⑴ 房屋測繪面積計算規則有哪些
商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則
第一條 根據國家有關技術標准規定《商品房銷售面積計算及公用建築面積公攤規則》。
第二條 本規則適用於商品房的銷售和產權登記。
第三條 商品房銷售以建築面積為面積計算單位。建築面積應按國家現行《建築面積計算規則》進行計算。
第四條 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建築面積（地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建築面積中扣除）。
第五條 商品房按"套"或"單元"出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積），與應分攤的公用建築面積之和。商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公建築面積。
第六條 套內建築面積由以下三部分組成。
1、 套（單元）內的使用面積；
2、 套內牆體面積；
3、 陽台建築面積。
第七條 套內建築面積各部分的計算原則如下：
1、 套（單元）內的使用面積住宅按《住宅建築設計規范》（GBJ96-86）規定的方法計算。其他建築，按照專用建築設計規范規定的方法或參照《住宅建設設計規范》計算。
2、 套內牆體面積
商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護或承重牆體，有共用牆及非共用牆兩種。商品房各套（單元）之間的分隔牆、套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）均為共用牆，共用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
3、 陽台建築面積
按國家現行《建築面積計算規則》進行計算。
4、 套內建築面積的計算公式為：
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
第八條 公用建築面積以下兩部分組成：
1、 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；
2、 套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
第九條 公用建築面積計算原則
凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。
公用建築面積按以下方法計算：
整棟建築物的建築面積扣除整棟建築築物各套（單元）套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，即為整棟建築物的公用建築面積。
第十條 公用建築面積分攤系數計算
將整棟建築物的公用建築面積除以整棟建築物的各套套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤系數。
公用建築面積分攤系數=公用建築面積÷套內建築面積之和
第十一條 公用建築面積分攤計算
各套（單元）的套內建築面積乘以公用建築面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建築面積。
分攤的公用建築面積=公用建築面積分攤系數×套內建築面積
第十二條 其他房屋的買賣和房地產權屬登記，可參照本規則執行。
第十三條 本規則由建設部解釋。
第十四條 本規則由1995年12月1日起施行。
建築面積計算規則
一、計算建築面積的范圍
1、 單層建築物不論其高度如何均按一層計算，其建築面積按建築物外牆勒腳以上的外圍水平面積計算，單層建築物內如帶有部分樓層者，亦應計算建築面積。
2、 高低聯跨的單層建築物，如需分別計算建築面積，當高跨為邊跨時，其建築面積按勒腳以上兩端出牆外表面間的水平長度乘以勒腳以上外牆表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算。
3、 多層建築物的建築面積按各層建築面積的總和計算，其底層按建築物外牆勒腳以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外圍水平面積計處。
4、 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建築面積按其上口外牆（不包括採光井、防潮層及其保護牆）外圍的水平面積計算。
5、 用深基礎做地下架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建築面積。
6、 坡地建築物利用吊腳做架空層加以利用且層高超2.2米的，按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
7、 穿過建築物的通道、建築物內的門廳、大廳不論其高度如何、均按一層計算建築面積，門廳、大廳內迴廊部分按其水平投影面積計算建設面積。
8、 圖書館的書庫按書架層計算建築面積。
9、 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建築物自然層計算建築面積。
10、舞台燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數計算建築面積。
11、建築物內的技術層，層高超過2.2米的，應計算建築面積。
12、有柱雨蓬按柱外圍的水平面積計算建築面積，獨立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計算建築面積。
