住宅質量

Ⅰ 9大常見房屋質量問題 你買房時懂得排除法

驗房究竟要驗什麼？很多人拿鑰匙打開新房的門後，光顧高興，不知道該檢查什麼。等收完房入住後，再發現房子有很多質量問題，找開發商時，又弄得很不愉快。

房屋質量問題不僅會危及到住戶的生命安全，也會影響到市民的經濟利益，一旦發生不同程度的房屋質量問題，小業主想要申請大修基金並不容易。那麼，有哪些質量問題是必須注意的呢？購房指南就來幫你列舉一下。

問題一：牆體裂縫或樓板裂縫

包括牆體裂縫及樓板裂縫。裂縫分為強度裂縫、沉降裂縫、溫度裂縫、變形裂縫，產生的原因有材料強度不夠，結構、牆體受力不均，抗拉、抗擠壓強度不足，樓體不均勻沉降，建築材料質次，砌築後乾燥不充分等；

問題二：防水太差導致滲漏

由於防水工藝不完善、防水材料質量不過關等原因導致屋面滲漏，廚房、衛生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見於各種管線與樓板接合處。在雨季及廚房、衛生間用水量大時，滲漏嚴重會影響使用人的正常生活，破壞地面裝修，影響樓上樓下鄰里關系；

問題三：樓體傾斜或結構不完善

表現為過了沉降期依然下沉不止；不均勻沉降導致樓體傾斜；整體強度不夠，樓體受震動後或在大風中擺動；因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患；

問題四：牆體空甚至牆皮脫落

牆體內部各砌塊、層面之間連接不好，在壓力、溫差等作用下形成中空，致使牆體整體抗壓能力降低，表麵粉刷層易於脫落。有時在沒有形成空鼓的情況下，由於牆表麵粉刷材料質次，粉刷工藝不合要求，也會造成牆皮大面積脫落；

問題五：門、窗密閉性差、變形

有的門窗自安裝上開始，有的在使用一段時間後即出現密閉不好、部分材質或整體變形的問題，嚴重者起不到隔斷視線、擋風遮雨的效果，有的無法關閉、開啟。產生上述問題的原因在於選用材料質量不好，木材乾燥程度不夠，或在安裝後受到潮濕侵襲，做工粗糙。門窗質量問題一般危害性不大，只需局部修整或替換即可；

問題六：隔音、隔熱效果差

住宅樓內戶與戶之間、戶內各廳室之間隔斷牆及樓板隔音、減震效果不好，達不到私秘性的要求；屋面、外牆冬天降溫快，夏天升溫快，達不到保溫、隔熱的要求。上述現象產生的原因在於牆體、屋面隔音、隔熱材料厚度不夠，材料質次，或者施工工藝不合要求；

問題七：水、電、暖、氣的設計位置不合理

包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類不完善，設計位置與日常生活要求不符，影響傢具布置。有的用電設備甚至存在漏電、火災隱患；

問題八：上下水跑冒滴漏

跑冒滴漏現象浪費資源，影響人的正常生活，形成的原因在於上下水管線水平、垂直設計不夠合理，水龍頭、抽水馬桶等質量不過關；

問題九：公用設施設計不合理，質量不過關

如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過小，電梯運行質量不穩定，公用照明設施不完善，消防安全設施缺乏等等。

房屋質量有問題，有兩種情況可以退房：

一是，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格，購房人可以請求解除合同和賠償損失。主體結構包括地基基礎工程、建築地上主體部分。購房人在辦理商品房交接入住手續時，開發商出示該商品房的《建築工程竣工驗收備案表》，如果不能出示，則說明該工程未經驗收或驗收不合格。即使開發商能夠提供《建築工程竣工驗收備案表》，但當房屋交付後，經相關鑒定部門鑒定房屋主體結構不合格，購房者仍可主張權利。

二是，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。房屋質量包括主體結構工程、屋面防水工程、電氣管線、上下水管線、供熱等，空氣污染、雜訊污染等也在其范圍內。具體來說，房屋滲漏水、牆面裂痕、天花板開裂、地面空鼓、牆皮脫落等就是較為常見的情況。

驗房除了房屋質量還要注意什麼？

驗收房屋流程可分為書面驗收和現場驗收兩部分。切記不可沒有驗房就收房

書面驗收包括查驗房屋可以交付的文件如竣工備案表、交付許可證、實測面積數據等，收取《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。特別提醒購房者，開發商必須提供省建設廳統一新制訂的《新建商品住宅質量保證書》及《新建商品住宅使用說明書》。

