方外運。因此，原告提交的汽車運輸單等相關證據，是否能夠認定發生了土方外運，不能由司法鑒定機構單獨完成。
第三類為涉及約定效力問題。如當事人在合同或者簽證中有特別約定明顯高於或低於定額計價標准或市場價格，發生爭議後，當事人會提出要求撤銷或者改變原有約定，有的當事人甚至提出在簽證上簽字的總監、總工已被施工方收買。這類問題應由審判機構認定。
第四類涉及主體問題。如原告提交了與被告工程項目部簽署的移交書，證明被告已認可工程質量，同意移交，無權提出質量索賠，但被告提出工程項目部不能代表被告，因此，該份移交書對被告沒有約束力。這類問題應由審判機構認定。
第五類為涉及法律適用問題。如原告作為承包方要求被告承擔停工損失，而現有定額沒有停工損失的計算規則可以參考。法官應根據違約責任限於實際損失這一原則，予以裁判。
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㈥ 建築商與開發商簽屬的合同與政府備案的合同不是一個怎麼辦
根據相關法律規定，建設單位與施工單位簽訂的建築施工合同應該到建設行政主管部門備專案，經備案屬的合同是合法有效的。但是你作為施工單位與另一家開發商簽訂合同（不是實際開發商）並備案，這樣的合同是無效的，而且會受到建設行政主管部門行政處罰。並且不能與備案的開發商進行工程結算，因為你並沒有為備案的開發商進行施工。所以你想要回工程款，只能到法院起訴你真正為其施工的實際開發商。
㈦ 問：我公司與政府簽訂一個開發項目合同，約定工程進完成百分之30支付工程款百分之20，可是現在施工單
同情你,走媒體渠道曝光試試呢,一般這種辦法最有效
㈧ 開發商和建設單位的區別
建設單位來是工程項目建設的自發起者、組織者和管理者，而開發商則是房地產開放經營的生產經營者。
建設單位是工程項目建設的發起者和組織者，既可以是企事業單位，也可以是機關、團體以及組織。由於建設單位常常同時也是工程建設項目的發包人、工程建設合同中的甲方、工程建設項目招投標活動中的招標人，以及建設工程項目的所有人，所以現實中也經常被稱為發包人、甲方、招標人和業主。但是，建設單位與發包人、甲方、招標人和業主的性質是不同的。因為，建設單位的工作活動從工程項目立項開始，到整體驗收並交付使用為止。發包、招投標、簽訂工程建設合同只是工程建設的一項或者一部分活動，而業主則是一個所有者的身份。
開發商則是房地產開放經營的生產經營者，由於其一般也是房地產開發工程項目建設的發起者、組織者和管理者，所以往往也具有建設單位的身份。但建設單位對其來說只是一個階段性的身份，工程項目建設只是其房地產生產經營的一部分活動。，另外，開發商一般都屬於企業單位，具有法人身份。
㈨ 政府在招商引資過程中和開發商簽訂項目協議，能否承諾保證開發商的收益，比如說簽訂保底補償條款
看是什麼項目以什麼方式引進一般而言以bot,bt,ppp引進的政府會有相應條款保證企業的利益。更多請參見黃靜教授關於招商引資培訓的介紹
㈩ 政府與開發商之間的土地出讓合同，是民事合同嗎
土地出讓合同作為一種行政合同，既是政府用來加強對土地市場和土地經濟進行干預的行政手段，又是公民對政府權力進行限制的方式，行政體制改革和經濟體制改革要求政府轉變職能並適應社會主義市場經濟的需要，同時也對行政法調整的手段提出了要求。將這種權利因素與契約精神的有效結合運用到土地管理中，一方面必須有所強化，另一方面，必須具有與市場經濟相適應的新的內涵，對它的性質以及應具備的內容給予有效的定位。
國有土地使用權出讓制度出現，是國有土地使用制度改革的必然產物，國有土地使用制度的改革，給
土地管理行政法律關系注入了新的內容；而國有土地使用制度的法律變化，同時標志著國有土地使用權出讓這一新型法律行為的產生。
那麼國有土地使用權出讓合同（以下簡稱「土地出讓合同」）作為國有土地使用權出讓的表現形式，其法律性質是什麼呢？只有明確界定土地出讓合同的法律性質後，我們才能准確把握其內容、履行、法律責任的種類、承擔及其調整手段，從而實現保護資源和保障經濟發展的雙重目標。
