會所開發商

① 小區會所的所有權屬於業主嗎

關於小區會所的產權歸屬，2007年10月1日起實施的《物權法》並沒有直接指向「會所」的規定。但是，物權法草案三審稿曾有過直接指向「會所」的規定：會所、車庫、綠地的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明的，除建設單位能夠證明其享有所有權外，屬於建築區分所有權人共有。2005年10月22日，十屆全國人大常委會第十八次會議進行物權法草案討論刪除了有關會所的規定。對此，全國人大法律委員會的解釋是：提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或出租經營的，一般不作為建築物的附屬設施歸業主共有，草案中關於會所的規定可以刪去。
在法律實務中，有律師認為，根據我國物權法第七十三條的規定：「建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。」，會所屬於該條規定中的其他公共場所或公用設施，因此，會所應屬於全體業主共有。對此，我們意見不同。會所不同於道路、綠地，並非公共場所或公用設施。一切主體均可以使用小區內的道路、綠地，使用小區內道路、綠地不會另行產生費用，其產生的收益或益處也是無形的。但會所的使用和服務均是有償的，而且，使用主體受限，即使是小區業主使用也受諸多限制。
由於物權法並未明確對會所的產權作出規定，有關會所的產權爭議仍繼續存在。現階段，關於小區會所的產權歸屬爭議，存在兩種觀點，一種觀點認為，會所也屬於房屋的一種形態，應按照誰投資誰受益的原則，歸建設單位一般就是指開發商所有；另一種觀點認為，會所是公用配套建築，是為全體業主提供活動的公共場所，應歸全體業主所有。
關於會所產權之爭，我們認為，首先應對會所的含義、概念要有個共識，否則，就失去了基礎，爭論毫無意義。在我國現有法律體系中，目前尚未有法律法規對會所的含義和概念有過界定。
「會所」，是一種社會俗稱，來源於香港，在居民小區中修建的供居民休閑、娛樂以及商務活動之用的場所，比如餐飲、游泳、網球、桑拿、商務中心等。根據我國《城市居住區規劃設計規范》（2002年版）第6部分公共服務設施中第6.0.1、6.0.3、6.0.5的強制性條款的規定，居住區公共服務設施（也稱配套公建），應包括：教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用和行政管理及其它八類設施。據此，我們認為，「會所」僅指居住區公共服務設施中的「商業服務」設施。
其次，會所的產權應歸誰所有，除了應考慮誰投資誰受益的原則外，還應當有利於會所的經營管理，一方面要能有效降低經營管理成本，另一方面又能實現會所價值的最大化。會所涉及的服務眾多，並且屬於商業性服務，後續投入是必要的，如會所的產權歸全體業主所有，那麼，後續的投入也需要全體業主決定和承擔，這樣勢必提高經營管理成本。
再者，就目前會所的經營狀況及使用率的實際情況來看，有95%以上的會所是處於虧損的，如若會所的產權歸全體業主所有，那虧損的損失也應由全體業主來承擔，但全體業主如何承擔，我國法律也沒有相關規定，不具有可操作性。
近來，我們在為某品牌開發商審查商品房買賣合同過程中，該開發商想放棄會所的產權，提出了把會所的產權以分攤的方式全部歸業主所有。對此，我們認為，分攤會所，我國現有法律並不禁止，但分攤無疑加大了購房者的購房壓力，不利於房屋銷售；根據我國《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》，會所不能納入公用建築面積；經咨詢當地政府主管部門，「公建配套范圍不作產權登記」。繼而，該發展商又提出了，將商業部分無償供業主使用但由業主分攤無償使用期間的相關費用。對此，我們認為，符合法律規定，相關的條款在向購房人作合理提示和充分解釋後，對發展商和業主均有法律約束力。
綜上，我們認為，會所的范圍僅限於公建配套中的「商業服務」設施，產權歸開發商所有，有利於會所的經營管理；業主對會所享有的權益來源於商品房買賣合同及補充協議的約定。樓宇銷售過程中，開發商將會所作為吸引購房者的重要手段，開發商有關會所的宣傳、陳述具有合同法律效力。

