住宅准物業

1. 什麼是准物業

一般來講抄,小區的管理能夠按照「屬地管理，分類指導，條塊結合，以塊為主」的原則辦理/執行，且由各辦事處組建企業性質的社區物業服務中心，對轄區內的老居民小區實施「准物業管理」,此類小區也就稱之為准物業小區了。

2. 住宅小區物業管理規定

不論生活在哪個集體中，都該遵守一定規則。而住宅小區物業管理制度應該是與我們生活最息息相關的規則了。以下是住宅小區物業管理制度的參考模板，希望能對網友有所幫助。

小區物業管理制度

為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特製定本辦法。

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，並向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委託應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標准、許可權、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，並報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，並由物價部門統一定價，設「公示板」公開收費標准，便於業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建築風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要採取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，並制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到「五定」即定人，定時間、定地點、定任務、定標准。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到「六不」、「六凈」。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑牆根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中佔有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鍾長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。

二、業主、房屋使用人

1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，並監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。

2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。

3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意佔用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；製造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。

5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，並可要求另一方承擔違約責任。

6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。 住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。

四、本辦法自公布之日起施行。

（以上回答發布於2015-11-04，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 什麼是准物業

准物業一般來講，小區的管理能夠按照「屬地管理、分類指導、條塊結合、以塊為主」的原則辦理/執行，且由各辦事處組建企業性質的社區物業服務中心，對轄區內的老居民小區實施「准物業管理」，此類小區也就稱之為准物業小區了。

4. 什麼是普通住宅，前期物業

普通標准住宅應同時滿足：

住宅小區建築容積率在1.0以上；單套建築面積在120平方米以下；實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標准可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。

前期物業服務指的是在業主和業主大會尚未成立前，開發企業為了完成正常的住宅交付和管理，自行聘請的物業服務企業。

前期物業服務的內容：

1、幫助業主完成新房驗收。

2、向業主發放《業主手冊》，幫助業主了解物業管理的內容，各種規章制度，如車輛停放，裝修管理規定，物業保修規定等內容。

3、物業需根據有關規定向業主預售物業費或者車位租金。

4、業主要辦理個人事務，物業需要提供相關書面文件，物業需要出具相關證件。

5、業主入住及裝修管理。業主登記和裝修是物業前期的一項重要工作，這個環節很容易出現糾紛和投訴，物業公司在入住前需要對這兩個問題做好規劃，並公布實施。

6、早期健康管理。在物業管理的初期，衛生和清潔尤為重要。由於集中裝修、集中傾倒垃圾，小區一直處於臟亂不堪的狀態。住宅物業必須做好裝修垃圾的集中堆放和清理，減少粉塵污染。

7、安全管理。前期物業工作的重點還包括安全管理。由於裝修集中，小區進出人員多而雜，小區的監控和門禁系統可能還不能啟用，所以有必要加強檢查，及時處理。

(4)住宅准物業擴展閱讀：

物業管理是指業主聯合管理的公共部分的所有建築和公共建築，建築區劃內的地點和設施，或管理的建築物、設施、設備、場所和地點由物業服務企業和業主委託的其他管理人員；

物權法規定，業主可以自行管理財產，也可以委託物業服務企業或其他經營者管理財產。物業管理可分為狹義和廣義；

狹義的物業管理是指物業服務企業根據委託合同委託房屋建築及設備、市政公用設施、綠化、環衛、交通、生活秩序和環境外觀管理項目的維修保養活動。

廣義的物業管理包括業主共同管理的過程，以及委託物業服務企業或其他管理者管理的過程。

5. 如何做好社區化准物業管理

近幾年來，隨著我市背街小巷改善、庭院改善、危舊房改善、道路改善等系列民心工程的實施，老舊住宅小區面貌得到了翻天覆地的變化，但是，大多數老舊住宅小區因沒有物業管理，使得改善後的成果得不到管理和鞏固，因此，市委、市政府提出了物業管理改善工程，准備用三年的時間（2009年-2011年）對已完成硬體設施改善的小區，通過社區化准物業管理的方式，建立小區長效管理機制。這里所說的社區化准物業管理是指以社區為單位，依託社區公共服務站，社區居委會組織社區居民共同參與，在社區黨委的統一領導下，為小區居民提供共有部位及共有設施設備維保、小區道路保養、小區安全秩序維護、停車秩序維護、公共區域保潔和公共綠化養護等基本服務的活動。
該項工程自我市2009年實施以來，截至目前上城區、下城區、西湖區、江干區、拱墅區五個城區已實施社區化准物業管理小區127處，管理面積855萬平方米，惠及住戶11.3萬戶。通過對比，已經完成改善工作的小區，其衛生、秩序維護、公用設施維護等方面都有了很大的改觀，受到了小區居民和社會各界的高度評價。為了能夠切實的做好社區化准物業管理這項民心工程，杭州市房產管理局希望各位網友積極建言獻策，指出我市老舊小區實施社區化准物業管理過程中存在的問題，並提出你們寶貴的建議和意見。我局將根據你們的意見和建議，積極制定改進措施，從而解決目前在該項工作中出現的問題，將社區化准物業管理的工作水平再提高一個台階。