一、當前對土地出讓合同法律性質的幾種認識 當前在我國的一些法律工作者和實踐工作者中，對土地出讓合同是民事合同或行政合同主要存在兩種不同的認識。 第一種觀點，從所有權的角度出發，認為「國家以國有資產為基礎參與各種民事關系時，其身份自然是民事主體」①。土地出讓合同是政府代表國家作賣方，土地使用者作買方，雙方按平等自願的原則確立的一種民事法律行為或民事合同②，並按民事合同的理論去解釋並運用到國有土地使用權出讓行為中去。
筆者認為，這種觀點乍看合理，卻經不住推敲，土地出讓合同作為一種合同，無論是民事合同，還是行政合同，都必然要體現出合同的一些基本特徵，如法律地位平等、經平等協商而簽訂合同等等，否則便不成其為「合同」了。然而，法律地位的平等並不等於雙方權利義務的對等，土地出讓合同雙方主體法律地位的平等並不能改變出讓方即土地管理部門的主導地位，出讓方顯然享有一些受讓方所無法享有的權利（力），因為那些權利就是出讓方的行政職權，這正是土地出讓合同行政性的本源所在。因此，僅以法律地位來界定土地出讓合同是民事合同性質，顯然是不合適宜的。
第二種觀點認為，界定土地出讓合同的性質不能僅僅從 所有權的角度，而要看該所有權為誰享有以及該所有權以何種方式處分來界定。土地使用權的出讓，是由行政機關通過行政權來實現的，是國家作為土地所有者處置土地的一種方式。其在法律上的表現，是政府機關對使用土地的批准，土地管理部門與土地使用者之間的基本關系是管理與被管理的關系，因此，土地使用權出讓實際上只是國家配置土地資源、管理土地的一種方式，那麼，基於出讓行為的土地出讓合同自然是一種行政合同，概括起來，理由主要有三點：第一，合同中的出讓方是代表國家的土地管理機關；第二，簽訂合同的目的在於公共利益，具體說來就是為了合理開發和利用土地資源的行政目的；第三，出讓方，即各級土地管理部門享有特權，如單方解除、變更合同權 ③。當然，這種權利也是在法律允許的范圍內行使，而不是隨意行使的。這正是筆者所贊同的觀點。 二、對土地出讓合同是行政合同的法律定位 判斷土地出讓合同究竟是民事合同還是行政合同，可以從土地出讓合同自身的法律特徵來加以分析。 （一）土地出讓合同的契約性 顧名思義，土地出讓合同作為合同，必然具有合意性，即契約性，具有合同的一些基本特徵，這也正是引發分歧和導致混亂的「罪魁禍首」。大致看來，土地出讓合同的合意性體現在以下幾個方面。
第一，土地出讓合同是基於平等、自願、等價有償的原則而簽訂的。合同的一大特徵就是在平等的法律關系主體之間以相互支付一定對價為條件自願訂立合同，亦即契約自由原則。在簽訂土地出讓合同時，出讓方和受讓方按照要約—承諾方式，通過協議、拍賣或招標方式，就某幅國有土地使用權的出讓條件進行商定，出讓方和受讓方在是否簽定土地出讓合同上，不存在管理與服從的關系，出讓方不能利用行政職權強迫受讓方簽訂土地出讓合同，受讓方也不能強迫出讓方簽定土地出讓合同。（相反，現行的土地行政管理體制下，出讓方——土地管理部門往往「被迫」「被動」與某一土地使用者簽訂土地出讓合同）。
第二，在不違背有關房地產法律法規的前提下，土地出讓合同主體雙方的意思表示一致。土地出讓合同的大多數條款屬法定性規范，雙方當事人不得協議廢棄或變更（如出讓的最高年限、出讓土地的地下礦藏物不在出讓范圍、付款期限、轉讓條件等），但一旦簽訂了合同，就意味著合同雙方對這些法定條款的認可。除法定條款之外，其餘內容則屬雙方協商約定，如雙方意思表示一致，則合同便可依法成立。
第三，土地出讓合同除國家意志優越於民事主體意志之外，出讓方與受讓方的權利義務內容具有一定對等性，即出讓合同簽訂以後，雙方當事人應受到法律同等的保護，享受平等的權利並對等地履行義務，任何一方違約，都應依法進行賠償。《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《房地產管理法》）第15條、第16條分別規定：土地使用者必須按照土地出讓合同的約定，支付土地使用權出讓金；未按照土地出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。土地使用者按照土地出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門必須按照土地出讓合同約定提供出讓的土地；未按照土地出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者並可以請求違約賠償。
