住宅公共區域裝修標准

Ⅰ 住宅容積率的要求

容積率一般是由政府規定的。現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：

獨立別墅為0.2~0.5

聯排別墅為0.4~0.7

6層以下多層住宅為0.8~1.2

11層小高層住宅為1.5~2.0

18層高層住宅為1.8~2.5

19層以上住宅為2.4~4.5

住宅小區容積率小於1.0的，為非普通住宅

計算公式為：總建築面積÷總用地面積×100%

當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算。

容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

所謂「容積率」，是指一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建築密度一般也就較低，發展商可用於回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。

這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。

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特性

(一)容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為：R=C·H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。

(三)容積率可以更加准確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。 房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費 樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建築面積=土地單價/容積率 因此，樓面地價比單位地價更能准確地反映地價的高低。

樓面地價=土地總價÷規劃建築面積 =土地單價÷規劃容積率

規劃建築面積=土地面積×容積率

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

Ⅱ 小區業主水管漏水後損失誰負責

一、房屋發生漏水跑水，相關業主及物業、開發商應通力協作，盡快查出問題並及時將問題隱患消除，同時注意保留證據，方便日後定責。房屋漏水原因主要有三種，依據漏水原因不同，相關的責任也有不同。

1、房屋本身存在質量問題；

2、業主使用或裝修不當；

3、正常使用、老化造成漏水。

二、房屋本身存在質量問題；

1、建設部頒布的《房屋建築工程質量保修辦法》第七條及《住宅質量保證書》的規定， 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，保修期為5年。如房屋在保修期內，開發商應當承擔免費維修責任。

2、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定，開發商拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。

二、業主使用或裝修不當；如因樓上業主裝修或其他不當行為造成的房屋滲水，給業主造成損失的，根據《民法通則》第117條規定，損壞他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償。作為侵權方除了停止侵權(如重做防水層)外應承擔損害賠償責任。

三、在保修期滿後，房屋內設施正常使用造成的漏水由業主自行負責維修，由業主自行承擔費用。如果漏水造成其他業主損失的，根據《民法通則》第83條規定，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。屬於公共設施造成的漏水由物業管理公司承擔維修責任。

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物業主要職能

工程設備管理

建立設備基本信息庫與設備台帳，定義設備保養周期等屬性信息；對設備運行狀態監控並生成運行記錄，故障記錄等信息，根據生成的保養計劃自動提示到期需保養的設備；對出現故障的的設備從維修申請，到派工、維修、完工驗收、回訪等實現過程化管理；

客戶服務管理

為客戶訂閱或收發郵件、書報期刊，為客戶出差定票等是一些物業管理公司的服務性業務。主要模塊有日常服務管理、客戶投訴管理、報修管理、社區活動管理；本模塊從服務申請、派工、完成、回訪、統計等流程化日常服務管理功能。

保安消防管理

消防保安管理是企業正常運轉的重要保證。本模塊主要包括保安人員檔案管理、保安人員定崗、輪班或換班管理、安防巡邏檢查記錄、治安情況記錄以及來人來訪、物品出入管理等功能。

Ⅲ 購房未裝修入住是否要交物業費

購房未裝修入住也是需要繳納物業費的，只有開發商在未正式交房前是不需要繳納物業費的。

根據《物業管理條例》第四十條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

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《物業服務收費管理辦法》第十條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標准、收費標准、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十五條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

Ⅳ 居民小區內的違法建設歸哪個部門管

1、居民小區內的違法建設，由縣級以上人民政府建設行政主管部門責令限期拆除；

2、並對業主、物業使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業處五千元以上五萬元以下的罰款；

3、逾期未拆除的，縣級以上人民政府建設行政主管部門可以申請人民法院強制執行。

4、物業管理條例：違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；

5、給予警告，並按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位；

6、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

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違法建設處罰種類

責令停止建設，是指執法人員在進行規劃管理監督檢查的過程中，發現並須確認是違法建設活動的；

及時發出責令停止違法建設通知書，責令有關當事人立即停止違法建設行為。

限期拆除，是指經城市規劃行政主管部門確認，屬於嚴重影響城市規劃或對城市規劃管理和實施造成嚴重影響的建築物；

通知有關當事人，在規定的期限內無條件拆除全部的或部分的違法建築物、構築物和其他設施。

責令限期改正，是指經城市規劃行政主管部門認定，有關違法建設活動雖對城市規劃實施構成影響；

但還可採取改正措施進行補救的，責令當事人在規定的期限內採取規定的改正措施。

Ⅳ 有沒有法律規定居民區幾點之後才能裝修的如果有，什麼法謝謝

根據相關國家法律規定，裝修作業活動禁止在法定休息日、節假日全內天及工作日12時至14時、18時至次容日8時進行。

法律依據有：

1.《中華人民共和國環境雜訊污染防治法》第四十七條：

在已竣工交付使用的住宅樓進行室內裝修活動，應當限製作業時間，並採取其他有效措施，以減輕、避免對周圍居民造成環境雜訊污染。

2.《＜中華人民共和國環境雜訊污染防治法＞辦法》草案第四十五條規定，

「法定休息日、節假日全天及工作日12時至14時、18時至次日8時，禁止在已竣工交付使用的住宅樓內進行產生雜訊的裝修等擾民作業。」

Ⅵ 住宅和公寓沒有通過一次消防驗收能先把公共區域裝修吊頂嗎

不可以吧，公共區域也在驗收范圍內。。。