成為開發商

㈠ 如何成為房地產開發商

呵呵，一個字，錢

當你的資金不夠200萬的時候，就不要往房產方面著想

需要大家一起集資內，向政容府把這塊地盤下來，也就是買下來

然後要去銀行籌資，也就是借錢，找工程隊，蓋房子，賣，賺錢了，大概是這樣，具體還有很多復雜的事情

㈡ 請問如何才能成為一個房地產開發商

1、首先抄要有雄厚的資金實力
2、廣博的人脈資源
3、有一批建築、營銷、公關人才。
4、一個好的市場機會
5、抵抗風險的能力
簡單的說就以上幾點
http://hi..com/zhangshaojun

㈢ 普通人能成為合法的商品房開發商嗎

普通人建立一個合法的房地產開發公司，且具有五證二書（五證：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、 《建設工程規劃許可證》、 《建設工程施工許可證》（建設工程開工證） 、《商品房銷售（預售）許可證》； 「二書」： 《住宅質量保證書》、 《住宅使用說明書》）即可成為合法的商品房開發商。

㈣ 成為房地產開發商並開發樓盤必須的手續

先到工商行政管理部門申請名稱預先核准，之後憑名稱預先核准通知書，公司注冊申請書，股東身份證、章程、驗資報告等向市建設局申請預先核准，公司在領到營業執照後一個月內通過我局向自治區建設廳申報資質，獲得資質後方可開展房地產經營業務，申辦資質的材料我們會一次性告知，我們初審時間為15個工作日，自治區建設廳的審批時間為22個工作日。

前 言

個人合作建房是指由一群自然人自發發起，通過簽訂《個人合作建房協議》而聯合起來，共同出資購買居住用地使用權建住宅商品房項目，合作建造房屋供自己居住，以實現「居者有其屋，居者優其屋」的夢想。個人合作建房不同於房地產開發公司的商品房，是一種非營利行為，由於省卻了一大筆財務管理費用、銷售推廣費用以及高額利潤，使建造成本大大降低，根據其它省市的報道應比商品房至少要低20～35%。由於價位優勢明顯，個人合作建房得到了社會各界的關注和廣大市民的熱烈響應支持。目前全國有40多個城市開展個人合作建房，其中溫州、深圳、重慶等城市取得了實際進展。天津個人合作建房經過一段時間的准備現已正式發起。為了保證天津個人合作建房能順利進行，按照有關政策法規，參照其它城市成功經驗，結合天津的實際特製定本實施方案。

章 程

一、 成立個人合作建房組織機構

天津個人合作建房最高權力機構：「合作人代表大會」，其他團隊和小組是執行機構，合作建房的重大事項應當由合作人代表大會決定或通過，制定相應的章程和議事規則。

下設設立兩個團隊：一是發起人團隊，二是顧問團隊。發起人團隊，設首席召集人一人和二個工作小組。二個工作小組分別為對外聯絡宣傳、項目運作資金監管組、財務內勤組，各設組長一名。顧問團隊由有關專家和專業人士組成，設召集人一人和三個專業小組，分別為政策法律組、工程技術組（由規劃設計、工程施工、工程監理專業技術人員組成）、預算資金監管組（由造價師、會計師、評估師組成）。發起人團隊簽訂了發起協議，負責整個項目的發起、組織、協調和管理工作，採取民主集中制原則決定合作建房事務。顧問團隊為合作建房項目出謀劃策，發揮參謀、監督作用，以保證發起團隊的公信力，使合作建房事業順利達成預計目標。

二、 確定項目運作模式

現在其它城市在個人合作建房中，均有自己的運作模式。根據天津的實際情況，同時吸取其它城市成功模式的經驗，我們設想採用以下模式來運作：

目前我們沒有找到合適的房地產開發公司或投資公司來代理整個項目的運作，因此我們現在自己成立一家這樣的公司，公司名稱：「天津百姓手拉手房地產咨詢有限公司」，負責承辦買地、規劃設計、報建、工程施工的發包、房屋分配等合作建房等事宜。由於現在成立的公司不具備房地產的開發資質，因此合作建房的資金在拍得土地後再根據國家有關的法律規定進行增項獲得開發資質進行項目運作。

三、 尋找理想的建房用地與合作項目

根據出資人報名人數、房屋面積、成本預期、位置要求來確定土地用量和區域。我們計劃分別在天津市內（外環線內或周邊）區域來招募會員，然後根據其中報名人數作為首個合作建房項目（預計招募400～600人），在市區內購買適合合作建房的土地。土地的取得主要採取參加政府商住地拍賣、招標以及與有土地的公司、個人合作等多種形式，以市場手段，通過合法途徑取得土地使用權，確保項目的合法性。

