住宅融資量

A. 中國房地產新政策的問題！

國家信息中心發布報告稱，為避免房地產市場過度調整，09年中國房地產調控政策應堅持以「穩」為主，合理引導房地產市場，穩定市場預期，防止房價下降幅度過大，促進房地產市場穩定發展。
國家信息中心12月1日發布第55期《經濟預測分析》指出，目前，房地產市場持續低迷，部分區域房價下跌明顯，一旦房價跌幅超過20%至30%，銀行持有的房地產抵押價值不斷降低，來自開發商和購房者的呆壞賬比例就會迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產風險將最終轉變為金融風險。為了避免房地產市場過度調整，2009年房地產調控政策應堅持以「穩」為主，合理引導房地產市場，穩定市場預期，防止房價下降幅度過大，促進房地產市場穩定發展。
1、改善供給結構，完善住房保障政策。
針對90平方米以下戶型投資完成額占住宅投資額比重較低(2008年1-8月該比重為27.6%)、中低價位和中小戶型住房供應不足的情況，推動各地政府從規劃審批、土地供應等方面入手，確保中小套型、中低價位普通住房的投資規模，改善住房供應結構，確保「90/70」政策目標的實現。
針對經濟適用房投資完成額佔住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動地方政府通過調控項目立項和土地供應，安排經濟適用房開發項目，可以考慮在商品房開發過程中規定一定比例的經濟適用房開發規模。為了充分調動地方政府在住房保障方面的積極性，建議調整地方政府的政績考核標准，將完善住房保障制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實經濟適用房和普通住房的建設計劃。
2、加大對自住性購房需求的支持力度
住房消費是中國城鎮居民消費結構升級中最大的熱點，也是構成本輪經濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經濟景氣周期的關鍵。因此，房地產市場調控在抑制投機性購房需求的同時，要注意保護和支持居民自住的購房需求。
3、完善房地產信貸政策，防止金融風險
針對部分房地產熱點城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規避風險，信貸部門應加強房貸資格審批和監管，控制房貸風險，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機構可與稅務部門聯合，通過個人繳納的所得稅予以證明。與此同時，為了避免從一個極端走向另一個極端，金融機構在防範風險的同時，對符合國家調控方向和市場需求的項目應大力支持，鼓勵自住性需求的實現。
4、加快房地產融資模式多元化發展步伐
為了解決房地產企業融資過於依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權、私募、信託等，弱化房地產項目對銀行的融資依賴，提高房地產企業的自我資金生成和發展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰略合作夥伴，提升房地產項目的開發能力和管理能力。
5、建立科學的住房消費模式，提倡「租、購」並舉
在現行制度下，房屋所有權與戶口和子女就學密切聯系，在無形中限制了租賃市場的發展。為了充分、合理地利用房地產存量資源，促進租售互補，除了正確引導居民的住房消費觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內的相關問題，擺脫傳統體制對租賃市場發展的禁錮與阻礙，解除居民租房的後顧之憂。

B. 住房抵押貸款的結論

住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方的利益，要使其帶來的風險降低到最小化，上面所述的防範措施只是其中一部分，我們應該不斷完善。總之，三方都應正確處理好業務發展與風險防範的關系，在貸款產品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。 1、商品住宅的抵押率最高可達 70% ;
2、寫字樓和商鋪的抵押率最高可達 60% ;
3、工業廠房的抵押率最高可達 50% ;
4、最長期限可達30年;抵押包括商鋪、辦公樓、住宅、別墅、廠房、倉庫等等 1.借款人貸前填寫居民住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明；借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明；符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明；抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據；購建住房的合同、協議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。 銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。 借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。 借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。 貸款合同簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。 貸款結清，貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。①正常結清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最後一期（分期償還類）結清貸款；②提前結清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批後到指定會計櫃台進行還款。貸款結清後，借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件，並持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

