開發商違約交房產證

A. 開發商違約辦不了房產證怎麼處理

(一)要求賠償損失
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條：由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。

(二)要求解除合同
根據《商品房買賣解釋》第19條的規定，由於出賣人原因導致辦證逾期一年的，買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔合同解除後的違約責任。這就是說，如果開發商不按照購房合同辦理房產證長達一年以上的，那麼購房者可以要求解除購房合同，並且要求開發商賠償損失。

相關知識延伸閱讀：房產證具體是指什麼
房產證是指購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。
房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。2011年8月下旬稅務部門表示房產加名按房價一半征契稅 。2013年4月，北京市住建委稱，為防止虛假房屋買賣等行為，保障房屋交易安全，今後北京購房人拿到的房產證將可自願並免費設立密碼，房屋如需辦理轉讓、變更、抵押等登記業務時，須提供密碼才可辦理。預計於2013年下半年實施。

B. 開發商不按時辦理房產證怎麼賠償

開發商不按時辦理房產證詳細分析如下：

一、開發商逾期不辦房產證處理方法

《城市房地產開發經營管理條例》規定：「預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續;現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。」因此，房屋買受人是申請辦理房屋所有權證的法定義務人。

《城市房地產開發經營管理條例》還規定了「房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。」從而明確了開發商對買受人申請辦理產權證負有的是協助義務。因此,房屋買受人是申辦房產證的法定義務人，開發商負有協助的義務。 所以說，辦理房產證並不是開發商的必然義務，法律規定開發商在辦理房產證時承擔的是協助義務。但是，如果購房合同約定，由開發商代為辦理房產證， 那麼開發商就應當按照合同約定辦理房產證。開發商逾期不辦理房產證的話則構成違約，應當承擔違約責任。

那麼，在購房合約約定由開發商辦理房產證的情況下，開發商逾期不辦房產證的違約責任具體有：

1、賠償損失

開發商不按照合同約定按時為購房者辦理房產證的話，會給購房者造成經濟損失，因此法律規定開發商逾期不辦理房產證的話，應當承擔賠償責任。

2、解除購房合同

根據《商品房買賣解釋》第19條的規定，由於出賣人原因導致辦證逾期一年的，買受人可以請求解除合同和要求出賣人承擔合同解除後的違約責任。這就是說，如果開發商不按照購房合同辦理房產證長達一年以上的，那麼購房者可以要求解除購房合同，並且要求開發商承擔賠償責任。

二、開發商不辦房產證賠償的方法

根據《商品房買賣解釋》18條的規定，開發商逾期不辦理房產證時，應當承擔賠償責任，具體賠償數額的計算方式是：

1、支付約定違約金，按照合同約定的違約金數額或違約金計算方法確定;

2、賠償損失，該責任形式適用於買受人損失數額確定，且合同未約定違約金或約定違約金低於損失的情形;

3、沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准支付違約金。

C. 買房三年沒拿到房產證，開發商違約應如何處理

延期不超過一年的情形，開發商應在房屋交付後個月內辦理房產證，未辦理的，除雙方有特殊約定外，開發商應當承擔違約責任。因此，可以先與開發商協商，協商不成可以起訴開發商要求其繼續履行合同，限期辦理房產證並給付違約金。若合同中沒有約定違約金，你可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融計收逾期貸款利息的標准，要求開發商支付違約金。延期超過一年的情形，由於開發商的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同和賠償損失。
起訴開發商時，應提供本人身份證、合同、補充協議文本，還要提供開發商的法定代表人、住址，聯系電話等信息，在開發商轄區法院起訴庭起訴。
房產證(Premises Permit)購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。2011年8月下旬稅務部門表示房產加名按房價一半征契稅 。2013年4月，北京市住建委稱，為防止虛假房屋買賣等行為，保障房屋交易安全，今後北京購房人拿到的房產證將可自願並免費設立密碼，房屋如需辦理轉讓、變更、抵押等登記業務時，須提供密碼才可辦理。預計於2013年下半年實施。

