開發商超建

『壹』 請問開發商超建規劃面積的允許比值是多少可有國家條文規定

不允許超建，但是規劃部門依據審批，按審批建設沒有超建可能。房管部門允許單體千分之三的誤差。

『貳』 開發商建房流程有哪些

一、房地產開發公司的准備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

二、行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段

1、選址定點；

2、規劃總圖審查及確定規劃設計條件；

3、初步設計及施工圖審查；

4、規劃報建圖審查；

5、施工報建；

6、建設工程竣工綜合驗收備案。

三、房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規劃許可證；

（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少於15天，一般在7天內。

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合作注意

1、要明確合作各方的開發資質或取得資質的相應責任；

2、約定先合夥或合作、後成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先後不同；要明確先後的權利義務關系及辦理相應手續的責任主體；

3、組成項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；

4、以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；

5、以籌建處或其它名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織，並明確合作籌建各方的權利義務；

6、合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，並明確有關費用的承擔方式和責任人；

7、一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批並辦理不同的證照；

8、合作開發各方的投資回報的方式，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；

9、合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批准手續和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；

10、合作開發合同由於需辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。

『叄』 為什麼開發商建樓房時，不敢超過33層高

「33」層的形成是因為我抄國《民用建築設計通則》的規定：建築高度超過100m時，不論住宅及公共建築均為超高層建築。據了解，由於超高層建築高，體量大等原因，無論在結構或防火設施上超高層都有非常嚴苛的規定，具體如下：
(1)為了支撐超高層的足夠強度，基礎多採用深基礎，持力層嵌入微風化岩層。
(2)超高層建築抗風壓高，風、水、氣的密閉性要求也高。因此超高層工程量大，技術要求會非常嚴苛。
(3)結構形式多為混合型，其中包括型鋼砼、鋼管砼、鋼鋼砼結構和全鋼結等。
(4)超高層建築功能復雜，子系統多，安裝工程工程量大，要求精度高。
(5)超高層建築消防上要求增加避難層，其評審需組織專門的專家評審，非常麻煩。
出於考慮到經濟和施工方便等原因，許多房企在規劃房屋樓層時都不會超過100米，而100/3=33層，33層就這樣誕生了。

『肆』 開發商超規劃建設而與業主簽定購房合同是否有效

開發商超規劃建設這是一種違法的行為。與業主簽定購房合同。這個合同是堅決不能簽的。簽完《合同法》律也不生效。所以這種房屋不能賣。買到手以後，後患特別多。

『伍』 開發商建房子跟誰要土地

政府征地的規定抄在我國《土地管襲理法》中有明確規定。具體如下：
第四十五條規定：徵收下列土地的，由國務院批准：（一）基本農田；（二）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。
徵收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。
徵收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批准農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批准許可權內批准農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批准許可權的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。
第四十六條規定：國家徵收土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。
被徵收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地使用權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償手續。

『陸』 開發商超規劃建設的房子能取得預售許可證嗎

超過規劃許可以外建設的房子，只要通過相應的程序辦理相應的手續文件也是可以取得預售許可證的，但是這樣的房子的價格會比同等房子價格低一些。

『柒』 開發商超面積建房銀行怎麼批貸

開發商超面積建房銀行要批准貸款的話，肯定會審核開發商的實際情況，包括小區的建設等等，只有一切符合情況的話才會批准貸款。

『捌』 開發商和建設單位是一個概念嗎

開發商和建設單位不是一個概念，開發商是一個名詞，是某個項目的第一承擔人。版包括很多種類：房地權產開發商、軟體開發商、游戲開發商等某品牌的開發商，但無特殊說明一般指房地產開發商。
建設單位是指建築工程的投資方，對該工程擁有產權（也有例外，如：A公司承建某橋梁工程，施工過程中影響到B公司所有的構築物，需對其進行改造、加固，經B公司同意後，委託C公司建設；此時A公司為出資方，A為建設單位，產權所有方B公司，業主為B公司。）建設單位是指建築工程的投資方，對該工程擁有產權（也有例外，如：A公司承建某橋梁工程，施工過程中影響到B公司所有的構築物，需對其進行改造、加固，經B公司同意後，委託C公司建設；此時A公司為出資方，A為建設單位，產權所有方B公司，業主為B公司。）建設單位也稱為業主單位或項目業主，指建設工程項目的投資主體或投資者，它也是建設項目管理的主體。主要履行：提出建設規劃、提供建設用地和建設資金的責任。
所以不是一個概念的。