C. 建設銀行房屋貸款條件

以公積金個人住抄房貸款為襲例：

借款人必須符合住房公積金管理部門有關住房公積金貸款的規定。應具備的基本條件為：

1、按時足額繳存住房公積金；

2、有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、有合法有效的購買、大修住房的合同、協議以及貸款行要求提供的其他證明文件；

4、有當地住房公積金管理部門規定的最低額度以上的自籌資金，並保證用於支付所購（大修）住房的首付款；

5、有符合要求的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人；

6、符合當地住房公積金管理部門規定的其他借款條件。

(3)住宅融資量擴展閱讀：

1、貸款額度：

最高額度按照當地住房公積金管理部門的有關規定執行。

2、貸款期限：

在中國人民銀行規定的最長貸款期限內由當地住房公積金管理部門根據借款人的實際情況確定貸款期限。

3、貸款利率：

按照中國人民銀行規定的個人住房公積金貸款利率執行。

4、還款方式：

借款期限在1年（含1年）以內的，採用到期一次還本付息方法，借款期限在1年以上的，採用等額本息還款法、等額本金還款法和當地住房公積金管理部門認可的其他還款方式。

D. 重磅！滬深樓市調控升級，劍指假結婚假離婚買房

滬深房地產調控升級！

1月21日，上海、深圳出台樓市新政，對假離婚、假結婚買房現象重拳出擊。其中，上海夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；深圳對不具備購房資格的家庭成員，暫停夫妻婚內更名。

業內人士表示，滬深兩市房地產調控仍然維持高壓態勢，「鑽空子」買房的操作空間被大幅壓縮。

上海重拳出擊

近期燥熱的上海樓市，遭遇監管「重拳」出擊！

1月21日晚，上海市房屋管理局等多部門發布《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），從土地到規范市場秩序等多緯度管控市場。《意見》自2021年1月22日起施行。

（來源：深圳政府在線）

對於上述政策變動，深圳市不動產登記中心火速跟進。

1月21日，一份深圳市不動產登記中心關於轉發《深圳市住房和建設局關於明確<關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知>若干問題的函》的通知（下稱通知）迅速傳開。

通知明確，一是居民家庭購買商品房，網簽錄入時間為2021年1月19日之後的，嚴格按來函要求執行；網簽錄入時間為2021年1月19日（含當天）的在途業務，待市住房和建設局明確後再予以處理。

二是居民家庭購房登記在具有購房資格的家庭成員名下後，在婚姻存續期間是否可以進行夫妻財產協議變更等，待市住房和建設局明確後再予以處理。

對此，記者致電深圳市不動產登記中心，工作人員表示通知文件的內容屬實，對於受讓方配偶不符合購房條件申請婚內更名的，登記中心21日已暫停辦理。對於此類情況後續能否辦理更名過戶，需要等待深圳市住建局進一步批復。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，去年的「715新政」及其補充說明明確，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算，即回溯3年衡量購房資格，這相當於把假離婚購房的漏洞堵住了。

「但仍有部分人鑽假結婚買房的空子，不乏機構為外地人到深買房提供一條龍服務，由中介聯合小貸公司等收取代理費用，介紹具備購房資格的人結婚、提供過橋融資等。」李宇嘉說，事實上，不僅外地人，部分深圳本地沒有購房資格的人口也有的採取這種方式。另外，去年以來，深圳房價快速上漲，外地人來深買房比例增加。

E. 如何認定房屋融資租賃

根據《租賃》准則的規定，風險和報酬的轉移具體有五個標准（符合其中之一即可認定為融資租賃）：

1、在租賃期屆滿時，資產的所有權轉移給承租人。即，如果在租賃協議中已經約定，或者根據其他條件在租賃開始日就可以合理地判斷，租賃期屆滿時出租人會將資產的所有權轉移給承租人，那麼該項租賃應當認定為融資租賃。

2、承租人有購買租賃資產的選擇權，所訂立的購價預計遠低於行使選擇權時租賃資產的公允價值，因而在租賃開始日就可合理地確定承租人將會行使這種選擇權。這里的「遠低於」指「小於等於25%」。