現場驗收具體內容包括：1、所交付的房屋是否是您所購買的房屋，其結構設計是否和原圖相符；2、水電氣等附屬配套設施是否按合同到位;3、房屋質量是否合格、門窗等是否與合同的約定相符;4、其他合同中約定的項目做得如何。

律師建議：驗房中若有任何一項不符，均可拒絕簽收並在交接記錄上如實記載，最好將拒收理由書掛號寄給開發商。而對於配套設施缺失或縮水和違反規劃的問題，可聯絡其他購房者共同要求開發商補做或賠償，因為單個購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時可聯合向主管部門投訴甚至提起訴訟。這里提醒您，有些開發商交房時房屋並沒有達到驗收標准，為了避免承擔逾期交房的責任，開發商會採用手段騙業主收房，購房者要留意合同上的交房日期，如果開發商延期可以追究責任。

（以上回答發布於2017-04-19，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 商品房住宅質量保證書什麼樣有什麼內容

買房是件大事，每一個買房流程及注意事項都需要一番研究。那麼，商品住宅質量保證書是什麼樣子呢？商品住宅質量保證書大體內容有什麼？小編為您提供商品住宅質量保證書樣本，方便廣大網友查閱。

商品住宅使用說明書該商品住宅位置
一、該商品住宅位置：您購買的住宅為區（縣）住宅小區樓單元層號。建築面積m2 ，位於東西南北。
單位及資質等級

二、建設該住宅樓的有關單位及資質等級：
開發單位：設計單位：
施工單位：監理單位（質監單位）：
抗震設防基本裂度

三、本商品住宅的結構類型為抗震設防基本裂度為度。
步驟：
一、該商品住宅位置：您購買的住宅為區（縣）住宅小區樓單元層號。建築面積m2 ，位於東西南北。
二、建設該住宅樓的有關單位及資質等級：
開發單位：設計單位：
施工單位：監理單位（質監單位）：

各部分結構性能

四、本住宅各部分結構性能、標准及使用須知：
1、地基基礎：本住宅採用基礎。要處理好房屋周圍的排水，防隊地表水滲入地基內。不要在基礎邊亂挖及取土等。
2、牆體：本住宅在部件設鋼筋砼圈樑。在部位設抗震構造柱。樑柱嚴禁重物撞擊、改動。磚混住宅縱橫牆（承重牆、保溫牆均在內），使用時嚴禁改拆、開洞，以免破壞結構，影響住房整體穩定和剛度。
3、牆面：外牆為，內牆為，不得凸出外牆安裝防盜網和曬衣架等，請勿重物撞擊，在上面打洞、亂刻亂畫，以免損壞牆面裝修。
4、門窗：戶門使用內門使用；窗採用。門窗在使用請勿用力過大，不得隨意拆裝，應輕開輕關，以免損壞零部件。
5、屋面：採用製作屋面結構層，屋面防水採用用，為（上人/不上人）屋面。
禁止在不上人屋面安裝任何設施；在上人屋面安裝太陽能或其它設施時，嚴禁破壞屋面結構和防水層。嚴禁在屋面上堆放物品，以免破壞屋面防水層或影響屋面排水及造成屋面超載。注意保護落水管並經常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。
6、陽台：活荷載為Kg/㎡，使用中不得超過此限值，陽台結構形式不得有任何改動（包括攔板降低或外伸)。
7、室內樓地面：地面裝修荷載不得超過公斤/㎡，使用荷載不得超過設計標准公斤/㎡，除廚房、衛生間地面有防滲層外，其它室內樓地面一律不準用水直接沖刷。切勿用重物撞擊地面。