② 封閉小區的會所被開發商用來做賓館，開發商提出有產權證明

1、會所的爭議目前在立法、司法解釋上仍然具有很大爭議，在認定上各地司法實踐也有不同的看法。
（1）根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，會所由於在構造上和利用上均具有獨立性，符合專有部分的構成要件，與其他建築物能夠明確區分並排他使用，應屬於專有部分，而不屬於共有部分，可以登記為特定業主所有，即開發商所有。（ 金博大律師事務所律師、河南財經政法大學教授許輝猛）
（2）廣州某法院認為，在法律、法規未明確住宅小區會所權屬歸全體業主的情況下，應視雙方的約定以及開發商在銷售時是否將會所成本分攤給業主而決定會所的權屬。（參見（2006）穗中法民五終字第833 號民事判決書）
（3）以房價構成為標准判斷會所之權屬
以商品房價格的構成情況為標准來判斷住宅小區會所所有權之歸屬，即以建設費用是否已列入房地產開發項目成本來決定會所是否歸屬於全體業主。例如，揚州市政府於 2004 年 7 月頒布的《揚州市區房地產開發經營管理辦法》第 25 條規定：「房地產開發企業應當按照規劃指標的要求，在住宅小區內配套建設物業管理用房、社區居委會用房、活動中心（社區會所）、公共廁所、垃圾用房等公共設施。凡建設費用已列入房地產開發項目成本的公共設施，其產權歸全體業主所有，房地產開發企業不得擅自處分，其經營所產生的經濟效益用於該項目的物業管理。」
（4）還有很多做法，認定標准均不一致。比如深圳中院就曾駁回了羅湖區碧嶺華庭部分業主請求擁有房屋附著物、會所、停車場等公共設施所有權的訴求。開發商與業主在買賣合同附表四中約定，會所、停車場等所有權歸開發商所有。法院認為，既然簽了合同，且合同內容也符合《深圳經濟特區房地產轉讓條例》中關於「房地產首次轉讓合同對停車場、廣告權益有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有」的規定，所以，約定合法有效。

2、關於「」產權證明上寫了--（此共用土地面積是整棟樓房的產權人共同使用。） 的看法。
按照這種寫法，應當是會所計入公攤面積，你可以到房管局查一查這個小區的《房產測繪成果報告書》 確認這一問題。
如果上述屬實，那麼你們小區會所的產權歸屬問題還有待認定（即產權可能屬於全體小區業主所有），開發商擅自將共有部分用途改變為賓館，屬於違反物權法的行為。
參考 ：《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第七條 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的「其他重大事項」。

3、類似爭議的維權可以參考如下新聞報道：
樓盤會所9成虧本 擅自改變用途引爭議
http://news.sohu.com/2001/n222616891.shtml

