住宅評估

❶ 房產評估是怎麼評的,

由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。

房產評估實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

(1)住宅評估擴展閱讀

評估類型：

1. 一般評估：這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助於評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨於一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

2. 房地產抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3. 特定評估：這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低於市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須採用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定後的評估值，計算繳納稅費。

❷ 房屋評估的標準是什麼

一、國有土地，《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《國有土地上房屋專徵收評估屬辦法》。
二、集體土地，無價值評估環節，國土資源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。耕地、宅基地這部分，只需在確定上述信息後按已有的標准進行計算，其補償數額就基本確定。宅基地上的房屋，在很多地方會有相對獨立的評估程序。對於宅基地上的房屋，其評估程序、步驟應類似於國有土地上的房屋評估。
被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。房屋室內裝飾裝修價值、機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定，協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。

❸ 什麼是房屋評估

房屋評估是根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分內析，影響房容屋價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房屋價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

❹ 民用住宅估價內容有哪些

我不知道抄你那裡是哪裡~
我是上海的，襲來說一下我知道的
1、也是最重要的，就是地段問題，你的房子所處地理位置，周遍環境等
2、購買該房產時的花費以及現在該房子的平均市價
3、房屋裝修問題（大多地方都對這個不考慮，因為他們也想省點錢）
4、房屋的一些具體情況，比方樓層~朝向等，這些可以決定你這個房子價格高低的一些量化的東西。
其實呢，中間起關鍵性左右的還是人，即房屋的主人，還有負責拆遷的這些人。如果你有本事，讓他們多賠些沒問題，如果你軟弱些，他們就會能少給就盡量少給了。
我說的話看起來難聽點，但是這個是事實。

❺ 房屋評估是什麼意思

房屋評抄估：房屋交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發與銷售等環節都離不開對房地產的估價。

房屋是特殊商品，是關繫到居住的大事，房屋的好壞質量等在某種程度上說決定著人們的生活質量。所以人們一般不會在意房屋評估會花多少錢，而在意對於要買的房屋能夠定位精準，並且心中有數。
評估內容：
建築物的折舊指建築物因時間經過而造成的損耗。建築物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。

