開發商售樓的成本

① 房地產公司的售樓房建造的成本費用是不是做入開發成本--開發間接費用

不是，是進銷售費用！除非是樣板房裝修，而且該樣板房是連裝修一起要回銷售的才能進答成本（建安工程費），否則售樓部、樣板房等裝修進銷售費用。

如果想進開發間接費,只有在和施工方簽合同時,以項目部辦公室裝修的名義簽,不能以售樓部裝修簽合同。但如果一點售樓部裝修的開支都沒有是說不過去的，畢竟有個已裝修的售樓部存在，稅務清結時過不了關。

② 銷售的商品房 100平米左右 整個的建築成本是多少

你說的整個建築抄成本是很難回答的，現在的成本：從落後地區的600、700元以上/平方（賣價）到發達地區的幾萬元/平方。成本相差這么大的主要原因有 1、地價因素，有些地方地價基本沒有（很少很少），有些地方地價已超萬元甚至是幾萬/平方（競標、稅收等）；2、各城市（各地）辦理報建、配套等費用收取不一差異很大；3、結構不同因素，一般住宅和高檔住宅、一般別墅和高級別墅；4、特殊地段造價成本會增加一些；5、各地各房產商財務、營銷成本、利潤也不一樣；等等。但建築造價相同結構的房子相差不是很多。所以整個成本不好回答准確的數據的，只有那個地方那種房子那個房產公司，什麼性質的房子等等高清楚了，也只能知道個大概，否則做房產的怎麼會發的這么快（就是泡沫、貓膩啊）。

③ 房地產中的售樓部開支在哪個科目中核算

1、售樓部的支出，要看這房子以後歸誰，還要看這房子是否屬於回臨時用房
2、工地辦答公室的開支是作為「開發間接費用」科目核算
3、如果售樓部是臨時建築的，那先作為「在建工程」核算，然後按不少於五年的期限攤入銷售費用
4、如果售樓部屬於永久建築物，以後屬於開發商的，那先作為「在建工程」，完工後轉入「固定資產」按不少於20年計提折舊。
4、如果售樓部屬於永久建築物，以後屬於物業或業主的，那先作為「在建工程」，完工後轉入「開發產品」科目，等產權轉讓再核算。

④ 房地產企業，一般的，開發成本、管理費用、銷售費用各占收入的比例是多少

各公司水平不一，通常成本占收入比為50-60%，管理、銷售費用分別為收入約為3%-5%，這樣房地產利潤約有15%-20%

⑤ 房地產企業怎麼結轉成本

房地產企業結轉成本的流程：

1、確認的銷售收入做憑證：

借：預收賬款

貸：主營業務收版入

2、預提時候：

借：開發權成本

貸：應付賬款-預提

3、按照這個金額結轉到開發產品

借：開發產品

貸：開發成本

4、結轉開發產品到產品銷售成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

(5)開發商售樓的成本擴展閱讀

房地產企業商品房的成本核算過程：

1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出： 借：開發成本(按明細核算) 貸：銀行存款等。

2、商品房開發完工後 借：開發產品--XXX商品房 貸：開發成本。

3、計算商品房每平米單位成本。即： 元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積。

4、結轉銷售商品房成本：銷售總面積* 元/平方米 借：主營業務成本 貸：開發產品。

⑥ 開發商房產銷售收入總金額要減去建築成本剩下交房產稅可以嗎

不可以。

房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納，稅率1.2%。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率12%。

