開發商去庫存方式

A. 開發商要去庫存 春節買房砍價大有可為

買菜都得砍價，何況買房！春節買房更得砍價了。只要你能磨夠耐心，方法得當。多少也都能從開發商那裡拿到一些優惠。這是很多樓盤銷售負責人私底下透露的。

大多數人都不知道買房能砍價多少，因為現在基本上是賣房市場，房價由開發商主導。作為買房者，到底有沒有議價空間呢？怎麼砍價才最合理呢？雖然現在國家提倡去庫存鼓勵開發商降價，但有多少開發商能響應還是個問號。不過據來自內部的營銷人士透露，普通購房者至少有五次議價權。

第一次，開發商在期房預售時，一般會發展潛在客戶，為了積攢人氣，開發商會承諾一定的折扣，一旦正式開盤預售，這種優惠就會取消，代之以力度稍小的其他方式。這個優惠力度是整個買房階段最大的。

第二次，如果在開盤時選擇一次性付款，會有較大力度的優惠，開發商為了盡快匯款保證現金流安全，願意對這種高價值客戶讓利。一般來說，折扣力度在九八折左右，以一套五百萬的房子來說，直接免去10萬元房款。

第三次，團購，這種方式也是以量換價，一般來說，三人以上就可以形成團購，開發商可能會給出每平米百元左右的優惠，還可與其他活動同享。

第四次，在一些分期開發的項目中，如果項目存在長尾銷售的情況，開發商為了回籠資金，會對尾房進行打折促銷，可能會有意想不到的優惠哦！

第五次，業主如果帶來了新客戶並達成交易，開發商會有各種返利，比如送一年物業費，或者價值幾千元的購物卡等。

雖然買房時有這五種砍價和優惠途徑，不過一般來說，要想真正獲得優惠，也不是那麼容易的，至少要做以下幾方面准備才行：

熱銷樓盤很難打折，不愁銷量的項目，指望開發商打折不現實，不過一些高級銷售經理等可能會握有折扣審批權，如果有渠道直接在這些銷售高管處獲得優惠，則是不錯的選擇。

盡量多關注意向樓盤的進度，比如開發商資金情況，是否有新的銷售策略退出，有沒有推出一些特價房帶動銷售。在一些中小城市，開發商為了去庫存，類似特價房等各種優惠措施經常會推出。

（以上回答發布於2017-01-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 房產開發商不降價 何以談去庫存

2015年12月18-21日，中央經濟工作會議表示，將努力化解過剩產能和房地產庫存，推動地產商整合，鼓勵其改變營銷策略。同時，將鼓勵房地產開發商降低房價以去庫存，並表示過時的（房地產市場）限制措施應予以撤銷。那麼問題來了，為什麼要開發商降價？

所謂房地產庫存壓力大，就是房子多了賣不出去。算算賬，咱們現房庫存去化周期高達23個月。針對樓市去庫存，2015年以來，中央陸續出台了包括降息、降低首付比例、公積金政策調整等一系列房地產優惠政策，促進房地產市場銷售。但是，房地產形勢並未見好，去庫存的壓力仍然相當之大。這說明什麼？說明一方面房地產泡沫已經形成，另一方面當前房價仍然居高，想買房子的人還是有壓力。

為什麼要靠房地產開發商降房價？原因無外乎以下幾點：

1. 這么多房子，靠政府刺激需求來消化行不行？恐怕很難。

樓市疲軟不是周期性問題。如今，我國家庭戶均擁有住房已接近1.1套，供求關系已經逆轉。即便去年下半年以來政府陸續取消各種限制性政策，又出台降息、降低首付比例、減免稅費等優惠政策，樓市回暖依然緩慢，而且城市分化持續加劇。這說明「一刀切」的「補葯」已不適合當下樓市了。

2. 完全依靠市場慢慢消化可行嗎？恐怕也不行。

樓市穩定不僅關系千家萬戶的資產價值，還直接影響宏觀經濟的平穩運行。受高庫存影響，今年前三季度房地產投資對經濟增長的直接貢獻率降到只有0.04個百分點。這不僅意味著與房地產相關的鋼鐵、水泥、建材、傢具等眾多產業日子不好過，還帶來了就業和財政壓力，並加重銀行等系統性風險，政府豈能坐視不管？

因此，當我們承認樓市存在泡沫，試圖在調整中化解風險時，就必須引導合理預期，避免市場恐慌造成樓市「斷崖式」下跌，是各級政府應盡的責任。因此，2015年的中央經濟工作會議才從供給側提出了多項制度性改革，特別是落實戶籍制度改革方案，加快農民工市民化，對形成市場需求、穩定市場預期有重要意義。

3. 開發商自身降價，才是去庫存的根本解決方法

盡管中央出台政策，釋放改革紅利，創造有利於維護市場穩定的大環境，但化解樓市庫存也得靠開發商自己，適當降價是最明智的選擇。一向走高冷路線的開發商必須正視，任何產業都會從短缺經濟走向總量平衡。特別是對於三、四線城市來說，走到拐點的房地產業，降價促銷與轉型升級是必然選擇。畢竟買房這事兒，政府、專家、開發商說了都不算，還得看老百姓的臉色。這么大一筆資產投資，開發商沒點兒讓利的誠意，誰會掏真金白銀救你呢？

（以上回答發布於2015-12-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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