D. 房屋交付使用後，房產證遲遲辦不下來，開發商是否承擔違約責任

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干內問題的解釋》第18條規定：容「由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。」上述條文規定了開發商逾期辦理房產證應承擔的責任。在實際生活中，房產證遲遲辦不下來，有部分原因是因為開發商出售手續不能及時辦理齊全，由於開發商的原因，導致購房者在一定的期間拿不到房產證的，購房者可以要求開發商承擔違約責任。為了更好地維護自己的權益，購房者在簽訂購房合同時，最好約定辦理房產證的期限，把時間約定明確，以防開發商惡意拖延辦證時間。

E. 購買商品房已過戶辦理了房產證開發商嚴重違約,如何才能撤

已確權登記了要撤銷不動產證得去法院起訴，不動產登記中心依據判決書才能撤銷。

F. 開發商逾期辦理房產證怎麼辦

老百姓在購買新房的時候，不僅面臨延期交房的風險，也會存在延期辦理房產證的法律風險，延期交房會導致入住延遲問題，逾期辦理房產證可能會導致落戶、上學等各種現實問題，逾期辦證怎麼辦呢？

一、開發商逾期辦證後，一般會遇到兩種情況：

（一）《商品房買賣合同》及相關補充協議針對逾期辦證有約定；

（二）《商品房買賣合同》及相關補充協議沒有明確約定。

第一種情況比較常見，一般合同中都會有「房屋交付180天以內，出賣人協助買受人辦理產權，逾期超過360天，出賣人按日向買受人實際交付房款的萬分之二（一）進行違約賠償，直至產權證辦出為止」的類似約定。

根據這條約定，法院對於延期辦理產權證的態度一般是支持的。在買賣雙方的購房合同有約定的前提下，依據合同約定，在沒有規定的時間內履行合同的義務，應當承擔違約責任。

第二種情況，就是合同中沒有約定，王曉鵬律師就曾經遇到過一個類似的，開發商雖然用的是合同模板，但是把逾期辦證這一條給模糊了，改成了「另行協商」。

開發商在做這一份合同時，可能就知道自己會逾期辦證，因此迴避了該問題。

二、那麼該怎麼辦呢？

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。

《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。

法律據此已經做出規定，另行協商我認為是約定不明。因此若是雙方沒有約定或者約定不明的情況下，開發商一樣要承擔逾期辦證的違約責任。

三、那什麼時候起訴呢？開發商一直拖著會不會過訴訟時效？

基於商品房買賣的特殊性，開發商不僅負有按合同義務及時交房，同時也有義務協助辦理更名、辦證的義務。所以，雙方在合同中有約定的，從約定期滿次日起三年計算訴訟時效。若是沒有約定，按照法定的到期日起算三年訴訟時效。

王曉鵬律師近照

因此，即使開發商故意在合同中沒有約定逾期辦證的條款，也可以主張逾期辦證違約金，主張權利要及時，在法律保護的期限內起訴，才有可能保障自己的合法權利。

G. 開發商交房違約了,現在不簽諒解涵不給辦理房產證怎麼辦

先說問題，開發商交房延遲已經構成了違約，這時買房人可以選擇救濟自己內權利的方式，容可以協商處理違約金或者賠償事項之後和解，也可以直接向法院起訴，這個選擇權在購房人手中而不是買房人。
其次不給辦房產證的行為也是開發商的違約行為，購房人可以向法院起訴要求買房人配合辦理。
再說解決途徑：現在不簽和解肯定是還沒有達到你的心理預期，可以再談，而且你可以掌握主動權。
配合辦理房屋過戶手續本來就是買房人的義務，現在已經構成違約，談不攏直接起訴要求賠償逾期交房損失並配合辦理過戶登記。
拿到勝訴判決後強制執行，走到這個地步是每一個買房人不願意看到的，這期間慢慢就會和解。

H. 開發商延期辦理房產證，按照購房合同規定開發商屬於違約行為，如何維權

延期不超過一年的情形，開發商應在房屋交付後3個月內辦理房產證，未辦理的，除雙方有特殊約定外，開發商應當承擔違約責任。因此，可以先與開發商協商，協商不成可以起訴開發商要求其繼續履行合同，限期辦理房產證並給付違約金。若合同中沒有約定違約金，你可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融計收逾期貸款利息的標准，要求開發商支付違約金。延期超過一年的情形，由於開發商的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

起訴開發商時，應提供本人身份證、合同、補充協議文本，還要提供開發商的法定代表人、住址，聯系電話等信息，在開發商轄區法院起訴庭起訴。