13、有柱的車棚、貨棚、站台等按柱外圍水平面積計算建築面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站台等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建築面積。
14、突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
15、突出牆外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建築面積。
16、封閉式陽台、挑廊、按其水平投影面積計算建築面積。凹陽台、挑陽台按其水平投影面積的一半計算建面積。
17、建築物牆外有項蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建築面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建築面積。
18、兩個建築物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建築面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建設面積。
19、室外樓梯做為主要通道和利於疏散的均按水平面積計算建築面積；樓內有樓梯，其室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建築面積
20、跨越其他建築物、構築物的高架單層建築物，按其水平投形面積計算建築面積，多層者按多層計算。
二、不計算建築面積的范圍
1、 突出牆面的構件、配件和藝術裝飾，如：柱、垛、勒腳、台階、無柱雨蓬等。
2、 檢修、消防等用的室外爬梯。
3、 層高在2.2米以內的技術層。
4、 構築物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。
5、 建築物內外的操作平台、上料平台，及利用建築物的空間安置箱罐的平台。
6、 漢有圍護結構的屋頂水箱、舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋挑台。
7、 單層建築物內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
8、 層高小於2.2米的深基礎地下架空層、坡地建築物吊腳空層。
三、其他
在計算建築物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規則精神辦理。
省補充：
① 挑陽台下底層有平台按上面挑陽台的水平投影面積的一半計算建築面積，如沒有平台，只有踏步，不計算建築面積。
② 無柱的走廊、檐廊下，底層有通道平台的按上面走廊、檐廊的水平投影面積的一半計算建築面積，如只有踏步，沒有通道平台，不計算建築面積
⑵ 房屋是怎麼測量的
搜集了些資料，結合你自己情況，自己看吧：
1、商品房銷售時，以什麼計量單位作為計價方式？
答：商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建築面積計價。
2、商品房建築面積如何計算？
答：商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
3、何謂「預售面積」和「竣工面積」？它們有何區別？
答：預售面積是指全部按建築設計圖上尺寸計算的房地產建築面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣工後實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建築設計圖計算的建築面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據。
4、業主如對已購房地產的面積有疑問時，該如何處理？
答：在預售期間，可向發展商索要該套房屋的面積測繪資料和建築設計圖，根據圖上尺寸復核套內建築面積是否與購房合同上的套內建築面積相符。
在竣工入住後，可按相關規范自行實測，如仍存疑問，可要求進行重新測量。
5、業主在復查自己一套房的竣工面積與實際面積是否相符時，應注意些什麼？
答：業主在復查已購房地產的面積時，一般只能丈量該套房的套內建築面積，而且還需注意牆體厚度、煙道、專用梯、凸窗分攤面積等問題。
6、購房的建築面積包括哪些部分？
答：房屋的建築面積包括套內(單元)建築面積和按規定應分攤的公用建築面積兩部分。
7、按建築面積計價的商品房，發生面積差異時如何處理？
答：按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生差異以及建築面積與套內建築面積均發生差異時的處理方式。
8、成套房屋的套內建築面積由哪些部分組成？
答：成套房屋的套內建築面積由套內房屋使用面積、套內牆體面積、套內陽台建築面積三部分組成。
9、什麼是套內房屋使用面積？
答：套內房屋使用面積是指套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規定計算：(1)套內使用面積為套內卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁櫃等空間面積的總和；(2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；(3)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；(4)內牆面裝飾厚度計入使用面積。
10、什麼是套內牆體面積？
答：套內牆體面積是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔牆和套與公共建築空間的分割以及外牆(包括山牆)等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自由牆體按水平投影面積全部計入套內牆體面積。