❻ 房屋評估的方法有哪些

只能找縣級評估公司評估，沒有資職的公司不好使。

❼ 房屋怎麼評估

❽ 評估住宅房地產能不能用收益法

在房地產估價論壇上看到這么一個討論題目。
由於前期房地產市場投機炒作影響，自2001年到2005年，部分城市地區住房價格漲了2倍，而租金並未明顯增長（如上海）。因此，一般按照資本化率取6％，根據收益法公式計算，收益價格將明顯低於市場價格，不到市場價格的1/2。因此，不少估價師認為收益價格缺乏參考價值。
如果按照市場提取法，普通住房的資本化率約2.8-3.2％，這樣的資本化率擺出來，放在技術報告里，會笑掉大牙的，影響同行對公司技術水平的印象。
不少估價師提出：對住宅房地產評估，採用市場比較法即可，不能採用收益法。
今天的討論問題：
從估價理論來說，任何評估物的價格或價值都可以用三種方法准確求得，前提，獲得准確的參數。所以，評估住宅房地產不能用收益法的說法缺乏根本的理論基礎，站不住腳的。
在對回帖中進行了總結，歸納了各高手的觀點：
目前採用收益法求得的價格缺乏參考價值，這不是收益法的錯，而是選用的參數值存在問題或者求解值的內涵並不一致導致。如果採用市場提取法得到的資本化率數值計算，這樣的收益價格應該比較接近市場價格。注意，此時求的是價格（price）
如果資本化率採用的是投資收益率概念，採用無風險報酬率+風險調整，求得應該是房地產的投資價值（valuer），或者是購買持有價值，如果這個價值高於購買價格（valuerprice），則物有所值，反之，物無所值。
估價結果的內涵，目前沒有完全統一，也就是將價格與價值在估價規范中沒有規范詞語的使用，造成諸多估價人員混餚這兩個概念，在報告中一會兒說價格，一會兒又說價值，結果就是價格或價值。
所以：
1.只要參數選取得當，採用收益法能准確求得住宅房地產的價格及價值；
2.如果是價格評估，資本化率採用市場提取法獲得，如果是價值評估，資本化率應該是投資收益率，應該採用無風險報酬率+風險報酬率求得。
3.採用收益法時，求取的結果是價格內涵還是價值內涵，應該根據估價目的確定。
但也有人對以收益法來對住宅進行評估提出質疑，這主要是收益法在實際應用中面臨問題的質疑：
作為收益法這個理論我認為是科學的，但在目前的中國絕大多數地區，真正推廣和實施起來還是不太容易。
2.資本化率或者是報酬率的確定現在還只是停留在理論的探討上面，一個真正便於大家運用的求取方法好象還在爭論不休，無風險報酬率+風險調整中的風險調整系數到底怎麼來確定？我看也是仁者見仁，難怪大家為了省去麻煩，乾脆取個6%或者8%什麼的，怎麼來的？細述原委能不能經的起推敲？為什麼不是6.5%或者是8.2%什麼的？好象在我們的教科書中也是含糊其詞吧。
運用收益法對住宅進行評估（我們暫且不談價格和價值的區分）有些地方需要我們認同：
2.現實情況是，小到一棟住宅樓，大到一個住宅小區，同等類型的房子的租金價格可能都會一樣，但每個住宅的樓層、朝向等多種因素制約著其價格（或價值）也不盡相同。
3.同時在房地產炒作房價抬高的時候 價格偏離價值 此時租賃價格往往是相對偏低,市場提取法得到的資本化率 無法代表未來情況
《從國際評估准則和新巴塞爾協議補充文件看不動產抵押貸款價值評估的發展趨勢》：主要提出了抵押貸款價值的特徵：
1、安全性；
2、保守性。與安全性相伴而生，要求以謹慎的態度、保守的方式進行評估，確保穩定性和可持續性。從而使抵押貸款價值不受市場價格和租金波動的影響（主要是市場價格和租金暫時上揚的影響）；
3、持續性。
另外也提出了低押貸款價值評估時應選擇收益法與成本法，並以收益法為主。
《關於資本化率評定的若干思考》主要介紹了四種求取資本化率的方法：市場抽取法、投資組合法、租售比確定法、由安全利率與風險利率相加而得

❾ 房屋評估標準是什麼

商品房的評估，目前一般參考市場價。評估過程中，從大的方面來說，會綜合考慮房子所處的地段、周邊的配套設施和環境等；小的方面，則要看樓層、戶型、朝向、通風採光等。另外，舊房主要視樓層和戶型而定；新建小區則要勘察容積率、規模、間距和相關的休閑場所等。評估工作一般由專業的評估師完成。如果要出具專門的評估報告和證明你可以找專門的評估公司來做。一般收費標准在1000元左右。

❿ 房屋評估價如何計算

看房齡：房屋的新舊程度，直接關繫到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢後，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。
看戶型：市場上被大多數消費者喜歡的戶型則以正規的套二、套三等為主，這樣的戶型直接使房價走高，反之形狀不規范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。
看樓層：樓層的好壞也直接影響房價的高低，以處於中間部位的房屋最好賣，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。
看朝向：南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由於室內的通風、採光性能不是很好等原因。
看裝修：裝修時間在5年以內的房屋，價格一般會高出清水房2000元左右，如果裝修質量較高、成色又好，則需增加;如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修，當初成本耗費不大，增加比例酌情降低。
看物管：有物業管理的小區主要體現在新修商品房樓盤中，對建築年代在1995年左右或是單位的宿舍區都沒有正規的物業管理，一般情況下沒有物業管理的小區則要相對減少費用；看位置：房屋臨街會降低房屋的售出價格，而所處位置較好居住環境幽靜的房屋，其價格就會偏高。
看配套：消費者在選購二手房時，都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫療、教育、購物和餐飲等配套基礎設施，通常情況下，如果房屋周邊部分設施配備不齊或缺失，則按相應比例減少。
看小區：房屋的配套設施的完善與否，對居家來說尤為重要。在同一地段，二手房的小區環境會遜色於新住宅區，根據小區平面布局、設施、綠化、運動設施的配備以及房屋的外觀造型等情況，則需要減少；看市場。