開發商抵債

⑴ 房地產開發商的自用房產可否無償轉讓，若開發商有一定債務無力償還，自用房產會否用於抵債，受讓方權益

房地產開發商的自用房產可以轉讓。像開發商因為定債務無力償還，用自持房產進行轉讓抵債，受讓方及時辦理房屋登記的，就可以確保自家權益，如果無法辦理產權轉讓登記的，權益就難以得到保障

⑵ 開發商以房子抵工程款的這種抵債房，購買流程是怎樣的

先簽訂以房抵債的協議，再簽訂房屋買賣合同確定房款和具體房屋，然後用專以房抵債協議確定的債屬權沖抵房款。

這是施工方要房子的流程，如果施工方不要房子，那麼還是先簽訂以房抵債的協議，直接確定房源和房價。

然後施工方讓買受人與開發商簽訂房屋買賣合同，房款可以選擇直接支付施工方，也可以選擇支付開發商，再由開發商轉交給施工方。

(2)開發商抵債擴展閱讀

按照既合法又符合規定程序的做法，債務人以房抵債，應當將作價抵債的房屋以有償轉讓(即出賣)形式過戶給債權人。債權人只有獲得了該房屋的產權，才有資格來處分(出賣)這部分房產。然而現在市場上很多情況下沒有按規范操作。

有的仍以債務人的名義銷售，房屋購銷(買賣)合同仍與原建設單位訂，債權人只管收錢。盡管這種做法有毛病(隱蔽了一次交易的稅費)，購房者還可以辦理房屋產權登記。有的則不管三七二十一，稀里糊塗地買，很有可能辦不了產權登記，後悔莫及。

但實踐中，仍有個別購房者購買抵債房屋時，因經驗不足或貪圖便宜，錯誤簽訂合同，忽略查驗《商品房銷售許可證》，結果得不償失。

⑶ 中介賣開發商抵債的房子，買了會有什麼問題嗎

一、首先可以明確的是，被抵押房產是可以依法轉讓的。 根據《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程後續資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。由此可見，將在建房產抵押給銀行是合法的。
二、但是，按有關法規規定，將抵押房地產出售必須滿足兩個條件：
1、一是通知抵押權人並經其同意。
2、二是如實告知買受人。
三、已被抵押房地產的交易模式：
在實踐中，有幾種合法交易模式：
1、開發商對抵押房逐步還款，逐步銷售。先還款，後銷售，保證出賣的商品房處在已解除抵押狀態。
2、目前通行的做法是，開發商在履行告知的前題下，簽訂房地產買賣合同之後，由抵押人自籌資金，一次性提前歸還出賣房屋的對應的款項，由房管部門辦理抵押登記塗銷，再辦理買賣合同登記備案。在抵押人取得完全產權之前，買方大部分房款尚未支付，因此買方資金的安全性較高。
3、買方和開發商簽訂合同後，買方、開發商和提供貸款（銀行）三方約定，由買受人將購房款存入銀行指定帳戶，專門用以歸還房地產開發商所應支付給銀行的貸款。銀行出具證明辦理抵押塗銷。
4、買受人在購買房後，辦理了部分購房款按揭貸款，在貸款清償之前，買受人又將其房產再次轉讓的，原買受人在與次位買受人簽訂合同後，共同向銀行申請辦理轉按揭手續（此項業務非所有銀行都有）。
四、不可否認在實際交易過程中，一些開發商為了銷售順利，隱瞞已抵押的事實，將房子賣出。由於未告知抵押事實，是一種欺詐行為，這種買賣合同無效。根據《司法解釋》第6條第2款，買受人可以請求返還已付購房款及利息，並賠償損失，要求開發商承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。 為防範假按揭，購房者可在購房簽定合同前到當地房地產交易中心查詢所購房產的抵押情況。