11、什麼是套內陽台建築面積？
答：套內陽台建築面積均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。
12、房屋的共有建築面積包括哪些內容?答：共有建築面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆(包括山牆)以水平投影面積一半的建築面積。
獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。
13、按套內建築面積售房，房價是如何計算的？
答：(1)房地產開發企業預售的商品房，按套(單元)或整層出售的，以套(單元)或整層內建築面積(以下簡稱「套內建築面積」)計算房價；整幢出售的，以該幢房屋建築面積計算房價。預售時，開發企業應向購房者提供經規劃部門批準的房屋建築平面圖。(2)房地產開發企業銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，實行總價交易，房價可不與房屋建築面積掛鉤，但新業主對公用建築面積享有原業主的權屬。實行總價銷售的房屋，房地產開發企業或原業主應向購房者提供房地產測繪機構的房屋建築平面圖。
14、按套內建築面積計價的商品房，其應分攤的公用建築面積的建設費用如何計算？
答：按套內建築面積計算房價的商品房，其應分攤的公用建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計價。
15、套內建築面積售房與建築面積售房有何異同？
答：「套內建築面積」售房，實際上是以「套內建築面積」為交易面積，按套內建築面積計算房價，其應分攤的公用建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計價。同時在購銷合同中記載該商品房項目的總公用建築面積及本單元或整層應分攤的公用建築面積，其權屬屬於各產權主共同所有，任何單位和個人不得獨自佔用。
「建築面積」售房，實際上是以套內建築面積與分攤公用建築面積之和作為交易面積，按建築面積計算房價。由於「分攤的共用建築面積」的存在，使售房面積復雜化、專業化，非房產測繪專業技術人員無法弄清「分攤的共用建築面積」的合理性和准確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。
「套內建築面積」售房與「建築面積」售房相比，前者只是少了個「分攤的公用建築面積」，而應「分攤的公用建築面積」建設費用計入套內建築面積銷售單價內，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分攤的公用建築面積享有同等的權益。
16、按套內建築面積計價的商品房，發生面積差異時，如何處理？
答：房地產開發企業預售商品房時，應與購房者在購銷合同中按如下原則約定交樓時實測面積與原計價面積出現差異(含誤差)的處理方法：(一)差異值為±0.6%以內(含本數)的，購銷雙方不作任何補償；(二)差異值為±0.6%以上(不含本數)至±3%以內(含本數)的，購銷雙方按購銷合同約定的房屋單價多退少補；(三)差異值超過±3%以上(不含本數)的，購房者可選擇多退少補或退回所購商品房。選擇退房的，房地產開發企業應在30日內退回已收的全部購房款及利息(以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產貸款利率計算)。
17、按套(單元)計價的預售商品房，當出現面積差異時，該如何處理？
答：按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
18、什麼是房屋的公用建築面積？
答：房屋的公用建築面積是指建築物主體內、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平台、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨篷、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機等。
19、房屋的公用建築面積是如何分攤的？
答：每戶(或單位)應分攤的公用建築面積按如下原則進行計算：(1)有面積分割文件或協議的，應按其文件或協議進行計算；(2)如無面積分割文件或協議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：每戶應分攤的公用建築面積=(應分攤公用建築面積/各套(單元)建築面積之和)×各套(單元)建築面積。
⑶ 房產測繪規范誰有
中華人民共和國國家標准房產測量規范
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發布時間： 2005-10-11 11:00:52 被閱覽數： 5370 次 來源：
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前 言
本標準是在國家測繪局1991年5月發布的《房產測量規范》的基礎上，結合近期科技的發展和生產的需求並參照國內外有關標准和規定製定的。
GB／T17986在《房產測量規范》的總標題下，包括以下兩個單元：《第l單元：房產測量規定》；《第2單元：房產圖圖式》。
本標準的附錄A是標準的附錄；附錄B是提示的附錄。
本標准由建設部和國家測繪局提出。
本標准由建設部和國家測繪局歸口管理。
本標准由國家測繪局測繪標准化研究所、南京市房屋產權監理處、建設部住宅與房地產業司、國家測繪局國土測繪司、廣州市房地產測繪所、西安市房地產管理局產權產籍處等單位負責起草。
本標准主要起草人：呂永江、華如宏、唐國芳、劉大可、黃保華、岳答孝、孟娟。
5 房產調查
5.1一般規定
5.1.1 房產調查的內容