四、合作建房出資人條件及申請登記與退出

1、出資人條件：

①具有民事行為能力，年滿18周歲以上；

②有一定的經濟基礎，能夠按時支付建房費用；

③對個人合作建房有充分的認識和風險意識；

④對住房或換房有迫切需求；

⑤能夠自覺接受與履行《個人合作建房協議》的約定

⑥合作建房只是用來滿足自己住房（居住）者的需求，但我們謝絕只是為了投資或單純為房屋買賣（炒房）者的加入。符合以上條件者均可作為出資人參與合作建房。對出資人的資金要求，至少要滿足全額交納土地轉讓金和部分工程費用，剩餘部分可通過銀行按揭來解決，但前提是必須得到銀行的支持。

2、申請登記。出資人在發起人公布的時間內，可通過電話或親臨天津合作建房聯絡處等方式，進行預登記，待項目運作到實質操作階段時，出資人憑身份和資金證明現場登記確認。

3、出資人（會員）退出。出資人只是預登記的，自願選擇退出；如出資人已簽訂了《（天津市）個人合作建房協議》，並已交納首期費用，但項目未開工時，可以按協議規定退出，已交納的費用按協議約定退回給出資人。項目開工後原則上不能退出，特殊情況需要退出的，應按協議約定承擔一定的違約責任。已退出的名額由後來報名者按順序替換，在後來報名者按順序替換成功後退還資金。

四、 資金監管的安全性

在參加合作建房之前，參與者需要辦理驗資手續以獲得項目的參加權，驗資手續包括以下兩個步驟：

⑴ 資金審驗：要求在指定合作銀行開戶存入每份15萬元到交易委託賬戶，以確保其具備實際參加項目的資金實力，存入的資金不計利息，所產生的利息用作協會日常開支。

⑵ 簽署項目協議：辦理上面資金檢驗和保證操作的同時，業主應與項目管理公司簽署合作建房項目協議，該協議需經過公證，具備法律效力，並作為合作建房期間，業主們共同遵循的法律依據。

⑶會員存入的資金以6個月為一個周期，如果在6個月內合作建房項目沒有成功，參與合作建房的會員有權選擇退回資金，否則該會員自動成為下一個合作建房項目合作會員。

為確保出資人的資金安全是個人合作建房成功的一個最重要環節。根據其它城市的經驗，擬採取以下辦法：。設立出資人資金監管機構。由出資人代表（即發起人團隊）、銀行共同進行資金監管，每筆款項支付須經雙方共同審核才能承辦。通過嚴格的程序和制度，確保出資人資金絕對安全。在資金用於公司增資後，合作人大會變更為股東大會，實行公司制監管。

六、房屋、商鋪、車位分配及小區管理

1、房屋分配。其原則是：按照報名登記簽署協議先後分配一個順序號，然後按照出資人登記的房屋樓層、朝向、結構、面積來分配，相同者按報名先者優先的原則確定，或由相同者抽簽決定。房屋的定價則按照房屋結構樓層、朝向、面積來決定。出資款按最後確定的房屋定價多退少補。

2、商鋪、車位分配。按規劃設計，一般小區均有10%左右的商鋪，還有停車位。對於商鋪，車位的分配，擬採取以下兩種形式：一是將商鋪和車位按市場價出售，所得收益歸全體出資人，然後按照出資人最後實際出資額度分配，以抵扣房屋建設部分成本。二是所有商鋪或車位留作商業出租，出租所得收益歸全體出資人，每年按出資人出資額度分配。這樣通過一種比較好的形式來處理商鋪和車位，使效益最大化，從而分攤和降低房屋造價，使全體出資人真正得到實惠。

3、小區管理。小區管理是關繫到全體出資人的共同利益。小區管理可由業主自己成立物業管理公司來管理，因不以贏利為目的，費用會低於市場價格。同時住房的維修基金的使用會更合理。也可以聘請專業物業管理公司來管理。無論採取何種方式，均由全體合作人（未來的業主）依據法律的規定（選舉產生業委會）決定物業管理方案。

七、項目運作經費來源及使用

在合作建房項目中是以非盈利方式運營的。為保證合作建房的順利實施，減少和避免建房過程中的各種風險，合作建房機構需要各專業的優秀的人才，我們應該支付相應的費用以保證聘請到稱職的人員。正式機構所發生的運營費用是我們合作建房項目的運營費用，應該視為建房成本的一部分。