標准及使用須知

五、室內主要設施類型、使用材料、性能、標准及使用須知：
1、上水：廚房衛生間條管道，採用鍍鋅無縫鋼管，設水表只。室內閥門及水龍頭宜輕開輕關。水表嚴禁拆換。請節約用水。
2、排水採用材料的下水管。水管應防止外力打擊；便器內及地漏口不得扔放手紙、衛生巾、塑料袋、雜物及垃圾等易堵物，排水口的污物應經常清除，以免造成堵塞，影響您及他人的正常使用。
3、室內供電採用路供電，暗線敷設。進戶線平方毫米，其餘線平方毫米。進戶線最大允許負荷為千瓦。戶設電表一隻。住戶要做到安全用電，不得超過線路及戶表的最大允許負荷量，不亂動電表及室內線路，以免造成線路和電器設備的損壞，影響安全及正常使用。
4、取暖及供熱：室內採用方式供暖，在處設供暖設施。供暖管路及其設施不得隨意拆卸和安裝。熱水供應專設管道及水表、閥門，應按說明書正確使用。
5、供冷：室內採用方式供冷，供冷設施不得擅自拆改。
6、燃氣：採用使用時請詳細閱讀相關使用說明書。燃氣管道不得私自改裝移位；計量表。閥門不得拆卸、亂動。以免漏氣，影響您及家人的安全。
7、室內電話插座、有線電機插座及其相關線路，請不要隨意改動，以免影響正常使用。
8、室外配有消防管道及消防栓，電梯間配有緊急按鈕，平時嚴禁亂動，遇有緊急情況，方可啟動。
9、室外設有避雷裝置，請注意保護，不得拆卸和截斷避雷天線和地線的連接。
10、室外垃圾道不許將紙箱、木棒、編織袋等大件易堵物直接倒入，以防堵塞。

物業管理

六、物業管理：小區設有物業管理部門，專門為本住宅小區居民服務。在商品住宅質量保證書中已寫明物業管理單位、通訊地址、聯系電話、聯系人。有事可直接聯系。

注意事項

七、注意事項：
1、用戶不得改變房屋的使用性質、結構、外形及色調。在室外進行裝修、裝飾必須事先向有關管理部門報批後，方可施工， 裝修時不得影響其它住戶的正常使用。
2、不得擅自改裝、拆除房屋原有附屬設施。如有改動，必須向有關管理部門報批後，方可改動。交房後，用戶自行添置、改動的設施、設備，由用戶自行承擔維修責任。
3、不得在公共部位、公用走廊等部位違法搭建及堆放雜物。室內外嚴禁存放易燃易爆等危險品。愛護室外公共綠地及花木，遵守西安市綠化管理條例。

其它需要說明的事項

八、其它需要說明的事項：
附件：生產廠家對房屋中配置的設備、設施有關說明書等資料份。
編輯本段監制說明概述
1、本保證書是根據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條以及建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》的有關規
定監制；
2、房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供本使用說明書；
3、本使用說明書可作為商品房購銷合同的補充約定，每套商品住宅一式兩份，一份開發企業存檔，一份在商品住宅交付使用時提供給用戶。

住宅質量保證書
《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住[1]宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。

我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修范圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

住宅質量保證書，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力。

編輯本段商品住宅與商品房的區別商品住宅是指房地產開發企業（單位）建設並出售、出租給使用者，僅供居住用的房屋。

商品房是指具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)開發經營的住宅,主要包括三種類型：住宅、辦公用房、商業用房。 由於我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以後才在我國出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、經濟適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。

（以上回答發布於2013-04-18，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅲ 房屋質量等級分幾類

根據房屋結構、裝修、設備三部分各項目完好損壞程度，房屋質量等級分為五個等級：

(1)完好房：結構完好，裝修完好，設備完好，且房屋各部分完好無損，無需修理或經過一般小修就能正常使用。

(2)基本完好房：結構基本完好，少量構件有輕微損壞;裝修基本完好，小部分有損壞，油漆缺乏保養，小部分裝飾材料老化、損壞;設備基本完好，部分設備有輕微損壞。房屋損壞部分不影響房屋正常使用，一般性維修可修復。

(3)一般損壞房：結構一般性損壞，部分構件損壞或變形，屋面局部滲漏，部分結構變形，有裂縫;裝修局部有破損，油漆老化，抹灰和裝飾磚小面積脫落，門窗有破損;設備部分損壞、老化、殘缺、不能正常使用，管道不夠通暢，水電等不能正常使用。房屋需進行中修或局部大修、更換部分構件才能正常使用。

(4)嚴重損壞房：結構嚴重損壞，結構有明顯變形或損壞，屋面嚴重滲漏，構件嚴重損壞;裝修嚴重變形、破損，裝飾材料嚴重老化、脫落，門窗嚴重松動、變形或腐蝕;設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水、衛、電等設備殘缺不全或損壞嚴重。房屋需進行全面大修、翻修或改建，才能正常使用。

(5)危險房：指結構已嚴重損壞，承重構件已屬危險構件，隨時可能喪失穩定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

Ⅳ 房屋質量問題有哪些

從總體上分，房屋質量問題大致有三類：主體結構質量問題、影響居住的質量問題和一般質量問題。

Ⅳ 房屋有哪些質量問題 怎麼解決

1、房屋質量問題的主要表現

房屋質量問題包括以下兩類：

(1)房屋主體結構質量不合格。

「房屋主體結構」是指房屋的主要構件相互連接、作用的平面或空間構成體。主體結構必須具備符合技術要求的強度、韌性和穩定性，以確保承受建築物本身的各種載荷。如：地基、承重牆等。