第四，在法律適用方面，土地出讓合同應遵守一些民事法律關於民事法律行為和合同要件的規定。 從這些特徵可以看出，土地出讓合同具有合意性，這也正是土地出讓合同可冠名以「合同」的根本原因。 （二）土地出讓合同的行政性 然而，我們也應看到土地出讓合同契約的法律形式下卻蘊含著濃烈的行政色彩。土地出讓合同作為國有土地管理權的行使和體現的一種方式，在法律上則充分地體現出行政性。建國以來，我國對土地的管理方式經歷了很大的變化，從無償劃撥方式轉向有償出讓合同方式。這兩種方式的區別體現在法律上：行政劃撥是藉助於行政命令進行管理，而出讓合同本身就是一種法律方式，體現了雙方的權利義務關系，而不是行政劃撥的命令服從關系。這種轉變是為了適應市場經濟的需要，但仍然改變不了土地出讓行為的行政職權性質，土地出讓合同是國家土地管理部門的一種土地管理方式，是國家土地管理部門的行使土地管理權的一種重要手段，具有明顯的行政性或權力因素，體現在以下幾個方面： 其一，土地出讓合同主體的恆定性。土地出讓合同的雙方當事人，有一方必是行政機關，即市、縣人民政府的土地管理部門，另一方可以是公民、法人或其他組織。在出讓過程中，土地管理部門既作為國有土地所有者的代表，處置土地使用權，又代表國家行使國有土地管理職能，對被出讓土地的使用實行管理、監督和指導。顯然，它與受讓方之間存在著管理與被管理的關系，簽訂合同過程中的「雙方主體平等」不能淡化和抹殺這層關系。
其二，土地出讓合同目的的執行公務性。土地出讓合同是由土地管理部門與土地使用者簽訂的，其目的是為了貫徹國家的土地政策法規，行使土地管理職權，按照市場方式配置土地資源，取得最佳土地利用效益。雖然受讓方簽訂合同的目的是為了追求經濟目的，但其實現必須建立在履行合同的基礎上，而出讓方所擬定的合同條款又是以貫徹國家的政策法規為宗旨的（如改革城鎮國有土地使用制度，合理開發、利用、經營土地，加強土地管理，促進城市建設和經濟發展等）。因此，土地出讓合同就自然顯現出公益性的主色彩。政府雖然也收取土地出讓金，但並不單純追求收取土地出讓金；政府收取土地出讓金是管理土地市場的一種手段，其目的在於通過對出讓金的調整，實現對土地市場的經濟調控。而且，為了提高土地利用率，促進土地優化使用，防止炒賣地皮等土地投機行為的出現，在土地出讓合同中一般附有該宗地的規劃條件及其轉讓條件等。而且，根據耦合禁止原則，除法律規定的嚴格條件外，不能使土地管理部門對土地管理的公共事業或公共利益，即行政機關在行使提供公共服務的職責時，不能完全受限於或取決於受讓方的利益④ 。 其三，合同雙方法律地位的不完全對等性。如上所述，合同雙方具有平等性，但並不等於完全對等，雙方仍具有不平等的地方，體現在土地管理部門享有一定的行政特權。
首先，從合同的簽訂來看，選擇主體具有不對等性。在簽訂合同時，土地管理部門作為出讓方可以依法律或職權，根據需要通過直接磋商、招標或拍賣的方式選擇適當的當事人。而土地使用者則缺乏選擇權，只要確定想使用某一地塊，只能與該地塊所在土地管理部門簽訂土地出讓合同，無權選擇出讓方。
其次，從合同的內容來看，合同約定的權利義務具有不對等性。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）的有關規定，土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件由出讓方決定，受讓方則無權對此進行協商和異議；而且受讓方除應按合同規定交付土地出讓金外，還應按合同規定的土地使用條件使用土地。這種土地使用條件是由土地管理部門會同城市規劃等有關部門根據城市總體規劃和方案制訂，並在土地出讓合同中加以確定的。這種土地使用條件體現了國家對土地使用的行政管理權力，受讓方無權就此問題進行協商，只能根據合同確定的土地使用條件進行開發、利用和經營土地；受讓方要改變土地使用條件的，應當徵得出讓方同意，並經土地管理部門和城市規劃部門批准。