『玖』 區別一下開發商 施工單位 和建設單位

一、建設單位是工程項目建設的發起者、組織者和管理者，而開發商則是房地產開放經營的生產經營者。建設單位是工程項目建設的發起者和組織者，既可以是企事業單位，也可以是機關、團體以及組織。建設單位不賺開發商的錢。

二、開發商由於其一般也是房地產開發工程項目建設的發起者、組織者和管理者，所以往往也具有建設單位的身份。但建設單位對其來說只是一個階段性的身份，工程項目建設只是其房地產生產經營的一部分活動。另外，開發商一般都屬於企業單位，具有法人身份。

三、建設單位就是工程的投資方，可能是開發商，也可能是企業或單位；施工單位是指按照建設單位的要求，滿足建設單位的需要，只對對工程進行施工。建設單位不負責施工單位施工的。

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一、開發商是一個名詞，是某個項目的第一承擔人。包括很多種類，但無特殊說明一般指房地產開發商。依《房地產開發企業資質管理規定》，城市房地產開發企業應當申請核定企業資質等級並持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》。

二、建設單位是指執行國家基本建設計劃，組織、督促基本建設工作，支配、使用基本建設投資的基層單位。一般表現為：行政上有獨立的組織形式，經濟上實行獨立核算，編有獨立的總體設計和基本建設計劃，是基本建設法律關系的主體。

三、《建築法》規定，未取得施工許可證或者開工報告未經批准擅自施工的，責令改正，對不符合開工條件的責令停止施工，可以處以罰款。《建設工程質量管理條例》規定，建設單位未取得施工許可證或者開工報告未經批准，擅自施工的，責令停止施工，限期改正，處工程合同價款1%以上2%以下的罰款。

『拾』 開發商違建如何處理

在開發商違約情況，業主起訴開發商需要做好以下准備：

第一，業主身份證原件和復印件各一份。

第二，購房合同原件和復印件各一份。

第三，看合同中是否有約定管轄，如果有約定管轄的法院，需要去約定的法院起訴，如果沒有約定管轄，可以在被告住所地法院起訴立案。但無論是約定管轄還是到被告訴地法院起訴均不得違法

第四，去工商局查詢開發商工商登記信息。

第五，收集證據，證明開發商違約。

第六，立案後，法院會告知開庭的時間，地點，以及舉證期限等，積極出庭應訴.

第七，法院調解，調解不成法院會開庭審理並出具判決書。另外，案件較為復雜的，建議聘請專業的律師解決。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條起訴必須符合下列條件：

(一) 原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織;

(二) 有明確的被告;

(三) 有具體的訴訟請求和事實、理由;

（四) 屬於人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

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違章建築

國家沒有統一的定義，各地方政府則有明確的規定。一般是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建築。

違章建築依其「違章」的程度不同，有各種不同的情況。從表面上看違章建築建築人有無土地使用權上說，違章建築大體上可以分為兩種：

一是建築人未取得土地使用權，因而也無法取得建築許可證;

二是在自己取得土地使用權的土地上建造違章建築物，即雖有利用該建築物佔有范圍內的土地建造房屋等建築物的權利，但未經取得建築許可證而擅自建設的建築違章建築，主要包括：

1、未申請或申請未獲得批准，未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築。例如:在住宅樓間公共場地搭建自己的倉庫。

2、擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築。例如:一家酒店原本規定建設40層，但是開發商卻擅自決定將其建設成45層。

3、擅自改變了使用性質建成的建築。例如:一家醫院申請建設一幢7層高的住院部，但是建成以後卻是7層高的員工家屬樓。

4、擅自將臨時建築設成為永久性建築。例如:物業公司說為了修繕房屋給工人搭建了一個房子，但事後卻將其改建成一家小超市經營。