個人合作建房是自己出資建房供自己居住，因此控製成本尤為重要。但合作建房又是一項非常復雜，操作難度比較大，時間比較長，專業性比較強的工作，需要一個團隊的精心組織和努力。在整個項目運作中需要一定的費用作保障，如：辦公設備添置費、辦公場所租賃費、日常辦公費、差旅費、會務費、電話費、網站建設與維護費、招待費、交通費、文件資料費、工作人員工資及中介組織的費用等等。其它城市在保障經費方面有一些比較好的做法，如溫州採用費用包干辦法，有的城市另還收取一定的會員費。按照天津的實際情況，擬實行經費總額包干，即按照項目總造價的5%提取項目管理費。如項目運作復雜、時間較長，包干經費不夠時，經出資人同意適度追加。對經費的使用制定製度，要嚴格把關，支出經發起人集體討論決定，並由顧問團的監管小組監督。總的原則是：公開、公平、公正、合理、節約、嚴控，既維護出資人利益，又能保證整個項目的順利運作。

㈤ 成為一個房地產開發商老闆應該了解哪些知識，看什麼方面的書

成為一個房地產開發商老闆應該了解哪些知識，看什麼方面的書

你好，如果你想做一個開發商老闆，那您需要先了解開發一個房地產項目的大概流程以及所涉及的各項專業。一個項目的開發涉及的專業有建築、工程、成本造價、財務、營銷、報建以及人力行政等，上述各個專業很多都有對應的書籍可供閱讀。但是，個人建議您還是先從管理或者先弄清楚一個房地產開發流程之後，再針對性的學習比較好。借鑒我以前回答過的問題，我比較簡要的和您解釋一下房地產開發的流程及需要注意事項，希望對您有幫助。

1，資金及土地---要進入房地產行業，需要有一定的資金以及一塊或多塊土地，這筆資金將投入在前期拿地的成本、後期建築資金以及日常管理成本上，如果自己手裡有可供開發的土地，那可以先憑這個土地去成立個房地產開發公司及申報開發資質；

2，規劃設計---擁有土地之後，我們需要結合政府對土地的控制性規劃條件以及市場調研情況向規劃設計院出具設計任務書。調研的方向基本是區域的人員結構特點、消費水平（建築設計配套要求）等等，設計院再按照我們的要求，設計出相應的樓梯分布、戶型等；

3，政府報建---設計完成之後需要向相關主管部門申請報批報建，也就是身板我們常說的《四證一書》（土地證、用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證以及用地批准書），工程申報到施工許可證之後就可以動工建設了；

4，融資---融資是要在土地拿到的時候就和銀行進行開發貸款的業務探討了。記住，土地一到手就要和銀行開始接洽了，千萬別在報建手續弄完再去做這個事情，因為銀行要做開發貸款需要還沒報建就開始批准入了，如果不需要融資，這一部分可以略過！

5，施工及監理---在工程設計完成方案階段，就可以按和施工單位及監理單位接洽了，個人建議如果項目體量不小的話，可以找中字頭的建築公司及監理公司，施工工藝及時間節點相對比較准確，之後就按設計院給出的圖紙進行施工即可；

6，銷售---當確定施工隊伍及監理隊伍之後，在達到當地可以申請預售及賣房的條件的時候，可以向當地主管部門申請辦理《預售許可證》，拿到證件之後就可以進行銷售了。這個環節也是房地產公司開發項目最為核心的部分。在銷售前期，要對市場及項目區域進行摸查調研，並按照公司資金運作規劃制定相應的銷售方案、價格及策略。一個好的項目，往往都會在開盤時把勢頭造足，為項目後期銷售開一個好頭；

7，財務---一個公司的核心部門，特別強調，所聘請的財務經理及會計一定要有房地產公司財會部門的從業經驗。因為房地產的稅種、避稅的手段和融資手段非行內人是不懂的，千萬因為合作股東的因素去聘請一個其他行業的財務，這個特別的忠告。人員配置上一個財務經理，一個會計，一個出納就足以應付日常房地產公司的財稅事務了；

8，人力行政--這個不需要太專業的房地產行業出身的就可以勝任，具體事務和我們其他公司的人力行政類似，不多講；

最後，再配一個開發部作為前期報批報建，後期驗收按揭辦理產權等等就夠了，回籠的資金就可以繼續做下一個項目了，大概就這么個流程。感謝您的觀看，回答望採納，謝謝！如有其他疑問，可在留言，我將盡快回復！