3、租賃期占租賃資產使用壽命的大部分。這里的「大部分」掌握在租賃期占租賃開始日租賃資產使用壽命的75%以上。

4、就承租人而言，租賃開始日最低租賃付款額的現值幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值；就出租人而言，租賃開始日最低租賃收款額的現值幾乎相當於租賃開始日租賃資產公允價值。這里的「幾乎相當於」掌握在90%（含90%）以上。

5、租賃資產性質特殊，如果不作較大修整，只有承租人才能使用。這條標準是指租賃資產是出租人根據承租人對資產型號、規格等方面的特殊要求專門購買或建造的，具有專購、專用性質。

(5)住宅融資量擴展閱讀

承租人分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬於出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。租期屆滿，租金支付完畢並且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務。

對租賃物的歸屬沒有約定的或者約定不明的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定，仍然不能確定的，租賃物件所有權歸出租人所有。

融資租賃是集融資與融物、貿易與技術更新於一體的新型金融產業。由於其融資與融物相結合的特點，出現問題時租賃公司可以回收、處理租賃物，因而在辦理融資時對企業資信和擔保的要求不高，所以非常適合中小企業融資。

融資租賃和傳統租賃一個本質的區別就是：傳統租賃以承租人租賃使用物件的時間計算租金，而融資租賃以承租人佔用融資成本的時間計算租金。

F. 房產抵押貸款利息一般是多少額度能達到多少

一、貸款利息：房復屋抵制押一般利息是在7%左右，具體要看當地銀行政策。

二、額度通常情況下商品住宅的抵押可以達到70，而商鋪和寫字樓的抵押可以達到60％，工業廠房的抵押可達到50％。具體分析如下：

1、房屋抵押可貸金額一般是取相同類型房產的最低值的七成左右。一般來說，抵押的房產不同，房屋抵押貸款額度是不一樣的。

2、房屋抵押貸款限額與借款人所擁有的資產也有著直接的關系，假如是只有一套房產的話，那麼多隻能貸到房產評估值的一半；如果有多處房產，那麼就可以貸到房產評估價值的7～8成。

(6)住宅融資量擴展閱讀

抵押貸款又分最高限額抵押與傳統抵押形式兩種，最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保，是有別於傳統抵押制度的新抵押制度，它與傳統抵押制度相比，區別在於：