以上供參考，順致如意。

③ 住宅小區的會所及物業管理用房的產權歸誰

物業管理用房的產權屬於業主共有，會所產權的權屬根據實際情況確定。

1、法官表示，結合我國房地產市場的現狀及域外法律經驗，會所的權屬判斷可分以下四種情況處理。：

（1）會所中某些房屋如屬於國家及地方規定開發商應配套修建並明確其產權歸屬的配套公共設施，則該部分房屋產權按國家及地方有關規定確定；

（2）在沒有規定的情況下，商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，按約定執行；

（3）沒有規定也沒有約定的情況下，如果會所被列入小區公攤面積范圍，則其產權歸全體業主；

（4）其他情形下，關於產權的歸屬，應當區分各種投資情況而具體確定，基於誰投資、誰所有、誰受益的原則，會所產權歸開發商。

2、法官表示，住宅小區物業管理用房的產權屬於業主共有。

(3)會所開發商擴展閱讀：

建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款。

未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處1萬元以上10萬元以下的罰款；

有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

④ 小區會所的產權屬於誰能賣嗎

所這一概念來自香港。由於香港地少人多，居室面積大多比較局促，香港的開發企業於是在一些高檔樓宇里建立起了會所，包括餐廳、酒吧、檯球室、游泳館等服務設施，是一個為小區住戶提供有償的消費服務活動場所。近些年內地許多樓盤為了促進銷售，也建設了會所。究竟會所是什麼？目前我國的法律法規及規章中均未作明確規定，一般認為「會所是商品住宅項目附屬會所的簡稱，系指規劃部門批準的商業配套用房中用於向業主提供商業、娛樂、文體等配套服務的場所」。2、會所的權屬問題，目前法律法規及規章中沒有明確規定，需要視具體情況而定：A、如果開發商在開發過程中將會所作為獨立產權報建，會所面積又未進入公攤面積，且開發商依法應無償提供的物業管理服務用房不包括會所在內，那麼，會所產權應屬開發商所有。B、如果開發商將會所作為公共配套報建，包括在物業管理服務用房面積內，或將會所面積計入公攤的，或者開發商在銷售時承諾會所產權歸業主所有的，會所產權應該由小區業主共同享有。 按照《房產測量規范》規定，獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室不計入共有建築面積，並且明確規定會所這樣的經營性商業用房不得參加公共建築面積分攤。因此，會所進入分攤的情況幾乎沒有。但是，未報建或者包括在物管服務用房面積內的情況是有的，建議你到房管部門查一查。3、會所的銷售和出租問題 如果會所的產權屬於全體業主，會所不能出售，出租的收益屬於全體業主，一般做為物業維修費用使用。 如果會所的產權屬於開發商，依照我國民法關於所有權的規定， 所有權包括佔有、處置、使用、收益四項基本內涵，因此，開發商有權決定會所的轉讓、變更、處置、使用等問題。 但是，會所所有權屬於「有限制所有權」， 開發企業雖然有權將 會所對外出租和出售，但《物業管理條例》第五十條明確規定，「物業 管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。」開發企業在出租、出售會所時，應將已向業主承諾的具體用途和服務方式約定為租售合同的內容，承租人和受讓人應按租售合同的約定經營使用，不得擅自改變。開發企業、會所的承租人、受讓人及其他經營者需改變已向業主承諾的經營服務方式和具體服務功能的，應按物業管理的有關規定，與業主委員會協商並徵得業主代表大會同意。仁辰置業

⑤ 如何區分住宅小區會所的產權歸屬

會所應屬於全體業主共有。

根據我國物權法第七十三條的規定：「建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。」

會所屬於該條規定中的其他公共場所或公用設施，因此，會所應屬於全體業主共有。

(5)會所開發商擴展閱讀：

根據《中華人民共和國物權法》：

第七十一條 業主對專有部分行使所有權

業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第七十二條 業主對共有部分的權利義務

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。 業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一並轉讓。

第七十九條 建築物及其附屬設施的維修基金的歸屬、用途以及籌集與使用

建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

第八十條 建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配

建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。

第八十一條 建築物及其附屬設施的管理

業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

⑥ 會所的產權應該歸開發商還是業主呢

整個小區是全體產權人的，會所（其實還包括圍牆、不能均攤的所有建築面積，社區的所有公共產業等）自然就是全體產權人的。

業主（產權人）購買的建築面積中，是否含有會所 即是否將會所也攤進了公攤面積 ，發展商有責任向全體產權人說清楚。

如果均攤了，其產權就歸全體業主所有。如果不均攤就如上述的情況（產權人購買的面積並未攤入公攤面積，發展商不能夠出具會所建築面積的獨立產權證），其產權也同樣歸全體業主所有。

其租金收入自然歸全體產權人所有。而且其處置（出租等形式的處置權利）也都在產權人手中。據我的經驗，會所的出租規劃應該由產權人（代表）大會討論，制定具體方案。由管委會根據大會決議交物業管理公司實施，管委會負責全程監督。採用完全公開、公平、公證的方式進行招商活動。