⑷ 開發商的抵債房，抵給建築商的，現在建築商委託中介賣這些房子，說是跟開發商直接簽合同，這樣的房子靠譜嗎

不少房地產開發商在資金鏈出現問題，無力支付承建商工程款時，往往以房抵債。目前，開發商以新建商品房抵作工程款的現象很普遍，而承建商為了短期回籠資金，往往採用相對較低的價格拋售抵債房。一旦開發商和承建商之間產生糾紛，消費者購房後在辦理購房手續時可能遭遇不少麻煩。購買這樣的抵債房要避免風險，應注意以下幾點：
1、合同必須直接跟開發商簽訂。要賣房人帶你和開發商談，讓開發商網鑒成功，正式購房合同，購房交款發票或專用收據，房屋維修基金票據，全部交到你手上，如果還不放心的話，叫賣房人帶你一起把購房合同拿到房管局去查一查是否登記到了你的名下。
2、網鑒合同時要看清相關信息。包括自己姓名、性別、身份證號，面積、位置、樓號、層號、房號、使用年限、交房時間等，要有開發商姓名，公司售房專用章，要蓋騎縫章，自己鑒名，手印，購房發票或收據與房屋維修基金票據要蓋開發商公司財務專用章。
3、房款交給開發商。原則上你只能將錢交給開發商，一般是存入開發商設立的銀行監管帳戶，再由開發商將錢交給賣房人，如果開發商同意你直接將房款交給材料商，必須在票據上註明。
商品房買賣合同網簽成功，就是房管局已經備案將此房登記到你的名下，別人買不走，所以沒有問題，放心購買。

⑸ 開發商拖欠工程款以房子抵債,不能按時交出房子,打官司可以勝訴嗎

可以的，這種情況和正常購買房子的權利義務是一樣的，區別在於你的工程款抵充了購房款。
你可以根據房屋買賣合同規定催促開發商交房，而且你的購房款性質上是優先於工程款的。

⑹ 抵債房可以買嗎 有什麼風險

商品房市場價格年年看漲，於是買個經濟實惠的抵債房就成了許多人的選擇，但購買這類房屋涉及到三方當事人，加之部分購房者經驗不足，因此，產生的問題很多。 吳先生想買套房子結婚，地產中介公司向他介紹了不少，但都由於樓價較貴，因此吳先生一直都在猶豫當中。隨後，地產中介公司介紹了一套某花園的抵債房，是由一家承建該花園裝修的裝修公司放售的。由於該單位房價比一手房價格便宜約一成，看樓後吳先生很滿意，於是立即交了1萬元訂金給該裝修公司，並簽下了合同。

半個月過去了，房屋買賣事宜卻一直沒有迴音。吳先生向中介公司咨詢，才發現原來該裝修公司未正式與發展商簽署該單位的購房合同，該單位已經由發展商以先到先得的原則與另一位買家成了。鄭先生最後只好收回裝修公司所退的1萬元訂金。

【核心閱讀】 據專業人士介紹，吳先生的個案主要是由於買家的一時疏忽，未能及時與開發商簽下合同，才導致成交失敗。消費者在購買抵債房時，

應注意以下幾個問題：

1.搞清楚「抵債房」權屬。只有持有合法的房屋所有權證書的房屋才可以放心地買。如果債務人作價將房屋抵給債權人，債權人辦理了過戶登記手續，獲得了房屋所有權證，證明該房屋已經歸屬債權人，買房人買的是債權人的房屋，房屋買賣合同應與債權人簽訂，相當於購買二手房。

2.與誰簽購房合同。雖然抵債房由開發商抵押給了債權公司一方，但房子的產權仍屬於開發商。因此買家要購買抵債房，就必須與開發商簽訂購房合同，而與債權公司簽訂的購房合同屬無效。像上述個案中的吳先生，看中房子後沒有立即跟開發商簽下合同，結果與相中的房子失之交臂。

3.出了問題誰承擔。既然合同是與開發商簽的，權利義務當然是由開發商承擔。有的購房者認為房子是從施工企業手裡買的，與開發商簽合同只是走形式，一旦出現問題應當找施工企業，這種想法是錯誤的。合同依法成立，即對雙方當事人產生約束力，而對合同以外的人卻沒有約束力。施工企業並不是商品房銷售合同的一方，合同對其沒有約束力，出了問題也無須其負責。因此，購房者簽合同時應慎重，應當將與施工企業約定的條件，如價格、付款時間、面積、交房時間等原原本本寫進購房合同中，以防出現問題。一旦真的出現問題，也應由開發商承擔責任。

