盧灣區113號住宅發展項目開竣工時間

1. 2020年多哈有什麼中國項目開工

盧塞爾綜合開發項目：竣工時間: 2019年，項目投入: 4500萬美元，卡達投資局(QIA)房地產投資基金下屬的卡達迪爾(Qatari Diar)公司將作為主要開發商承擔多哈北部濱水區項目的開發建設，項目包括島嶼、遊艇碼頭、住宅區和商業區。
卡達綜合鐵路：竣工時間: 2026年，項目投入: 400億美元建設項目包括260公里地下鐵道和400公里輕軌。其中包括連通卡達Ras Laffan和Messaieed的客運和貨運鐵路，連
通哈馬德國際機場和多哈市中心的高速鐵路以及連通海灣合作委員會網路的貨運鐵路。目前，隧道和車站正在建設中。
卡達地方道路和排水項目：竣工時間: 2019年，項目投入: 146億美元，項目包括道路、排水、公用設施和相關基礎設施建設。
馬德國際機場：竣工時間: 2020年，項目投入: 235億美元，該項目已完成兩個階段，第三階段正在進行中。第一階段是投入150億美元建成的哈馬德國際機場。第二階段是投入80億美元的機場擴建項目，該項目於2016年正式給予授權實施。擴建包括將接收終端的面積增加50%，增設24道機艙門，並增建兩個機場大廳（d&e）。
Bul Hanline油田再開發：竣工時間: 2028年，項目投入: 110億美元，為了提高卡達的原油產量，卡達石油公司（QP）對新設備的投資預計將翻番以達到每天9萬 b/d的原油產量，並延長油田壽命。
Barzan天然氣開發：竣工時間: 2020年，項目投入: 103億美元，拉斯凡液化天然氣公司計劃增加對國內的天然氣供應以滿足不斷增長的電力和其他工業用需求。首次開發預計將在今年年底完成。
Barwa Al Khor 開發：竣工時間: 2025年，項目投入: 100億美元，多哈北部將開發混合用途項目（包括：別墅、城鎮住宅、露台、公寓、兩家酒店、一個碼頭、高爾夫球場和購物中心）。
哈馬德港口：竣工時間: 2020年，項目投入: 74億美元，計劃建於多哈南部的新港口將取代多哈中心的舊港口。該項目分三個階段完成，預計每年將能承載1.7m公噸貨物、1m公噸穀物和50萬輛車輛。
2022年世界盃體育場：竣工時間: 2020年，項目投入: 40億美元，2022年世界盃場地之一的足球場（Al-Bayt Al-Khor）已被授權建設。相比大多數僅能容納4到5萬名觀眾的體育場來說，盧斯爾體育場將能容納超過8.6萬名觀眾，開幕式和閉幕式都將在此舉辦。

2. 沒有《房屋建築工程竣工驗收備案表》，能不能收房

不能。來

原因：《房屋建築工程源竣工驗收備案表》是目前收房環節中最重要的一項。

詳細內容可翻看以下介紹

3. 房屋質保期的具體起始時間（要有依據）

保修期從從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。

《商品房銷售管理辦法》第33條規定：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任，當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。

保修期從從開發企業將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少於《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低於《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低於建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限內發生的屬於保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

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案例：保修期內產生的損失，由開發商負責賠償

2007年年中，魯先生購買了寧波市江東區一在建商品房，同年7月7日與開發商簽訂《商品房買賣合同》。合同約定：商品房交付時間為2007年11月30日前，在房子達到交付使用條件後，開發商提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，買賣雙方辦理交付手續。

2007年11月27日，合同約定的交付日前，開發商依約將房子交付給魯先生，並出具《寧波市住宅質量保證書》一份。保證書上寫著，自商品房竣工交付之日起，在質保期內，如果有工程質量問題，開發商承擔保修責任，其中屋面防水、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的放滲漏期限均為8年。維修工作則委託小區物業寧波網新物業有限公司負責維修。

但保證書上同時約定，如果因為業主個人使用不當或擅自改動結構、設備位置及裝修不當造成的房屋質量問題，由業主自行承擔維修責任。

房子交付後，魯先生付清全部購房款。雖然房子買了多年，但魯先生自己一直未入住，只是定期去檢查下房子情況。

2014年7月，魯先生決定將房子重新裝修准備入住，但保修多次的房子仍存在多處漏水現象，直接影響到房子的裝修進程。

工程檢測部門檢測後出具的鑒定報告顯示，魯先生的房子出現滲漏水的主要原因是外牆工程存在質量瑕疵，雨水沿著瑕疵形成滲水通道，進而發生滲漏。雖然魯先生曾多次向物業報修，但一樓飄窗、二樓窗戶、牆體仍未完全修復，依舊有滲水情況發生。

