動遷開發商

① 如何和開發商簽訂拆遷合同才能不吃虧

《城市房屋拆遷管理條例》規定拆遷當事人必須以拆遷補償安置協議的形式確定雙方的權利和義務。拆遷補償安置協議是約定拆遷當事人之間民事權利與義務關系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。依法成立的拆遷補償安置協議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協議。依法成立的協議，受法律保護。拆遷補償安置協議的主要內容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。除上述主要內容外，協議一般還應包括違約責任、解決爭議的辦法等條款。對於實行貨幣補償的，拆遷補償安置協議主要應載明補償金額、搬遷期限；對於實行產權調換的，拆遷補償安置協議主要應載明安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。特別注意的是，在拆遷租賃房屋時，拆遷人應當與被拆遷人、承租人訂立拆遷補償安置協議。在具體操作中，如果被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議，應包括上述內容，同時規定拆遷人對被拆遷人的補償方式和補償金額或安置用房面積和安置地點、房屋承租人搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項；如果被拆遷人與房屋承租人之間對解除租賃關系達不成協議，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立實行房屋產權調換的拆遷補償安置協議。根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條，產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由統計人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照規定已對被拆遷人給與貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。 來自 http://www.fl168.com/Lawyer166330/View/210476/

② 政府拆遷和開發商拆遷賠償是一樣的嗎

拆遷的主體只能是縣級政府，實施的主體只能是拆遷的主管部門，也就是拆遷辦。

具體拆遷工作，可以委託專門的拆房子的單位進行，但是開發商是肯定不能參與拆遷的。一般情況是政府拆遷之後把地賣給開發商。所以不存在開發商拆遷之說。

每個地方的拆遷補償安置的標准都不一樣，具體的補償額度需要咨詢當地的拆遷辦。國家對拆遷補償安置有一個基本原則，就是居住條件不得低於拆遷之前的水平，如果政府拆遷補償安置存在不透明，不合理的地方，可以向上級部門反映或委託律師介入維護最大權利。

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根據《中華人民共和國土地管理法》

第四十七條徵用土地的，按照被徵用土地的原用途給予補償。

徵用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前三年平均年產值的六至十倍。徵用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。

需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以征地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標准，為該耕地被徵用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前三年平均年產值的十五倍。

徵用其他土地的土地補償費和安置補助費標准，由省、自治區、直轄市參照徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標准規定。

被徵用土地上的附著物和青苗的補償標准，由省、自治區、直轄市規定。

徵用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵用前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標准。

③ 房子拆遷需要怎麼和開發商談條件

適可而止。
現在活人的錢不好掙。
一般是按照相關部門認可的補償標准。
若你真有做釘子戶的想法，提醒你防止突然襲擊房屋被拆後再談判，多准備些人應急吧。

④ 動遷和開發商簽協議是6層的樓房現在開發商要蓋高層怎麼辦

動遷協議不可能復是跟開發商簽制的。土地是國家所有，或者集體所有，拆遷協議是與政府簽的。之後土地先交給政府即先由政府徵收，再走招拍掛手續。所以當初並不是與開發商簽的建設6層樓房。今開發商要建高層，建議你去找鎮政府商量一下。

⑤ 動遷補償是由開發商出還是政府出

這要看該宗地是凈地出讓還是毛地出讓，誰是這宗地的拆遷人。
如果政府出讓這內塊容地給開發商是凈地出讓，肯定由政府下面的土地收儲中心等機構作為拆遷人，完成拆遷，形成三通一平或五通一平的凈地，拆遷補償也由政府出了。
反之，如果該宗地是毛地出讓，則由土地競得人（即開發商)自行組織拆遷，委託有拆遷資質的拆遷事務機構實施，拆遷補償由開發商承擔。

⑥ 拆遷房是誰和開發商簽字，新房子下來房產就寫誰的名字嗎

不是和誰簽字就是誰的，是需要基於事實認定之後。

1、被拆遷房屋是夫妻一方婚前財產，婚後被拆遷，分得拆遷安置房的情況。

這里又分兩種情況，根據被拆遷房屋的性質和採用的回遷安置方式的不同，一種國有土地上的房屋實行「拆一還一」取得的回遷房，這種情況應當認定是一方的個人財產，它只是婚前個人財產形式的一種轉化，

如果在拆遷安置過程中，因增購面積而夫妻二人繳納了部分費用，這部分費用應當認定為夫妻共同出資，在確定房屋屬於一方個人財產的同時應當將繳納費用的一半予以返還另一方。

另一種情況是，被拆遷房屋是集體土地性質的，安置時「按人頭」計算面積的，夫妻雙方當然對於自己享有的安置面積享有一定份額。而對於增購面積，如果用被拆遷房屋的面積進行折抵的，屬於被拆遷房屋所有人一方；

如果是夫妻二人繳納部分房款購買的，二人對於增購面積均有份額；屬於「折抵與現款」相結合的，要確定相應的比例再進行分割。

2、被拆遷房屋是夫妻一方父母的財產，安置時「按人頭」計算的，只要二人均享有了拆遷安置面積，那麼夫妻雙方對於回遷房屋產權享有一定份額，而不論回遷房屋登記在父母名下或是夫妻一方名下，