（1）最高額抵押所擔保的債權為不確定債權；

（2）最高限額抵押所擔保的債權通常為將來的債權；

（3）最高限額抵押必須預定最高限額外負擔；

（4）最高限額抵押權不隨主債權的轉移而轉移。最高限額抵押權雖然比傳統抵押權的更具有獨立性，但最高額抵押權仍屬擔保物。

G. 針對房屋無法辦理貸款開發商怎麼快速回籠資金

房地產開發是一種資本、技術、管理密集型的投資行為，開發一個房地產項目所佔用的資金量是非常龐大的，如果不藉助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時，融資渠道作為產業鏈中的首環，一直以來便是房地產開發的瓶頸，需要金融業和健全的資金市場作為後盾。然而房地產開發的不同項目、不同環節或不同的房地產公司有著不同的風險和融資需求,因此必須對房地產的融資途徑進行分析，確定最優的融資結構。:
1.自有資金:開發商利用企業自有資本金，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。例如關聯公司借款，以此來支持項目開發。通過這種渠道籌措的資金開發商能長期持有，自行支配，靈活使用;必要的自有資金也是國家對開發商設定的硬性「門檻」。121號文件規定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產企業的數量多，但有規模和有實力的企業少，隨著投資規模的不斷加大，對自有資金的需求也會變得越來越大，眾多實力不足的中小房地產商將會被排除出局。:
2.預收房款預收房款通常會受到買賣雙方的歡迎，因為對於開發商而言，銷售回籠是最優質、風險最低的融資方式，提前回籠的資金可以用於工程建設，緩解自有資金壓力，還能將部分市場風險轉移給買家;而對於買方而言，由於用少量的資金能獲得較大的預期增值收益，所以只要看好房產前景，就會對預售表現出極大的熱情。121號文件規定，商品房必須在「結構封頂」時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把房子預售出去，也就很難獲得預收房款。房地產項目從開工建設，辦得「五證」，到「結構封頂」平均需要1年左右時間，這段時間正是資金最為短缺的時間，預收房款的不足，會使自有資金壓力更大，項目開發難以為繼。
3.建設單位墊資:一種是由建築商提供部分工程材料，即「甲供材」;一種是延期支付工程款。據建設部統計，房地產開發拖欠建設工程款約占年度房地產開發資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。121號文件對建築施工企業流動資金貸款用途作了嚴格限制，嚴禁建築施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。2004年起國家大力清欠農民工工資，繼而引發大力清欠工程款，使得開發商業利用建設單位墊資籌集到的資金會更有限。
4.銀行貸款:在我國，房地產項目的開發對銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產開發企業主要的融資途徑。據保守估計，房地產開發資金中約有50%以上來源於銀行貸款，如果再算上施工企業墊資、延遲供應商材料付款等，至少應有70%。而近年來，國家出台的一系列房地產宏觀調控政策主要是針對銀行信貸方面，:房地產企業資金鏈的驟然緊綳主要也是由於銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產公司的品牌、項目進展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當前形勢下，銀行信貸，對於我國的房地產企業而言，依舊是首選，它便捷，實際經濟成本較低，財務杠桿作用大，可以通過調整長期負債和短期負債的負債結構來規避還債壓力大等缺點。但由於銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待開拓新的融資渠道。
5.房地產信託:現階段信託產品主要有兩種模式：一種是信託投資公司直接對房地產項目投資，另一種模式是債權融資。相對銀行貸款而言房地產信託計劃的融資具有降低房地產開發公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整等優勢。由於信託制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新爾後再與銀行貸款充分結合起來就形成了一種新的組合融資模式即信託+銀行。:
6.上市融資:上市融資包括國內上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對於一些規模較大的開發項目尤其是商業地產開發具有很大的優勢。商業地產的開發要求資金規模較大投資期限較長上市可以為其提供穩定的資金流保證開發期間的資金需求。從企業規模上看由於上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規模大、信譽好的大型房地產企業一些急於擴充規模和資金實力的有發展潛力的中型企業還可以考慮買:(借):殼上市進行融資，從而達到增發和配股的要求，實現從證券市場融資的目的。
7.房地產資產證券化房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。:資產證券化的有利之處是開發商在吸納了投資基金後，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機制，順利啟動項目;它還有助於房地產投資與消費兩方面的實現，依託有價證券作為房地產產權的轉移載體，能吸引更多的資金進入這一領域;:同時，基金價格的變動包含著投資者對基金投資獲利能力的判斷和市場的預期，這種變動有助於集聚房地產購買力和市場價格發現。2005年12月1日起《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據。《管理辦法》就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面明確作出了規定,為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
8.聯合開發:聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風險實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。地產商和經營商實現聯盟合作、統籌協調使雙方獲得穩定的現金流有效地控制經營風險。目前我國對開發商取得貸款的條件有明確規定即房地產開發固定資產投資項目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對於中型開發企業來說選擇聯合開發這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數商業地產開發商是從住宅開發轉過來的對商業特性和商業規律的把握存在著偏差套用住宅開發的模式開發不能將地產商、投資商、經營者、物業管理者有機地結合起來這就會帶來巨大的投資風險。聯合開發可以實現各開發環節的整合和重新定位並且地產商與經營商強強聯合可以通過品牌組合產生經營優勢。開發商和經營商的品牌效應能有效提升商業地產的租售狀況使其在吸引客流、營造商業氣氛上得到保證。