「不合格」是指房屋未能通過驗收或經核驗被認定為不符合質量要求，如地基、承重牆等部位出現結構性迸裂、傾斜、坍塌等問題。

(2)非房屋主體質量問題

「非房屋主體質量問題」主要包括：

A、屋面防水工程;

B、其他土建工程，一般包括地面、樓面工程，門窗工程等;

C、電氣管線、上下水管線的安裝工程;

D、供熱、供冷系統工程，包括暖氣設備、中央空調設備等安裝工程。

2、房屋有質量問題該如何處理?

網友提問：我去年3月買了套新房，今年12月入住後，發現牆體出現裂縫，房頂的天花板還漏水。出現這種情況，我該通過什麼途徑解決?

律師回答：根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業在商品房交付使用時，應向購房人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書列明了工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容，房地產開發企業應按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

3、房屋出現質量問題的處理方法

(1)與開發商協商

A、准備好充足的證明材料

在房屋出現質量問題時，購房人首先通過房屋質量檢測機構對房屋問題進行檢測，明確房屋質量出現問題的原因，並通過拍照或者房屋檢測機構現場記錄的方式固定房屋受損的證據。

B、堅持公平合理的原則與開發商協商

向開發商陳述房屋質量問題，並提供相關證據材料。在公平合理的基礎上，與開發商協商解決的辦法。

(2)到消費者協會投訴

消費者協會是依法成立的專門保護消費者合法權益的組織，是對商品和服務進行社會監督的主要社會團體。因此，當購房人的合法權益受到侵害時，可以向消費者協會投訴。消費者協會將會對此進行調解，這是一種常見的解決方式，能夠較為順利、有效地解決糾紛。

(3)訴訟或者仲裁

如果購房人通過協商或一般的調解途徑不能解決房屋質量問題糾紛，則可以根據與開發商簽署的購房合同之規定，進行訴訟或者仲裁。

（以上回答發布於2016-04-13，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅵ 什麼樣的問題屬於房屋質量問題

樓體不穩定屬於比較嚴重的房屋質量問題，主要表現為過了沉降期依然下沉不止、不均勻沉降導致樓體傾斜、整體強度不夠，樓體受震動後或在大風中擺動、因結構不完善，部分或全部承重體系載力不夠，導致樓體有局部或全部坍塌隱患。

Ⅶ 什麼是住宅質量保證書

住宅質量保證書，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面文件。

住宅質量保證書具有法律效力，開發商應依據《住宅質量保證書》上約定的房屋質量標准承擔維修、補修的責任。

主要內容：

1、相關責任主體驗收確定的質量等級。

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修。

3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

屋面防水5年；牆面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；牆面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統和設備2個採暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；外保溫5年。

其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

4、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

(7)住宅質量擴展閱讀

住宅工程質量查驗：

已完成住宅工程質量分戶驗收，且分戶驗收合格，有經建設、施工、監理單位簽章確認的《住宅工程質量分戶驗收表》；或者已完成單位工程質量竣工驗收，且單位工程質量竣工驗收合格，有經建設、勘察、設計、施工、監理單位簽章確認的《單位工程質量竣工驗收記錄》。

房屋具備上述查驗條件後，建設單位應當在查驗7日前書面通知業主進行查驗的日期、地點及應當攜帶的證件、文件等事項；建設單位不得以繳納相關稅費或者簽署物業管理文件等作為業主查驗的前提條件。

查驗過程中，業主應當依據國家和本市相關法律法規、標准規范及施工圖設計文件對房屋施工質量進行查驗；因故不能親自到場查驗的，還可出具書面授權文件，授權他人或者其他組織辦理，建設單位應當配合進行查驗。

對於查驗時間，建設單位與業主可以進行約定。雙方有約定的，業主應當在約定的查驗時間內查驗完畢；雙方沒有約定的，業主應當自查驗之日起7日內查驗完畢，並與建設單位就查驗結果進行書面確認。業主逾期未進行查驗的，由建設單位進行書面記錄。

一旦查驗出來了質量問題，業主也有渠道進行解決。如果是經業主查驗有質量問題的，將按照房屋買賣合同約定的處理方式進行處理；如果是房屋交付使用後才發現質量問題的，按照國家和本市工程質量保修相關法律法規、標准規范規定以及合同約定進行處理。