如果是登記在夫妻一方名下，如果父母沒有明確表示是對一方的贈與，應當視為是對夫妻雙方的贈與，那麼登記在夫妻一方名下的拆遷房屋屬於夫妻共同財產。

3、被拆遷房是夫妻雙方婚後所建或購買的，所得回遷房當然是夫妻共同財產。

(6)動遷開發商擴展閱讀：

買賣風險

一、政策因素

根據相關法規及政策規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬於個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。

另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房 (與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什麼區別，屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

二、價格因素

拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協議但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。由於從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，

到交房時的價格可能相差近千元，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

三、人的因素

「共有人」是拆遷安置房買賣風險的最大製造者。他們找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。

共有人會以《城市房地產管理法》第38條第4項「共有房地產，未經其他共有人書面同意的」及第6項「未依法登記領取權屬證書的」房地產不得轉讓為由，請求確認房屋買賣合同無效。

對此筆者認為，根據人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財產的部分共有人擅自處分共有財產，其行為應該視為無效，但該意見同時規定，如果第三人善意取得財產，其取得財產的行為應該受到保護。

而由此給其他共有人造成的損失，應該由擅自處置財產的共有人進行賠償。《城市房地產管理法》規定禁止轉讓尚未確權發證的房地產，其立法目的就是為制止來源不明、權屬不清的房地產轉讓。

而當事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時就來源明確、權屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實信用原則。為保護交易安全，應當認定合同有效。賣房人應當交付房屋，並協助辦理房屋產權變更登記手續。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以到開發公司或房地產交易中心查詢房屋的產權資料、土地性質等狀況，

如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔極大的法律風險，而且還要承擔安置房的具體結構、朝向、小區環境改變等不確定的風險。其次是訂立協議時要出售方全體共有人簽名，以減少風險。

⑦ 要拆遷了，應該怎麼和開發商談補償

先看徵收方給出的補償是否合理，不合理的情況下根據不合理的地方去談，多商量。

⑧ 動遷協議可以反悔嗎，跟開發商簽的。

一般來說，《房屋來拆源遷補償協議書》一經簽訂，房屋拆遷當事人均應全面履行，不允許反悔。但是，由於房屋拆遷涉及的法律關系比較復雜，如果存在以下四種情形，《房屋拆遷補償協議書》可以反悔。第一、房屋拆遷依託於政府的行政許可，如果政府行政許可行為被撤銷或確認為違法，據此簽訂的《房屋拆遷補償協議書》的合法性就存在問題，當事人可依法請求確認《房屋拆遷補償協議書》無效。第二、房屋拆遷依託於房屋估價機構的估價行為，如果房屋估價機構不是依法選定的，或者房屋估價機構不依法進行估價，或者房屋估價結果顯失公平，當事人可依法請求變更或撤銷《房屋拆遷補償協議書》。第三、協議存在重大誤解、顯失公平。如果在簽訂《房屋拆遷補償協議書》過程中存在其他重大誤解、顯失公平的情形，存在一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂合同的情形。第四、未成年人、限制行為能力人簽定的協議。

⑨ 拆遷戶，政府，開發商這3方的關系是怎樣的呢

政府要發展某地區的經濟或者按規劃建設的話 勢必要進行舊區改造 對原有住戶進行拆遷 將該地專塊土地屬騰出來 用於建設新的建築和道路 拆遷分為市政動遷和商業動遷 市政一般是指造橋 修路 交通設施 體育場館等 商業動遷的話 基本就是新的商品房或者商業建築了 政府是地區建設的規劃者和領導者 開發商是具備房產開發資質的企業 其資金充裕 按其公司發展的方向 購買土地 對地塊進行開發建設 銷售 賺取利潤 在土地購買時 一定會發生拆遷行為 如果是市政動遷 拆遷戶必須按國家政策配合拆遷 標准都是死的 沒有什麼彈性 如果是商業動遷 拆遷戶可以和開發商談判 可以要求比較高的賠償 釘子戶就是這么產生的 拆遷戶是住在要被開發土地上的居民或者企業 三方的關系應該這么理解 政府土地出讓 開發商通過拍賣等形式取得土地開發權 並且根據政府的規劃設計方案 並且根據國家政策對該土地上的住戶進行拆遷安置 補償拆遷費用 然後開發商進行開發建設

⑩ 拆遷辦,房產局,開發商,有什麼關聯

房管局是政府機構，代表政府管理與房屋有關的一切行政事物；拆遷辦專，是房管局下屬的臨時機構。因屬為無論何種原因要動拆遷房屋，政府都要為此設一個辦理機構來協調解決安置、補償、動遷事項。開發商是企業，在動拆遷完成後的地塊上搞開發建設。 開發商的經營活動合法性受房管局監督。例如申請開發資質、申辦預售證、產權登記，都要向房管局申請。