礙於房子存在質量瑕疵，魯先生的裝修進程一直在推遲，遲遲無法入住，與開發商多次協商未果後，去年11月24日魯先生向法院起訴，要求開發商對房屋滲漏水問題進行完全修復，並賠償房屋無法使用期間至徹底修復完工之日為止的損失，包括自2008年1月起的預期租金損失，每月4500元；物業費則按每年3000元計算。

開發商則指出，房屋出現滲漏水因業主魯先生使用不當，按協議規定應由魯先生自行承擔損失。但開發商未能提供實質性證明，反而物業公司提供的資料顯示魯先生自報修後便將房子鑰匙交給物業用於房屋維修。

因而法院認為魯先生購買的房子，並未超過合同規定的保修期限，房屋滲漏水問題的保修責任由開發商負責。

4. 交房時開發商未出具《竣工驗收備案表》且房子有質量問題，能否拒絕收房

如果開發商並未出具《竣工驗收備案表》且房子有質量問題，業主可拒絕收房。

相關文件

《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。

我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年。

《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

住宅質量保證書，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。

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收房過程中必須要掌握一個原則：「先驗後收」。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），要先驗房後繳費，按交樓標准查驗樓房狀況，之後才繳納入住前的相應費用，確認無誤後再簽署收房文件。

先驗後收」不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋。

如果發展商非要簽字後才讓收樓，則可採取變通方法，在收樓文件中註明「房內情況未看」或「屋內情況未明」或「未驗房」等字樣。

在收樓之前一定要注意記好房子工程質量的保修期限，在了解到各種項目的保修期後，最好能與收樓時發展商交付的《住宅質量保證書》的各項內容逐一對照，並根據建委出具的竣工驗收文件發出的具體日期，計算出各項的保修到期時間。

1、檢測房屋面積：

要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。

2、檢驗房屋質量：

購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手：

（一) 房屋本身的質量

（二）景觀綠化、小區配套、設施標准等配套設施是否符合合同約定。

（三）安裝管道、管件、門窗質量 。

【特別提示：

1、一定要掌握「先驗後收」的原則。

2、如果開發商拒絕先驗房後辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收「關於出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函」後中止辦理手續。

3、購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵佔。

4、若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。

5、只要按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以「未繳納相關費用」等任何理由而拒絕交房。

6、不要將樣板房標准作為現實標准，除非開發商將有關裝修標准按樣板間標准在合同中明確下來。 】

參考資料來源：網路-收房細則

參考資料來源：網路-收房

5. 棚戶區改造項目是什麼意思

棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程。中國從2009年開始，對中國國內煤炭采空區、林場、農墾及華僑農場中棚戶區進行大規模改造。

2012年9月25日，時任中共中央政治局常委、國務院副總理李克強在中國資源型城市與獨立工礦區可持續發展及棚戶區改造工作座談會上強調，要加快資源型城市可持續發展，推動獨立工礦區轉型，加大棚戶區改造力度。

2018年10月8日，李克強總理在國務院常務會議上強調，「棚改是重大民生工程，也是發展工程。」「這項工作對改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板、擴大有效需求等發揮了重要作用，可以說『一舉多得』。棚改要更好體現住房居住屬性，要切實把這件好事辦好。」

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要堅持以人民為中心的發展思想，更好體現住房居住屬性，一是按照今年政府工作報告確定的新的三年棚改計劃，督促各地加快開工進度，加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監管，保證分配公平，確保按時完成全年棚改任務。

二是嚴格把好棚改范圍和標准，堅持將老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區作為改造重點。因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

三是各地要嚴格評估財政承受能力，科學確定2019年度棚改任務。對棚改建設用地在新增用地計劃中予以保障，通過拆舊建新、改擴建、翻建等多種方式，讓更多住房困難群眾早日住進新居。

6. 項目開發到竣工一般需要辦的手續及經歷的部分有哪些

項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質

這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬於交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬於交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完後再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什麼法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。

再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什麼。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什麼角度來管理的。反正現在各地由於市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什麼材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先後關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基於加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎麼在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然後讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。

總平面審查階段

這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫「修建性詳細規劃審查」。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建築物都是怎麼排的，每棟單體建築有多高，有多大，各棟單體建築之間怎麼間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建築密度是多少，進出小區的道路怎麼安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業。

我要舉例說明一下，比如建築密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建築物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建築物，那麼建築密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什麼爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建築佔地裡面，有2000平方米是一個大型的架空平台，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建築基底？你之所以限制我的建築密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建築密度裡面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建築密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鑽營。