9.開發商貼息貸款:開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款並由開發商補貼一定期限的利息其實質是一種「賣方信貸」。對商業銀行來講通過委託貸款業務既可以規避政策風險、信貸風險也能獲得可觀的手續費等中間業務收入。對於房地產開發商來講委託貸款業務有利於解決在銷售階段的資金回籠問題實現提前銷售。回籠的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設還能夠更好地解決35%的開發商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業銀行的開發貸款。:同時，商家貼息提供了極具誘惑力的市場營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產的銷售。開發商還可根據情況，將今後固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現實貸款，:來解決臨時性資金需求。這種融資是在銷售過程中實現的，安全可靠，但不是所有的開發商都可以嘗試的，因為要投入一筆可觀的鋪底資金並在長時間內分期收回，所以它僅適合那些有實力、有規模的大型房地產企業，而且開發的項目為高利潤、高檔次的精品社區。
10.售後回買及回租:售後回買指開發商將自己所開發的物業，出售或典當給貸款機構，以獲得大量現金，:用於再投資;同時，在今後較長一段時間內以類似分期還貸形式，再將該項物業贖回。這里所稱的貸款機構可以是銀行、投資公司、財務公司、信託公司等金融機構，也可以是資金雄厚的實業公司。售後回買不僅使開發商可以獲得高比例的融資，用於連續開發其他項目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業後還能得到產權，:再次銷售。這種融資方式特別適合那些因為手中大量持有長時間內難以銷售出去的存量房產而使資金周轉不暢的開發商，對於盤活資產、啟動再投資有著極其重要的作用。但在售後回買過程中會發生兩次交易稅費，還要付給貸款機構一筆不小的銷售價差，以作貸款利息，因而資金成本相對較高，在操作前要縝密分析經濟可行性。售後回租指開發商將自己開發的物業出售以後，再租回來自營或委託他人經營。在售後回租過程中，擁有某項物業的開發商可獲利二次：他先出讓了該物業的所有權，使開發資金即時變現回籠，以達到減少資金佔用和獲得銷售利潤的目的;同時，又保留了對該物業的使用權，以在今後的租賃中長期獲得經營收益。:整個操作的關鍵在於後期的經營能否兌現售時承諾的投資回報，也就是經營能否達到預先計劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細致、切實可行的經營計劃，有值得信賴的委託經營機構，否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發產品為商用建築的房地產企業融資，如酒店、商場等。
11.海外融資:海外房產基金的進入對中國房地產業的發展是有益的。一方面可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助於房地產市場的持續發展;另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由於目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，國外房地產投資基金對開發項目的本身要求很高，投入項目後在運作過程中要求規范而透明，而國內一些房產企業運作不規范，所以海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據《合同法》的規定房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後由出租人向房地產銷售一方購買該房屋並交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更願意以這種無風險的方式獲得比利息更高的回報。房地產融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡單，快捷的優勢。盡管租賃的租金相對較高，但與銀行借款相比，申請過程更簡單快捷，另外，租賃條款還可以根據承租人的現金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點更有利於房地產企業的健康、持續的發展。
13.非上市增資擴股:——:私募股權融資::受美國次級貸款引起的全球股災和經濟衰退的影響，2008年3月20日恆大地產在香港全球公開發售(IPO)未獲一家機構認購而被迫放棄，顯示了國際資本市場的十足寒意。在這種情況下，恆大地產選擇了非上市增資擴股，其中，香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品在房地產領域常常是對不同債權和股權的組合處於公司資本結構的中層具有靈活性高、門檻低的優勢。近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產開發商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來補足的。:對於房地產商來說可以根據募集資金的特殊要求進行調整股權進去後還可以向銀行申請貸款資金回報的要求適中;:對於項目要求較低不要求「:四證」齊全投資方對控制權的要求較低。對夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風險比股權小;:退出的確定性較大比傳統的私有股權投資更具流動性。
15.債券融資:由於地產項目具有資金量大、風險高以及流動性差等特點再加上我國的企業債券市場運作機制不是十分完善,屢屢出現企業債券無法按期償還的案例,因此國家對房地產債券的發行始終控製得比較嚴格。監管部門為規范債券市場,採取了嚴格債券審批程序、尤其是嚴控房地產項目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產發債融資的門檻較高而不易進入且發行成本較高對於一些民營企業來說是可望而不可及的融資方式。
16.項目融資：所謂項目融資，指以項目的資產、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點因此對於大型的商業房地產項目可以考慮採用項目融資的方式來實現融資目標和風險屏蔽的作用。