4.售房發票要由開發商出具。購買抵債房屋，合同的當事人是開發商和購房者，雖然房款最終歸施工企業，但發票應當由開發商出具，這樣一方面可以避免購房者辦理產權時的麻煩，另一方面可防止開發商以未收到房款為由拒不履行合同。

5.約定價格要寫進合同。購房者是因抵債房便宜才購買的，但房價是施工企業確定的，而合同卻是與開發商簽的。開發商簽合同時，往往將價格約定得較高，以便更多地抵償工程款，這樣就存在合同價款高於施工企業與購房者約定的價款的情況。一旦產生糾紛，開發商就可以依據合同要求購房者補足房款，購房者有口難辯。因此，購房者在簽合同時，應將與施工企業約定價格寫進合同，至於施工企業與開發商之間如何結算，則應由他們之間簽訂協議予以明確，與購房者無關。

⑺ 我想買抵債房，開發商抵給個人的，要和開發商簽合同還是和個人簽簽合同要注意什麼簽了就能辦房產證嗎

抵押房產權是開發商的，你應該與開發商簽訂購房合同。簽約時，應該請個人作為第三人，明確抵押債務的清償程序和方式，撤銷抵押，並在購房合同中簽字確認。完成上述事項可以辦理房產證。

房產抵押貸款是指借款人以自有或第三者的物業作抵押，用於個人綜合消費並以按揭形式還款的貸款品種。貸款金額根據所選擇的貸款用途的不同確定，但一般不超過抵押房產評估凈值的60%。

共有房地產，每個共有人都有權對該房地產設定抵押權，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產設定抵押時，以抵押人本人所有的份額為限。

以共同共有的房地產設定抵押時，全部房地產均為抵押財產，抵押物變賣時，其他共有人員負連帶責任，在以變賣款償還債務後，其他共有人有權向抵押人追償。

(7)開發商抵債擴展閱讀：

購買抵債房法律分析：

需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

首先，房屋和土地的合並轉讓並不是強制性的，而是引導性的。當事人可以通過特約改變這一規定。改變的方法就是為房屋所有人設定土地的承租權，使他人的房屋所有權建立在對土地使用權人的承租權基礎之上。

從而利用承租權機制解決房屋的土地權屬問題。其次，本條明確規定了，即使為了避免房屋所有權和土地使用權分屬於不同主體所導致的矛盾，要求土地使用權和房屋所有權同時拍賣，也並不因此就導致抵押權效力的擴張。

抵押權效力仍然局限於抵押權設定的范圍，對未約定抵押的部分，抵押權人並沒有優先受償的權利。

⑻ 期房工程抵債房直接和開發商簽有風險嗎

沒事抄，只要能在售樓處開出襲正規的購房合同，而且能在網上簽約的就不用擔心。現在不少樓盤在開始建的時候為了減少開支，都會把一定量的房子抵給項目上，但是項目因為要走手續，自己不會去賣，會掛在售樓處賣，通常價格會比常規的便宜一點。