再舉個例子，容積率，總建築面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪裡起算啊？是純粹的土地使用權證載的面積呢，還是比這個面積大那麼一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎麼算都行。把凈用地面積一加大，總建築面積自然就水漲船高。這都是可以鑽空子的地方。

管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，我現在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常的專業。搞得不好的話，被這個東西害死的公司比比皆是。千萬別以為那些什麼保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什麼房地產公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規范科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎麼引自來水進小區，然後怎麼把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪裡進，怎麼上樓，怎麼進門；弱電的內容就多了，什麼有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等等等。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。

這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：1、你就這么走進一個小區，看它裡面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個，基本上這個小區你就是不合格的。2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布，不是搞到到處都是。如果什麼沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區也是不合格的。

為什麼我要這么強調這個管線綜合呢？如果它設計不好有什麼後果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然後，對於年輕的我來說，就是網路整天出問題，小區網路運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網路運營商想進來提供優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那裡壞，整天修。再然後，夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家裡的電器得輪著用，千萬別一起開。看電視的時候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。你說，這樣的小區，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那麼我們說，我們設計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行。為什麼？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個介面。但是介面在哪裡呢？我現在告訴你們，無論開發商們在事先做多少准備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的介面不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經常看到市政管線施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪裡。反正是被這個東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然後，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。引起什麼生活上的麻煩，我想那是肯定的。

再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然後這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。

單體審查、建築工程規劃許可證

規劃部門對單體設計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對於總平面規劃，就比較容易通過一點。

單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建築的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？我個人是這么總結的：關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什麼毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎麼擺都擺不夠，那也有辦法，只能解釋這里要做立體機械停車位。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置以後是否真的建那就可以靈活處理了。

為什麼開發商那麼不願意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發商還虧本？事實是，停下一台車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規律。

當然我這個是大概經驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規律。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建築施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。這個過程比較沒什麼技術含量。不值得多說。

消防和人防專項審查

這兩樣東西搞死人，但可以直接這么下個結論：嚴格地說，沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的；也沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。直接一點說：消防報建，要說難，是所有專業報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至於人防報建，更是莫名其妙，當然很多地方其實沒有這個內容。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構，這個大家心裡要有數。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。另外我們的消費者也沒這種意識。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業主進進出出來講，是非常不方便的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規范做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一般說，各發展商都是委託消防施工企業代理報建。為什麼呢？因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規范已經是鐵律。我個人沒見過有開發商能繞得過這些強制性規范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多麼好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。

人防部門屬於政府部門，不是軍隊編制。用於人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關於人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。社會上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權法的人。所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬於什麼全體業主。

因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。

節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之後，設計公司在建築施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，是怎麼審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建築節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什麼360度大落地窗、全敞開式陽台、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

施工圖審查，施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基於我國的審查技術非常的落後，恩，怎麼說呢，連設計、施工技術都非常落後，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。不說大家也都明白。

余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎麼管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。

一些二三線城市去，環保局一般都不嚴格管理噪音排放和夜間連續施工手續。

質量監督、安全監督

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。

在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬於安監的職責。由於質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那麼的嚴，為什麼呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。例如廣州，做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。

施工招投標、監理報建

首先，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建築施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什麼企業施工，都必須做招投標。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，即去工商局打一張股東結構書，即可免除施工招投標手續了。

在必須要做施工招投標的時候，施工企業必須把自己的專業技術人員備案到建築管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業技術人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求，總之必須按招投標志的要求來做。

監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之後的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核，通過就發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總，缺一不可。但在實踐中，能辦齊上面所有的手續，再申領施工許可證的，幾乎是不可能的，一般不會一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。

除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就幹上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鑽，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然後再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。總之通過各種變通，提前進行施工。

放線、驗線

圖紙畫出來之後，要把圖紙上的建築物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了，正式放線的前提是領取了施工許可證。放線後，測繪院會發出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之後就做驗線。一看這個建築的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。這個驗線工作跟日後的驗收有莫大的關系，必須慎重。

預售許可證

預售現在的管理已經比較嚴格了，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。

預售許可最重要的條件是：高層建築結構完成3分之2，低層建築結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建築往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之後，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。

現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什麼5000元/平方米「起」，這種騙人的玩意了。政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。賣的時候與申報的時候的價格不同甚至差距很大都沒有什麼關系，沒有任何法律上或者行政上的責任。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之後，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日後客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎麼來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，我個人沒有見過。開發商也沒這種能力或故意去故意做假。

現在為了避免這種糾紛，開發商都開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。

規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之後，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然後拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該幹啥幹啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定，也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。尤其是消防和永久用電。

質量驗收現在非常簡單了。竣工之後，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然後交給質監站備案。這就完成了。

質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。