⑦ 房地產開發企業樓盤准備預售，要核算成本，定銷售價格，所得稅要不要考慮進去

要 。

房地產建築物開發成本的構成
一、建築物成本構成
建築開發成本主要包括以下幾部分構成：①土地取得費成本；②開發成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用，財務費用；⑥銷售稅費；⑦開發利潤；⑧其他費用；⑨不可預見費等。
二、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產開發用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的房地產市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由房地產開發商（作為買方）繳納的稅費（如契稅、交易手續費）構成。在目前情況下，根據房地產開發用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列5項：
⑴土地徵用拆遷費
土地徵用徵用拆遷費：農村土地徵用拆遷費和城鎮土地拆遷費。農村土地徵用拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發建設基金、征地管理費、耕地佔用稅、拆遷費、其他費用。城鎮土地拆遷補償費主要包括：地上建築物、構築物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉房攤銷以及對於原用地單位停產、停業補償費，拆遷管理費和拆遷服務費等。
⑵土地出讓地價款
⑶土地轉讓費
⑷土地租用費
⑸土地投資折價
三、開發成本
開發成本是指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發成本劃分為土地開發成本和建築物建造成本。在實際中，開發成本主要包括下列幾項：
一前期工程費及土地開發費
主要包括前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測、工程勘察，規劃及建築設計，以及「三通一平」（通水、通電、通路及平整場地）等開發項目前期工作所發生的費用。
項目的規劃、設計、可行性研究所需要的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的1%～3%。
二房屋開發費
⑴建築安裝工程費
建築安裝工程費是指建造房屋建築物所發生的建築工程費（結構、建築、特殊裝修工程費）、設備采購費和安裝工程費用(給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備安裝等)等。
⑵基礎設計建設費
基礎設計建設費是指建築物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環衛、室外照明燈設施的建設費用，各項設施與市政設施干線、干管、幹道等的介面費用，一般按實際工程量估算。如果取得的房地產開發用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎設施建設費。
⑶公共配套設施建設費
公共配套設施建設費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營利性的各種公共配套設施（或共建設施）的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。
⑷開發建設過程中的稅費。
四、管理費用
管理費是指房地產開發企業的管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的各種費用。包括房地產開發商的管理人員工資及福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經費、職工教育經費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比例。因此，在估價時管理費用通常可按照土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來測算。
五、投資利息
這里所說的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基於資金機會成本的考慮。機會成本（其他投資機會的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。一種放棄的收益就如同一種成本一樣。或者說，稀缺的資源被用於某種用途意味著它不能被用於其他用途。
六、銷售費用
銷售費用是指銷售開發完成後的房地產所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。
七、銷售稅費
銷售稅費是指銷售開發完成後的房地產應由房地產開發商（此時作為賣方）繳納的稅費，又可分為下列兩類：
⑴銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加（兩稅一費）。
⑵其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。
銷售稅費通常是售價的一定比率，因此，在估價時通常按照售價乘以這一比率來測算。
八、其他費用
其它費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。
九、不可預見費
不可預見費是根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以建築物開發成本費的百分比計算，一般的住宅開發項目，不可預見費按2-5%計算

⑧ 房地產開發商的成本部主要干什麼

房地產開發商的成本部主要職責：

1、對各項建設項目的技術、經濟等因素進行調研、分析，選出最優方案，為投資主體科學決策提供依據

2、負責組織公司各工程項目招標書的編制

3、組織對競標單位資格審查工作

4、依據國家和地方的有關法律和法規對工程項目進行科學精確的造價預算，審核施工單位編制的建設工程項目預算

5、負責組織各類經理合同的審核

6、審核施工技術變更預算

7、參與現場工程技術變更簽證管理

8、組織項目的決算工作

(8)開發商售樓的成本擴展閱讀：

一、構成

1、土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到。

也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2、土地徵收及拆遷安置補償費。

(1)土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

(2)房屋徵收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋徵收安置費和徵收補償費。

3、前期工程費。前期工程費主要包括：

(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估 算。

(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。

4、建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。

在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。

5、基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。

6、公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。

7、不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。

8、開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。

二、費用構成

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：

1、管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。

2、銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；

(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5%一2%；

(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%一6%。

3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

參考資料來源：網路-房地產開發成本

⑨ 房地產開發商售樓送電器計入哪個科目， 能入成本嗎

按道理應該屬於銷售費用，還會涉及代扣代繳個稅，比較復雜。但是可以建議直接計入「開發成本-裝修」，在向稅務局解釋的時候就說是隨樓附送的，這樣比較簡單。