⑼ 開發商法院起訴購房人 是房屋買賣，還是以房抵債

近一兩年來，隨著國家打壓力度的不斷加大，房地產市場的資金周轉陷入了嚴重的困境。開發商、建築商、材料供應商等等這個鏈條上的任何一個環節，都明顯顯現了資金鏈斷裂的風險。為了避免資金鏈斷裂的崩盤現象，以房抵債是目前比較流行的一種資金周轉方式。 一、以房抵債的法律關系分析 商品房買賣是不動產買賣，最終對房屋的所有權體現在房屋登記在購房人的名下。商品房買賣合同的合法主體是開發商和購房人，只有開發商和購房人簽訂的商品房買賣合同才能辦理產權登記。 購買抵債房是指開發商將部分房屋的出讓權讓渡給建築商或者材料供應商，房屋購買人從建築商或者材料供應商手裡買房，將購房款支付給建築商或者材料供應商的商品房買賣行為。 在開發商、建築商或材料供應商、購房人三者之間，形成了開發商與購房人簽訂商品房買賣合同，購房人向建築商或供應商（以下簡稱第三人）付款的合同關系。 二、向第三人付款的商品房買賣合同的法律風險 購房人與開發商簽訂商品房買賣合同，向第三人付款，但是在買賣合同上一般不會體現出是向第三人付款這層法律關系。這樣就不可避免的產生以下的法律風險： 1、開發商要求購房人履行付款義務法律風險。 規范的商品房買賣合同只有兩種付款方式，即全額付款和按揭貸款，開發商不會自找麻煩的同意在合同中簽訂向第三方付款條款。這樣，如果購房人不能將開發商同意向第三人付款的意思表示以書面形式固定下來，因為商品房買賣合同是獨立的完整合同，根據對等的原則，開發商完全可以要求購房人履行付款義務。 如果購房人草率的將款項打給第三人，一旦第三人與開發商之間產生矛盾，導致開發商不承認向第三人付款這一事實，購房人就將面臨再次付款或者付款不能的違約責任。 2、開發商沒有齊全的售樓手續，導致不能如期交房或者辦理產權的法律風險。 目前我國法律要求，商品房銷售必須五證兩書齊全，而且五證的辦理是層層相扣的，也就是說沒有前面的證書，後面的證書就無法辦理。樓盤開盤時基本上能做到五證齊全。但是這離房屋交付和辦理產權還有很長的一段距離，還需要一定的後續資金。特別是抵債房，因為開發商和建築商的資金壓力都比較大，往往會因為資金問題導致無法交付。或者即使開發商迫於延期交付的違約責任，按期交付房屋，但是，也未必能夠取得了竣工驗收備案登記。如果開發商不能取得竣工驗收登記備案，直接導致無法辦理產權。目前這是很普遍的一種現象。而房地產的權屬證明是必須辦理產權登記。 1、購買抵債房，首先應該到開發商的售樓處核實一下樓盤的預售許可或者銷售許可是否辦理。如果是按揭貸款，這種房子銀行也不會給按揭。 2、如果開發商的銷售手續齊全，在簽訂商品房買賣合同之前，要與開發商確認，支付的每一筆款項，開發商要開具發票，這是款付給開發商的最有效憑證。 商品房買賣，無論採取哪種方式付款，無論款實際付給誰，從法律意義上來講，購房人的付款對象是開發商，只要開發商開具發票，就是證明他已收到款項或者同意購房人將款項付給第三人。 3、簽訂商品房買賣合同前，要審慎的審查房屋交付條款和辦理產權條款，明確房屋交付的時間和辦理產權的時間，並注意違約責任。時時跟進開發商的建築進程，注意收集證據，為可能出現的維權做准備。 在這里強調一下，關於開發商的遲延交付和遲延辦產權的維權是目前各地法院的普遍案例，但是這種維權也是很艱難的，要充分的認識到集體的力量

⑽ 我想買個抵債房，靠譜嗎，賣樓的說是和開發商簽合同。是開發商把房子抵給建築商了，請問有什麼注意事項

一、商品房需滿足以下條件方可出售：
1、出售方已經合法取得佔地的土地使用權，擁有《國有土地使用權證》並交納了全部土地使用權出讓金。
2、商品房工程竣工，並經工程質量監督檢查部門驗收合格證書；
3、出售方已經在房地產行政部門辦理了新建商品房初始登記並取得《房屋產權證》
二、買房人在和預售人簽訂商品房預售合同之後，只對預售的商品房享有期待權，該期待權在性質上屬於債權范疇。根據《合同法》第142條的規定，除法律另有規定或當事人另有約定的除外，買賣標的物意外損毀、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔。
三、在買賣房屋之前，該房屋已被抵押的，抵押合同是抵押權人（通常是債權人）與抵押人（既可以是債務人，也可以是第三人）簽訂的擔保性質的合同。抵押人以一定的財物（既可以是不動產，也可以是動產）向抵押權人設定抵押擔保，當債務人不能履行債務時，抵押權人可以依法以處分抵押物所得價款優先受償。最常見的房地產抵押：指債務人或第三人以不轉移其對房地產的佔有，而將該房地產所作的債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權依法以該房地產折價或以拍賣、變賣該房地產的價款優先受償。
四、一旦開發商因故不能償還銀行貸款，銀行需執行抵押物，而你作為購買人將不能獲得房屋，只能起訴開發商還款，開發商如不具有可執行能力，則風險較高。