H. 李先生買了一套新住宅50萬元,首期付款20萬元,剩餘30萬元向銀行借貸,貸款後第一個

正好有原題
1答：有兩種貸款方式，一種商業銀行貸款，一種個人公積金專貸款。還款方式屬有3種，等額本息，等額本金和定期結息。商業銀行貸款年利率是百分之5.94，個人公積金貸款年利率熟百分之3.87.

2答：省錢的還款方式是等額本息方式，還款總額是474633.75元，首月還款金額為1800.83元。

3答：貸款利率提高了百分之10，成為百分之4.257，還款總額增加了17463.37元

I. 朋友一起搞電影融資好還是我們幾個自己弄

工作室股份協議復
第一條制 共同投資人的姓名、證件號碼及住所
甲方： 身份證號碼： 住所：
乙方： 身份證號碼： 住所：
丙方： 身份證號碼： 住所：
以上各方共同投資人（以下簡稱「共同投資人」）經友好協商，根據中華人民共和國法律、法規的規定，就各方共同出資***工作室 （暫定名，以下簡稱「工作室」），並委託甲方為法人發起設立事宜，達成如下協議，以資共同遵守。

第二條 共同投資人的投資額和投資方式
共同出資人的出資總額（以下簡稱「出資總額」）為人民幣 ￥ 元，其中，各方出資分別：
甲方出資 ￥ 元，占出資總額的 %； 乙方出資 ￥ 元，占出資總額的 %；
丙方出資 ￥ 元，占出資總額的 %；
各共同投資人應於 年 月 日前將上述出資額匯入指定的銀行賬戶：

