開發商向物業移交法律

1. 開發商有何權利將業主的鑰匙移交物業公司

我也覺得不合理，這個問題值得討論討論。

2. 開發商將小區綠化移交給物管要辦哪些手續

沒有單獨的手續~
因為小區綠化也是屬於本小區業主共有部分之一，所以是和其他房屋回、設答施、設備及相關資料一起移交給前期物業公司的。但雙方一般會進行現場確認，具體如小區綠化面積、位置、布局、品種等等，但這屬於雙方的確認書，具體內容也各有不同，也沒有法律法規明確要求雙方對綠化移交物業管理應當辦理的手續。
你可以查閱一下《物業管理條例》和住建部於2011年1月1日剛剛開始實施的規范前期物業公司接管程序方面的文件。
本人在上海是做物業行業監管工作的，希望已經解答您的疑惑~

3. 物業公司與開發商之間有什麼法律關系

在《物業管理條例》頒布以前，存在開發商對小區物業管理的情況，但由於開發商作為建築單位，專業技能缺乏，不利糾紛的解決。2003年9月1日起施行的《物業管理條例》規定：小區的物業管理活動需由物業管理企業進行，根據該條例頒布的《物業管理企業資質管理辦法》，對物業管理企業的資質進行了進一步規定，將物業管理企業的資質分為一、二、三等級，物業公司需根據自身的資質實施對不同類型小區的物業管理。
因此，目前除部分以前開發的小區還存在由開發商的物業管理部門進行管理的情況外，大多數小區的物業管理，是由有相應資質的物業公司進行的。
在前一種情況下，小區的物業管理部門作為開發商的一個部門，與開發商是從屬關系，不能獨立承擔責任，對外的所有活動均需以開發商的名義進行。但在後一種情況下，開發商與物業公司分別是兩個獨立的法人，在小區的管理活動中，物業公司應對自己的行為獨立享有權利、承擔義務。
但由於在業主、業主大會選聘物業公司之前，小區的物業是由開發商選聘的物業公司進行管理的，在這種情況下，特別是當開發商將小區交由自己成立的物業公司管理時，下列現象就極易出現：業主將開發商的責任轉嫁到物業公司的身上，以房屋質量存在問題為由拒絕繳納費用;而開發商與物業公司也錯誤理解了自己的權利義務：物業公司在業主入住時提出不交物業費不給房屋鑰匙;開發商將應退還給業主的購房款充抵物業費。
這些情況的出現，都是沒有弄清法律關系，對於業主來說，由於開發商對房屋負質量保證責任，在開發商沒有將維修工作委託給物業公司的情況下，業主只能要求開發商對房屋進行維修或承擔賠償責任，而不能向物業公司提出主張，而物業公司與開發商也應正確認識自己的權責：收繳物業費只能由物業公司進行，而房屋交付則是開發商基於房屋買賣關系應負的責任。

4. 物業交接開發商該給物業部什麼資料

根據國家《物業承接查驗辦法》
第十四條現場查驗20日前，建設單位回應當向物業服務企答業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等准許使用文件；
（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。

5. 新樓盤開發完成後開發商如何與物業交接

物業公司對開發商所移交的物業一定要把好驗收關，否則因為把關不嚴而造成的後遺症和改造、增設工程會給物業公司帶來沉重的包袱。一般來說物業公司接管驗收時要注重以下幾個關鍵：

1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核，對尚未完善的事項，要求開發商提出的補救和解決措施並備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用，對外承諾的小區配套設施等敏感問題）。

2、開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責人擴聯系電話、保修期限等內容列出清單交給物業公司。

3、將開發商施工未用完的小區建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以後維修減少費用。

4、凡小區採用非市面上常見的建材，設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

5、驗收時注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好：包括崗亭、道閘、圍欄防攀防鑽設施、清潔綠化取水用的水管介面、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區標識系統、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設施做好與否，小區擺攤、搞社區活動、室外加工用電的預留電源插座、空調滴水、排水系統（含商鋪）等。

6、小區公共設備、設施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產權須界定並出具相關證明（避免以後引起業主投訴、爭紛）。