對所有的收入扣除確實發生的物業管理費用外，其餘均為全體產權人所有。具體形式可以放在物業管理費的其他收入中補貼物業管理不足，或者增加物業管理水平和服務項目。如果很多，也可以採用類似分紅的概念，適當減免物業管理費。當然，如果業主和物業管理公司商議，也可以從中給物業管理公司一些酬勞。

瓜分的權利有多大在這我完全不了解您小區的具體情況，只能是純粹的理論探討。如果您小區還沒有成立管委會，那即便會所的產權是全體產權人，事實上也無法行使這個利益分配的權利。而假如發展商是會所的產權人，其在會所的行為也無法受到監督。所以，盡早成立管委會是任何小區維權的關鍵！

另外，在沒有管委會的時候，發展商或者物業公司的行為，很難受到約束。特別是像在會所中開超市的情況，本身也給小區居民帶來了一定的方便。某個（或者某幾個）業主提出反對，是毫無意義的事情。

要等管委會成立以後，確定產權，確定收入的歸屬，該追討的追討，該停止的停止。說到底，權利有多大還關鍵在於社區的產權人（代表）大會，其執行機構，就是社區管委會。最後，希望你的小區的一切公共權利和利益，都能為全體產權人服務。

有任何不妥之處，願意繼續跟您討論。●專家提醒 綜上所述，會所歸誰所有，要看誰能向別人公示產權證。如果誰也不能，那就是全體產權人的產業；會所公攤不公攤，政府規定說了算，如果政府沒有規定，合同說了算