再次，從合同的履行來看，雙方的地位不對等。土地出讓合同簽訂以後，出讓方—土地管理部門有權指揮和監督受讓方履行合同；在執行過程中，出讓方具有單方面變更或解除合同的權利（力） ；在受讓方違反合同的情況下，可以行使制裁權。根據《城市房地產管理法》第25條規定，出讓方作為一方當事人，有權依法對受讓方履行合同的情況進行監督檢查，發現受讓方未按合同規定建設的，有權依法予以糾正，並可以根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。在特殊情況下，可以依照法定程序提前收回土地使用權。然而，受讓方既沒有上述出讓方所具備的權利（力），也不能因異議而阻止行政機關這種監督特權的行使。
第四，從權利的救濟途徑來看，雙方享有的權利不對等，土地出讓合同的違約責任具有行政性和補償性。根據《暫行條例》第17條規定，出讓方作為一方當事人，有權依法對土地使用者履行合同的情況進行監督檢查，發現後者未按合同規定建設的，有權依法予以糾正，並可以根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權的處罰。在特殊情況下，還可以依照法定程序提前收回土地使用權。無疑，這些處罰方式都屬行政處罰手段。因此，土地出讓合同中規定的違約責任是行政責任。此外，在民事合同中，如因公權力行使導致合同的不能履行，可以免除沒有履行方的違約責任。而在土地出讓合同中，如因政府為了公共利益而不履行或終止合同，雖然不算違約，但政府仍得給予受讓方一定補償。這種補償權在法國稱為「統治者行為的補償權」，其主要基於維持對方當事人的經濟利益平衡原則，土地出讓合同中的受讓方是出讓方的合作者，具有共同的利害關系，補償對方當事人的損失也是保證行政職務的實施⑤。
此外，土地出讓合同與一般民事合同在權利的處分自由以及合同的形式上也有很大區別。在民事合同中，合同雙方的權利是可以放棄的；在土地出讓合同中，出讓方的權利（力）是不能隨意處置或放棄的，因為這是它的權力，更是它的職責。各市、區縣土地管理部門出讓土地的權力來源是《中華人民共和國土地管理法》和《城市房地產管理法》授予其的土地管理職權，而非國家所有權的授予，還應受到相應的監督。在 合同形式上，土地出讓合同具有規范性和格式化的特點。當前，各級土地管理部門使用的土地出讓合同基本上都是根據國土資源部與國家工商局在2000年製作的示範文本，結合本地實際情況制定的，條款大都是是來自於法律或法規的有關規定，且這些條款均為格式條款，大致只剩價格條款和付款期限條款可以協商，即使這兩條款的協商餘地也受到非常大的限制。根據《城市房地產管理法》和原國家土地局1995 年第2號令《協議出讓國有土地使用權最低價確定辦法》，土地管理部門以協議方式出讓國有土地使用權時，不得超過協議出讓最低價。對於付款期限，《暫行條例》第14條規定：「土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同後60日內，支付全部土地使用權出讓金。」
綜上所述，土地出讓合同是一種行政合同。從靜態、形式上看，土地出讓合同具有合同的基本特徵，但仍無法掩飾其深深的行政烙印，從動態、實質上體現了其作為行政行為的一種的本質；如將其納入民事合同，既造成了理論上的混亂，又無法解決由此引發的在實踐中存在的問題。
三、土地出讓合同法律性質的定位對實踐的修正 土地出讓合同就是這樣一種行政合同管理方式，它既便於實現政府的意圖，同時又給對方保留了一定的自由，以激發土地使用者的主動性和積極性，土地出讓合同作用的不可替代主要源於行政合同本身的特點。與一般的行政行為相比，其最大特點在於合意；與民事合同相比，最顯著的特徵是其簽訂合同目的是為了公共利益的需要。但是，在土地出讓合同的簽訂及履行過程中，應合意性與行政性的相互融合，才能將土地出讓合同以行政合同方式管理土地的作用得以最和諧和充分的發揮。