購房物業交接流程

物業交接環節被疏忽，將會給未來生活造成很大麻煩，因此，鏈家地產市場部認為，物業交割時要遵循以下四個步驟：

1、提前通知出售業主騰空房子

2、所購房屋的水、電、氣等費用結清。買賣雙方都要在物業清單上簽字備案。

3、向原業主領取房屋鑰匙。

4、買方與該套房屋物業公司簽定了新的《物業合同》

房博士 解答

6. 開發商賣了房子以後代管物業什麼時候才能將物業移交

你所說的代管物業我可以認為是前期物業管理，前期物業管理是指業主或者業主委員會版與選聘的物業服權務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。他達成移交有兩種情況，一種是原開發商解除與前期物業公司的合同，另招投標一家公司簽署合同，新的物業公司與原代管公司進行移交。第二種是，達到法律規定的要求的成立業主大會，並成立業主委員會，業主大會授權業主委員會通過公開招投標選聘新的物業公司，並簽署合同，在業主委員會的及相關部門的配合下由中標物業公司與原代管物業進行交接。

7. 開發商將小區 移交給物業需要什麼手續需要在建委走什麼流程嗎

《物業法》第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

綜合資料：

1、項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批准文件，征地批文、協議書（合同書）；

2、《國有土地使用權證》《國家建設徵用土地通知書》復印件；

3、同意使用土地通知書 復印件；

4、建設用地批准書復印件；

5、建設工程規劃許可證復印件；

6、市規劃局《建設工程報建審核書》復印件；

7、規劃報建圖復印件；

8、建築設計防火審核意見書復印件；

9、《建設工程施工許可證》工程建築報建上級機關的決議、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件；

10、初步設計方案、設計鑒定審批文件；

11、建築設計防火審核意見書復印件；

12、物業各分項工程設計方案復印件；

13、施工合同、施工許可證、施工執照（復印件）；開工竣工報告復印件、施工量放線圖表記錄；

14、建設工程規劃驗收合格證復印件；

15 、建設工程竣工驗收質量認定書復印件；

16、建築工程竣工消防審核意見書復印件；

17、單位工程質量綜合評定表復印件；

18、工程建築埋放線、驗線、驗收意見書復印件；

19、通信管線等各分項工程竣工驗收書/驗收報告復印件；

20、竣工驗收會議文件及質量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書；

21、公共配套綜合驗收合格證；

22、單項工程質檢監督委託書、成果報告、單項工程竣工驗收證書；

23、地質勘察報告復印件；

24、建築施工圖（結構、建施、水施、電施、防雷、弱電等）原件；

25、圖紙會審記錄復印件；

26、工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)復印件；

27、隱蔽工程驗收簽證復印件；

28、沉降觀察記錄復印件；

29、竣工驗收證明書復印件；

30、主要建築材料質量保證書（鋼材、水泥等）復印件；

31、新材料、構配件的鑒定合格證書復印件；

32、建築竣工圖（包括總平面圖、建築、結構、水、電、防雷、弱電、設備安裝、附屬工程及隱蔽管線等）原件；

33、其它項目竣工圖（綠化、景觀、二次裝修等）原件；

34、各分項工程施工單位資料復印件；

35、各分項工程/隱蔽工程驗收表/測試報告復印件；

36、園林綠化圖紙、清樣、品種、數量、養護注意事項；

37、施工總平面圖、單體建築結構竣工圖、配套的設施地下管網的工程設計圖及竣工驗收資料；

38、設備設施的安裝使用維護保養計算資料、質量保修和使用說明文件；

39、其他相關資料。

(7)開發商向物業移交法律擴展閱讀

房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

8. 在開發商買的房子為啥向物業接房，有法律依據嗎

一、在購房人沒有辦理收房之前，房屋是屬於開發公司的，開發公司有權委託物業公司內代為辦理向業主交容房的手續。就向購房人可以委託他人代為收房一樣。
二、物業公司收什麼各種費用？象購房的尾款是開發商的，契稅、印花稅是上繳國家的，專項維修資金是你自己繳存政府指定銀行的，還有代收的水、電、氣、電視等費用。物業公司收的就是物業服務費，如果辦裝修還收裝修相關費用。