⑦ 開發商要賣小區物業樓會所樓，小區會所樓能買嗎，它是屬於全體業主還是開發商

會所樓的產權一來般都屬自於開發商

會所在設計規劃中，雖然屬於物業配套服務設施，但其有獨立的產權和使用權。會所的建築面積也不會分攤的公攤面積中去，因此會所產權不屬於全體業主。

開發商有權利在保障會所為業主提供配套服務（包括有償服務）不變的前提下，出售會所的產權。

⑧ 開發商配建的會所能買賣嗎

當然可以

⑨ 住宅小區里的會所產權屬於誰業主還是開發商

合同附件五里有約定，不例外的情況下都是開發商自有物業了。因為它不屬於公攤面積，又有單本產權證，開發商也有權力將其出賣。

⑩ 會所的產權歸屬誰

歸開發商還是業主？●源起（李先生來信）： 我是某小區的業主，最近看到會所新開了的超市，好像是出租給幾個商販使用，由此聯想到會所的產權，我們公攤的面積如此之大，是否含有會所的面積呢？如果我們公攤的面積含有會所面積，會所是不是歸全體產權人所有，經營收入也歸產權人所有嗎？如果我們公攤的面積不含會所，會所是不是歸開發商所有，請問會所若是公攤部分，在會所經營超市合理嗎？會所的經營權歸屬產權人。公不公攤誰說了算？有必要讓開發商出示產權證嗎？●專家回答您的小區，小區會所開了超市，在一定程度上方便了小區居民。這只是表面上的現象。而您關注的問題才是根本！您的聯想，是非常必要的，而且是必須搞清楚的。下面，就我在這方面經驗，談談我的看法。 發展商對會所產權說：是 如果產權人購買的面積並未攤入公攤面積，發展商對會所產權說：是（即發展商能夠出具會所建築面積的獨立產權證）。 此種情況下，發展商（該公司）就是會所的產權人，即他也是小區內的一個小業主。他當然對會所部分有所有權，其中包括處置的權利。但是，他還必須遵守合同中的義務和政府的有關規定。即，發展商如果在房屋買賣合同中明確了會所的項目等，他就永遠無權單方面進行變更。否則就是違約。再比如，會所的用途是否可以改變，哪些可以改變，政府是有規定的。會所的業主（發展商）自然不能隨意改動。而改動就是違反規定，其他產權人則可以向政府舉報其違規行為。在這種情況下，還要注意。會所的產權人必須按其建築面積向物業管理公司繳納物業管理費。其費率也必須在產權人（代表）大會上仔細討論。因為其耗費的資源非同一般居住面積。這樣，收入就都歸他自己。當然啦。人家的產權，按照合同提供給咱們相應的功能（可能還包括價格水平），不違反國家的規定，又按時繳納物業管理費等。就是在沒有任何違反《業主公約》的情況下，收入當然歸人家！不過，這樣的情況，在北京，我還沒發現。 發展商對會所產權說：非 如果產權人購買的面積並未攤入公攤面積，發展商對會所產權說：非（即發展商不能夠出具會所建築面積的獨立產權證）。這只和上一條差一個不字，結果完全不一樣！這也是目前小區會所的大多數狀態。我認為，這種情況下，會所表面上是沒有產權，即沒有任何人能夠對會所從法律上主張權利。那麼，這是不是說會所就誰的都不是了呢？顯然不是。整個小區是誰的？會所就是誰的。整個小區是全體產權人的，會所（其實還包括圍牆、不能均攤的所有建築面積，社區的所有公共產業等）自然就是全體產權人的。 業主（產權人）購買的建築面積中，是否含有會所 即是否將會所也攤進了公攤面積 ，發展商有責任向全體產權人說清楚。如果均攤了，其產權就歸全體業主所有。如果不均攤就如上述的情況（產權人購買的面積並未攤入公攤面積，發展商不能夠出具會所建築面積的獨立產權證），其產權也同樣歸全體業主所有。其租金收入自然歸全體產權人所有。而且其處置（出租等形式的處置權利）也都在產權人手中。據我的經驗，會所的出租規劃應該由產權人（代表）大會討論，制定具體方案。由管委會根據大會決議交物業管理公司實施，管委會負責全程監督。採用完全公開、公平、公證的方式進行招商活動。對所有的收入扣除確實發生的物業管理費用外，其餘均為全體產權人所有。具體形式可以放在物業管理費的其他收入中補貼物業管理不足，或者增加物業管理水平和服務項目。如果很多，也可以採用類似分紅的概念，適當減免物業管理費。當然，如果業主和物業管理公司商議，也可以從中給物業管理公司一些酬勞。 瓜分的權利有多大 在這我完全不了解您小區的具體情況，只能是純粹的理論探討。如果您小區還沒有成立管委會，那即便會所的產權是全體產權人，事實上也無法行使這個利益分配的權利。而假如發展商是會所的產權人，其在會所的行為也無法受到監督。所以，盡早成立管委會是任何小區維權的關鍵！另外，在沒有管委會的時候，發展商或者物業公司的行為，很難受到約束。特別是像在會所中開超市的情況，本身也給小區居民帶來了一定的方便。某個（或者某幾個）業主提出反對，是毫無意義的事情。要等管委會成立以後，確定產權，確定收入的歸屬，該追討的追討，該停止的停止。說到底，權利有多大還關鍵在於社區的產權人（代表）大會，其執行機構，就是社區管委會。 最後，希望你的小區的一切公共權利和利益，都能為全體產權人服務。有任何不妥之處，願意繼續跟您討論。 ●專家提醒綜上所述，會所歸誰所有，要看誰能向別人公示產權證。如果誰也不能，那就是全體產權人的產業；會所公攤不公攤，政府規定說了算，如果政府沒有規定，合同說了算（購房人要看清房屋買賣合同中會所是否公攤的描述）；但是，好像大部分的會所是不均攤的；會所內經營哪些項目合理，要看他是否違反國家的規定，要看他是否違反和產權人簽署的買賣合同中的規定；會所經營權自然歸會所的產權人；會所的產權人到底歸誰？這是所有問題的最最基礎。只有搞清楚會所產權的歸屬，才能解決有關會所的一切糾紛。