當前，在我國學術界以及實踐工作者中對土地出讓合同的認識不一，甚至導致了一些混亂，如行政合同與民事合同規則的混淆，土地出讓合同行政命令色彩的過於濃厚，受讓方權益的不受尊重，出讓方的職權沒有得到充分而適當的行使。所有這些問題在理論上引發了不少誤解，又與實踐的發展極不協調。為此，從法律的角度闡釋土地出讓合同的性質後，可以為土地出讓合同制度的完善提供理論指導。
（一）土地出讓合同對合意性的修正 土地出讓合同雖然是經雙方平等協商而訂立的合同，是一種雙方法律行為，但出讓方即土地管理部門不僅僅是合同的一方，須依約定履行合同，還必須依法行使其行政職權，其每一行政職權均來源於法律法規的規定和授權，土地管理部門根本不能自行決定合同的有關條款及其內容，合同的每一條款均根據法律法規的有關規定來擬訂，土地出讓合同不過是對土地有償使用進行管理的一種方式。作為簽約的一方—土地管理部門不以通常的民事主體而存在，而是保持其原有公權力主體的身份以及單方對合同行使公權力的強制性特權。
相對於單方行政行為而言，行政合同具有靈活性、激勵性等特點，但它與行政命令等其他行政管理方式在目標追求和利益歸屬上是完全一致的，仍是以行政管理的一種手段出現。民法中的契約自由在土地出讓合同中受到極大的限制，所謂的平等、自願僅僅是相對的，且僅限於簽訂合同時受讓方只能表示接受與否，但不可以對其中的有關條款進行調整或變更；而土地管理部門作為出讓方只能依法行政，只能根據法律、法規授予的權力（利）確定合同的有關條款，「行政機關不能利用契約束縛裁量權的行使，也就是不能妨礙公益的保障和實現。⑥」即使合同簽定生效後，且受讓方支付完土地出讓金，受讓方仍負有依據法律、法規等有關規定和合同的約定進行開發建設的責任，出讓方也仍負有依法進行監督檢查的權利和義務或職責。
因此，實踐中不能只是一相情願地強調其合意性，而實際中土地管理部門該享有的行政職權依然存在和被行使著，只有正確認識土地出讓合同系行政合同這一法律性質，並輔以特定的救濟，才能讓受讓方得以真正的實惠和實實在在的救濟。
（二）土地出讓合同對土地管理行為行政性的制約 雖然土地出讓合同的行政性不容置疑，但是如果徹底忽視合同的基本屬性而完全適用行政規則，那麼也將使土地出讓合同失去應有之義。我們應該看到行政合同的適用范圍主要是裁量行政事務，正如英國行政法上行政合同的「契約不能束縛政府的裁量權」原則所要求的。也就是說，只有國家土地管理機關享有裁量餘地，才能與公民協商，否則採用合同制度就失去了它應有的意義。因此，在規定或授予土地管理部門的權力時，應為其保留合理又適當的商量余 地，以讓其能夠真正充分地與土地使用者進行磋商，從而使土地管理得更好，取得更佳的土地經濟效益。因為過分強調國家作為主權者的性質，必將混淆國家的不同身份，使土地出讓合同的權利與義務失去平衡，過分地向政府一方傾斜，違背當初訂立合同的初衷，造成合同形同虛設。土地管理部門的裁量權可以通過預先制定客觀標准來排除人為的恣意行政。如可以先申請為原則，也可以通過招標、拍賣、掛牌等公平競爭方式，將裁量權恣意行使的可能性降到最小化。
此外，將土地出讓合同定性為行政合同，並不排除和否認民事法律規則的適用。對此方面，我們可以參照德國的做法。從世界范圍來看，行政合同有三種模式。第一種模式是英美法系國家的以普通法系為本位的政府合同，適用普通法的一般合同原則；第二種模式是法國的以行政為本位的行政合同，雙方不平等性非常明顯，合意性不足，幾乎與行政命令無異，故適用行政法律規則；第三種是德國以合同為本位的行政合同，這種行政合同與民事合同較為接近，除應當適用行政程序法典的特殊規定之外，還可以適用民法一般規定⑦ ，雙方在合同中平等，因合同的解釋、履行或者變更發生爭議的，要麼與相對人協商解決，要麼到行政法院起訴。從三種模式的比較可以看出，德國行政合同較為偏重相對人，符合合同的本質，也符合現代行政民主的精神。
因此，既不同於民事合同，也不同於傳統的行政命令，從某種意義上說，國家管理和配置土地的行政職權是以土地出讓合同的方式來體現的。正是由於土地出讓合同本身既存在著行政性，又存在合同性，這兩方面的特徵表明了土地出讓合同是一種行政合同，其契約性或合意性將行政合同與傳統的行政行為方式—行政命令相區分開來，是市場經濟條件下，一種更柔和、更靈活、更負有彈性的行政管理手段。