㈥ 如何才能成為房地產開發商

先能借到幾十億，再能在政府拿到地！祝一切順利，實現自己的小目標！

㈦ 怎麼成為房地產開發商（在沒有錢的基礎上）

你就好比在說，我沒錢，怎麼能有很多錢？
你還是買彩票去吧。

㈧ 怎樣做房地產老闆

要想做好房地產老闆必須了解一下幾點：
了解房地產市場競爭的四個階段
第一階段：成本競爭階段，在這一階段，房地產企業之間的競爭以成本競爭為主要特徵--誰的項目成本(當然包括土地成本)低，誰就具有競爭優勢。成本競爭也可以說是關系競爭。2003年國土資源部的「121號文件」宣告了這一階段的基本終結。
第二階段：性價比競爭階段，性價比用於產品宣傳最早在IT領域，傳染到房地產是近一兩年的事兒。更多的開發商群起效之，昭示著房地產市場進入了性價比競爭階段。
第三階段：模式競爭階段，房地產企業發展模式包括產品模式和管理模式。
產品模式就是基於預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。如萬達商業廣場、奧林匹克花園、萬科城市花園等。確立產品模式是企業進行多項目連鎖開發的前提，是實現資本、規模快速擴張的基礎。
所謂管理模式就是適應新的投資模式和企業產品模式的、適應企業自身實際的全面管理體系。適宜的管理模式是項目開發和企業持續健康發展的最基本保障。
第四階段：品牌競爭階段，當市場競爭到一定階段，隨著大量的中小企業被淘汰出局，房地產市場份額的集中度會越來越高。屆時，房地產市場進入品牌競爭階段。香港房地產市場(由六大開發商壟斷)就是佐證。
當然，因為各地發展的不均衡，以上四種階段在一定時期內會同時呈現，但趨勢是必然的。
二、房地產市場的競爭格局
房地產市場的宏觀調控政策無疑會加快市場的「洗牌」進程。在新的市場政策下，房地產市場的競爭格局將呈現以下幾個特徵：
1、部分中小企業被淘汰出局，房地產開發企業數量會減少。1996年房地產開發企業的數量比調控前減少了40%，參見下表。本次從各個方面對房地產市場所採取的調控政策，特別是土地和房貸政策，可能將部分企業，特別是中小企業淘汰出局。從調控政策的力度、深度來看，被淘汰出局的企業的比例可能不低於三分之一。
2、市場集中度越來越高。隨著部分中小企業被淘汰出局，加上消費者越來越傾向購買品牌開發商的物業，房地產市場小、散、亂的局面將逐步改變，品牌企業的市場份額將逐步提高。
3、行業利潤率逐步下降。隨著市場集中度的提高，品牌企業將更多的追求企業的整體效益和可持續發展，追求企業的市場份額和行業地位，而不是像從事單項目開發的小企業一樣過多地追求某個項目的利潤率。宏觀調控政策的後續效應和房地產市場競爭的激烈，使得行業的利潤率下降。但是，房地產業的高投入、高風險性仍使得行業利潤率高於社會平均利潤率。
總之，房地產市場政策的變化將改變市場的競爭格局。企業要在市場競爭中勝出，必須提高競爭力。
要想成為一位成功的房地產老闆必須做好以上幾點。

㈨ 個人怎樣成立房地產開發公司

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》

第二十九條

房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符合國務院規定的注冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

(9)成為開發商擴展閱讀：

房地產開發公司費用構成

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：

1、管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。

2、銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；

(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5%一2%；

(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%。

3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

㈩ 怎樣才能做房地產開發商

為了加強對房地產開發企業的管理，規范房地產開發企業的行為，建設部於2000年3月發布了《房地產開發企業資質管理規定》。 房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級。另外有暫定資質。

一級資質
1.注冊資本不低於5000萬元；
2.從事房地產開發經營5年以上；
3.近3年房屋建築面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續5年建築工程質量合格率達100%；
5.上一年房屋建築施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於20人，持有資格證書的專職會計人員不少於4人；
7.工程技術、財務、統計等業務負責 人具有相應專業中級以上職稱；
8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售 中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。
我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。
商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。
房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。
9.未發生過重大工程質量事故。

2二級資質
1.注冊資本不低於2000萬元；
2.從事房地產開發經營3年以上；
3.近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續3年建築工程質量合格率達100%；
5.上一年房屋建築施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；
6.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於10人，持有資格證書的專職會計人員不少於3人；
7.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
8.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行 了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 制度；
9.未發生過重大工程質量事故。

3三級資質
1.注冊資本不低於800萬元；
2.從事房地產開發經營2年以上；
3.房屋建築面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
4.連續2年建築工程質量合格率達100%；
5.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少於5人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
6.工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
7.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行 了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
8.未發生過重大工程質量事故。

4四級資質
1.注冊資本不低於100萬元；
2.從事房地產開發經營1年以上；
3.已竣工的建築工程質量合格率達100%；
4.有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於4人，持有資格證書的專職會計人員不少於2人；
5.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員；
6.商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
7.未發生過重大工程質量事故。
新設立房地產開發企業申請《暫定資質證書》核准標准
《陝西省房地產開發企業資質管理辦法》第六條規定：
新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案；
注冊500萬
（一）營業執照復印件；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）專業技術人員的資格證書和勞動合同；
（六）房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。

5《暫定資質證書》
房地產開發主管部門應當在收到備案申請後30日內向符合條件的企業核發。
《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。
自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。
第七條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。
第八條 申請《暫定資質證書》的條件不得低於四級資質企業的條件。
第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。