6. 住宅物業和商業物業管理有哪些不同，側重點是什麼

住宅物業和商場物業、寫字樓物業的不同之處有：
1）服務對象不同。住宅物業的服務對象大多數是業主，即物業的所有權人；商業物業的服務對象主要是租戶。服務對象不同，就決定了需求不一樣，重點也會不同。
2）服務的時間段不同。住宅物業基本是24小時服務，而商業物業是根據租戶的上班時間決定。
住宅物業和商業物業的特點不同，管理的側重點也不同。
一、住宅小區的物業管理側重點
1.物業類型多，管理上各有側重。住宅小區內存在不同類型的物業，如多層住宅、高層住宅、商場、學校等。由於其物業本身特性的不同，對物業管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小區物業管理總體方案時，物業管理企業應針對不同類型的物業，在管理方式上有所側重，以適應不同類型物業對物業管理的需求。如高層住宅要特別加強設備管理和消防安全管理，加強巡視和檢查，及時發現、排除管理隱患。2.解決物業管理經費不足的矛盾。物業管理的收費實施的是「保本微利」政策，政府對物業管理的收費定價還沒有完全放開，採取了政府定價、政府指導價與市場協議價相結合的方式，特別是經濟適用型住宅的物業管理收費還遠遠低於市場價格。3.產權多元化，要求制定《業主公約》。住宅小區人口眾多，人員復雜，矛盾和糾紛時常發生。因此，在提倡業主自治自律的基礎上，必須對住宅小區業主、非業主使用人的居住行為加以限制和約定，制定一個大家共同遵守的行為准則即《業主公約》，來明確住宅小區業主、非業主使用人的職責、權利和義務，規范住宅小區業主、非業主使用人的行為，促進住宅小區物業管理的順利開展。4.設立業主檔案，嚴格管理。管理處應建立健全業主、非業主使用人的檔案資料及管理系統。在嚴格保密的前提下，充分掌握業主、非業主使用人的流動情況，以便加強管理。5.協調物業管理各主體及相關部門的關系。物業管理活動所涉及的主體和相關部門較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設單位、業主、業主委員會，城市供水供電等專營服務公司，物業、市政、環衛、公安、消防、工商等行政管理部門等，物業管理工作離不開這些主體和相關部門的支持與協助。因此，物業管理企業要積極協調處理好與這些主體和相關部門的關系，配合他們的工作，藉助政府有關部門的力量，加強對住宅小區治安等方面的綜合管理，促進住宅小區物業管理和精神文明建設等各項工作的全面開展。6.開展豐富多彩的社區文化。針對不同住宅小區的具體情況，物業管理企業要出面牽頭，組織各種社區文化活動，如節假日活動、體育健身活動、業余學習活動等。開展豐富多彩的社區文化活動，一方面加強了業主之間的交流和溝通，豐富了業主、非業主使用人的文化生活，提升物業管理的品位，另一方面，加強物業管理企業與業主溝通，創造融洽的社區環境，便於物業管理工作的順利開展。7.開展多種形式的便民服務。
二、寫字樓的物業管理的側重點（1）寫字樓物業的地理位置好，一般多位於城市中心和交通便利的繁華地段，物業管理的車輛指揮管理工作量大。（2）物業檔次高，整體形象好，業主、非業主使用人對物業管理的要求也較高。（3）物業的機電設備設施多，技術含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統外，還有中央空調、樓宇設備自動化控制系統、樓宇辦公自動化系統、樓宇智能化管理系統等。（4）物業使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業的租賃管理是物業管理難點。（5）業主、非業主使用人經營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關系復雜，業主、非業主使用人內部管理隱患多，給物業管理增添了難度。（6）業主、非業主使用人來自社會各階層，素質參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業管拖欠嚴重。（7）公共場所人流量大，進出人場所，單個物業空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內業主、非業主使用人的設施、財產多，人員集中，是防火控制的重點區域，消防安全是物業管理的重點之一。
在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業管理的品質和所提供服務的有效性，尤其是物業維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環境，對承租人和潛在承租人都會產生極大的影響力。

三、商場的物業管理（1）商場的進出人員無法控制，人員成分復雜，安全、消防管理工作量大；（2）使用人如採用攤位經營、獨立櫃台經營，則較分散和獨立，統一管理難，欠費、逃費現象時有發生；（3）購物糾紛和矛盾多，物業管理人員又無權處理，公共秩序維護難度大。

7. 住宅物業和商業物業管理有哪些不同側重點是什麼

一、區別

1、服務對象不同

住宅物業的服務對象大多數是業主，即物業的所有權人。商業物業的服務對象主要是租戶。服務對象不同，就決定了需求不一樣，重點也會不同。

2、服務的時間段不同

住宅物業基本是24小時服務，而商業物業是根據租戶的上班時間決定。

3、特點不同

住宅物業一般只有些不同的業務服務范圍，比如衛生和一些車庫，用地費用，而商業物業會有一些一樣的功能，商業物業就像賓館一樣，一般都有公寓的性質。

二、各自的側重點

1、住宅小區的物業管理側重點

寫字樓物業的地理位置好，一般多位於城市中心和交通便利的繁華地段，物業管理的車輛指揮管理工作量大。物業檔次高，整體形象好，業主、非業主使用人對物業管理的要求也較高。物業的機電設備設施多，技術含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統外，還有中央空調、樓宇設備自動化控制系統、樓宇辦公自動化系統、樓宇智能化管理系統等。

2、商業物業管理側重點

商場的進出人員無法控制，人員成分復雜，安全、消防管理工作量大。使用人如採用攤位經營、獨立櫃台經營，則較分散和獨立，統一管理難，欠費、逃費現象時有發生。購物糾紛和矛盾多，物業管理人員又無權處理，公共秩序維護難度大。