第三條 利潤分享和虧損分擔

J. 房地產金融學的目錄

緒論 金融與房地產金融
0.1 課程介紹
O.2 金融的概念及其辨析
O.3 基於金融學分類的房地產金融學體系
附錄A 信用
附錄B 金融工具與金融衍生工具
閱讀與討論0 主題：金融與房地產金融體系辨析
本章參考文獻與推薦書目
第1章 金融市場與房地產金融市場
1.1 金融市場概述
1.2 金融法律、法規體系
1.3 房地產金融市場及其構成
1.4 房地產金融市場運行模式
1.5 我國房地產金融市場的發展
附錄C 金融分業經營與混業經營的概念區分
附錄D 擔保的形式
閱讀與討論1 主題：房地產金融市場與金融體制一
本章參考文獻與推薦書目 第2章 企業融資概述
2.1 企業融資概述
2.2 企業融資方案選擇
閱讀與討論2 主題：企業融資理論與房地產企業融資
本章參考文獻與推薦書目
第3章 房地產企業權益融資(1)：上市
3.1 房地產企業上市融資回顧
3.2 房地產企業上市的條件和流程
3.3 房地產上市公司的遴選
3.4 我國房地產上市公司治理結構統計分析
3.5 房地產上市公司的綜合實力評價：多指標綜合評價法的應用
3.6 房地產企業上市融資與上市公司的監管與調控
附錄E QFII制度、路演、獨立董事制度
附錄F 衡量上市公司業績表現的3個主要指標
附錄G 對房地產上市公司信息披露的專門規定
附錄H 中國證監會股票發行核准程序
閱讀與討論3 主題：上市對房地產企業的影響
本章參考文獻與推薦書目
第4章 房地產企業權益融資(2)：資產重組
4.1 資產重組的概念與類型
4.2 房地產企業資產重組的動因
4.3 房地產企業資產重組的主要途徑
4.4 房地產企業資產重組的效率：博弈論的角度
4.5 房地產企業資產重組績效評價
4.6 反並購措施
閱讀與討論4 主題：房地產企業並購、資產重組與績效評價
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第5章 房地產企業權益融資(3)：REITS
5.1 房地產信託、房地產投資基金及REITS
5.2 REITs概述
5.3 REITs的種類
5.4 REITs的運作模式
5.5 REITs的收益及投資特性
5.6 我國發展REITs的條件
附錄I 契約型投資基金與公司型投資基金的區別
閱讀與討論5 主題：REITs：美國經驗與中國的發展
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第6章 房地產企業債務融資：信貸與債券
6.1 房地產企業債務融資概述
6.2 房地產企業貸款
6.3 房地產企業債券
6.4 我國房地產企業債務融資狀況：上市公司實證分析
附錄J 常見的商業票據
附錄K 美國三大信用評級機構
閱讀與討論6 主題：信用評級與房地產企業債務融資
本章參考文獻與推薦書目
第7章 房地產項目融資：渠道與創新
7.1 項目融資概述
7.2 房地產項目的投資結構
7.3 房地產項目的融資結構
7.4 房地產項目的資金結構
7.5 房地產項目融資的信用保證結構
7.6 案例分析
附錄L 法人及其應具備的條件
閱讀與討論7 主題：項目融資模式在我國的應用
本章參考文獻與推薦書目 第8章 各國住房金融體系概述
8.1 美國的住房抵押金融
8.2 德國住房儲蓄金融
8.3 新加坡的中央公積金
8.4 日本的住宅金融公庫
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第9章 個人住房抵押貸款
9.1 個人住房抵押貸款概述
9.2 個人住房抵押貸款分類
9.3 個人住房抵押貸款資信評估
9.4 個人住房抵押貸款風險：違約與提前償付
附錄M 單利與復利、平利率與有效利率、年金的計算
閱讀與討論9 主題：固定利率抵押貸款與可變利率抵押貸款¨
本章參考文獻與推薦書目
第10章 房地產保險
10.1 保險概述
10.2 房地產保險概述
10.3 住房抵押貸款保險運作模式
閱讀與討論10 主題：住房抵押貸款保險：法律與運作模式
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第ll章 住房抵押貸款證券化一般原理
11.1 資產證券化與住房抵押貸款證券化
11.2 住房抵押貸款證券化運作原理
11.3 抵押貸款支持證券的信用升級與信用評級
閱讀與討論11 主題：住房抵押貸款證券化：中國的選擇
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第12章 住房抵押貸款支持證券的主要品種
12.1 抵押貸款轉手證券
12.2 剝離式抵押支持證券
12.3 擔保抵押貸款債券
閱讀與討論12 主題：住房抵押貸款證券化：品種設計
本章參考文獻與推薦書目- 第13章 利率、匯率變化與房地產市場
13.1 利率及其影響因素
13.2 IS—LM模型、利率與房地產市場
13.3 匯率及其變化對房地產投資的影響
附錄N 利率平價理論主要內容
閱讀與討論13 主題：利率、匯率變化與房地產投資
本章參考文獻與推薦書目.
第14章 通貨膨脹與房地產市場
14.1 通貨膨脹概述
14.2 通貨膨脹與商品住房價格的量測指標及比較
14.3 我國通貨膨脹與商品住房價格關系理論分析
14.4 我國通貨膨脹與商品住房價格關系實證分析
14.5 我國商品住房價格對通貨膨脹的抵禦特徵
閱讀與討論14 主題：通貨膨脹與房地產投資、消費
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第15章 房地產市場與資本市場
15.1 房地產投資與股票投資的特點
15.2 房地產市場與資本市場的互動關系：房價與股價
15.3 資本市場與房地產市場關系的實證研究：互動與預測
附錄O 道瓊斯30種工業股票指數與上證綜合股價指數
閱讀與討論15 主題：房價與股價
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第16章 房地產金融市場的外部干預
16.1 貨幣政策與房地產金融市場
16.2 財政政策與房地產金融市場
16.3 房地產金融市場監管
附錄P 銀行創造貨幣與「貨幣乘數」
閱讀與討論16 主題：房地產金融政策與金融監管
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