房產調查，分房屋用地調查和，包括對每個權屬單元的位置、權界、權屬、數量和利用狀況待基本情況，以及地理名稱和行政境界的調查。
5.1.2房產調查表
房產調查應利用已有的地形圖、地籍圖、航攝像片，以及有關產籍等資料，按附錄A中的A1、A2規定的「房屋調查表」和「房屋用地調查表」以丘和幢為單位逐項實地進行調查。
5.2 房產單元的分類
5.2.1 房屋用地的調查與測繪單元
房屋用地調查與測繪以丘為單元分戶進行。
5.2.2 房屋的調查與測繪單元
房屋調查與測繪以幢為單元分戶進行。
5.3 丘與丘號
5.3.1 丘的定義
丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬於一個產權單元時稱獨立丘，一個地塊屬於幾個產權單元時稱組合丘。
5.3.2 丘的劃分
有固定界標的按固定界標劃分、沒有固定界標的按自然界線劃分。
5.3.3 丘的編號
5.3.3.1 丘的編號按市、市轄區(縣)、房產區、房產分區、丘五級編號。
5.3.3.2 房產區是以市行政建制區的街道辦事處或鎮(鄉)的行政轄區，或房地產管理劃分的區域為基礎劃定，根據實際情況和需要，可以將房產區再劃分為若干個房產分區。
5.3.3.3 丘以房產分區為單元劃分。
5.3.3.4 編號方法:市、市轄區(縣)的代碼採用GB／T 2260規定的代碼。
房產區和房產分區均以兩位自然數字從01至99依序編列； 當未劃分房產分區時，相應的房產分區編號用"01"表示。
丘的編號以房產分區為編號區，採用4位自然數字從0001至9999編列；以後新增丘接原編號順序連續編立。
丘的編號格式如下：
市代碼+市轄區(縣)代碼+房產區代碼+房產分區代碼+丘號
(2位) (2位) (2)位 (2)位 (4位)
丘的編號從北至南，從西至東以反S形順序編列。
5.4 幢與幢號
5.4.1 幢的定義
幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。
5.4.2 幢號的編立
幢號以丘為單位，自進大門起，從左到右，從前到後，用數字1、2……順序按S形編號。幢號注在房屋輪廓線內的左下角，並加括弧表示。
5.4.3 房產權號
在他人用地范圍內所建的房屋，應在幢號後面加編房產權號，房產權號用標識符A表示。
5.4.4 房屋共有權號
多戶共有的房屋，在幢號後面加編共有權號，共有權號用標識符B表示。
5.5 房屋用地調查
5.5.1 房屋用地調查的內容
房屋用地調查的內容包括用地座落、產權性質、等級、稅費、用地人、用地單位所有制性質、使用權來源、四至、界標、用地用途分類、用地面積和用地糾紛等基本情況，以及繪制用地范圍略圖。
5.5.2 房屋用地座落
房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名稱和門牌號。房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷時，應加註附近主要街道名稱；缺門牌號時，應借用毗連房屋門牌號並加註東、南、西、北方位；房屋用地座落在兩個以上街道或有兩個以上門牌號時，應全部註明。
5.5.3 房屋用地的產權性質
房屋用地的產權性質按國有、集體兩類填寫。集體所有的還應註明土地所有單位的全稱。
5.5.4 房屋用地的等級
房屋用地的等級按照當地有關部門制定的土地等級標准執行。
5.5.5 房屋用地的稅費
房屋用地的稅費是指房屋用地的使用人每年向相關部門繳納的費用，以年度繳納金額為准。
5.5.6 房屋用地的使用權主
房屋用地的使用權主是指房屋用地的產權主的姓名或單位名稱。
5.5.7 房屋用地的使用人
房屋用地的使用人是指房屋用地的使用人的姓名或單位名稱。
5.5.8 用地來源
房屋用地來源是指取得土地使用權的時間和方式，如轉讓、出讓、徵用、劃撥等。
5.5.9 用地四至
用地四至是指用地范圍與四鄰接壤的情況，一般按東、南、西、北方向註明鄰接丘號或街道名稱。
5.5.10 用地范圍的界標
用地范圍的界標是指用地界線上的各種標志，包括道路、河流等自然界線；房屋牆體、圍牆、柵欄等圍護物體，以及界碑、界樁等埋石標志。
5.5.11 用地用途分類
用地用途分類按附錄A中的A3執行。
5.5.12 用地略圖
用地略圖是以用地單元為單位繪制的略圖，表示房屋用地位置、四至關系、用地界線、共用院落的界線，以及界標類別和歸屬，並注記房屋用地界線邊長。
房屋用地界線是指房屋用地范圍的界線。包括共用院落的界線，由產權人(用地人)指界與鄰戶認證來確定。提供不出證據或有爭議的應根據實際使用范圍標出爭議部位，按未定界處理。
5.6 房屋調查
5.6.1 房屋調查的內容
房屋調查內容包括房屋座落、產權人、產別、層數、所在層次、建築結構、建成年份、用途、牆體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況，以及繪制房屋權界線示意圖。
5.6.2 房屋的座落
房屋的座落按5.5.2要求調查。
5.6.3 房屋產權人
5.6.3.1 私人所有的房屋，一般按照產權證件上的姓名。產權人已死亡的，應註明代理人的姓名；產權是共有的，應註明全體共有人姓名。
5.6.3.2 單位所有的房屋，應註明單位的全稱。兩個以上單位共有的，應註明全體共有單位名稱。
5.6.3.3 房地產管理部門直接管理的房屋，包括公產、代管產、託管產、撥用產等四種產別。公產應註明房地產管理部門的全稱。代管產應註明代管及原產權人姓名。託管產應註明託管及委託人的姓名或單位名稱。撥用產應註明房地產管理部門的全稱及撥借單位名稱。
5.6.4 房屋產別
房屋產別是指根據產權佔有不同而劃分的類別。按兩級分類調記，具體分類標准按附錄A中的A4執行。
5.6.5 房屋產權來源
房屋產權來源是指產權人取得房屋產權的時間和方式，如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、徵用、收購、調撥、價撥、撥用等。
產權來源有兩種以上的，應全部註明。
5.6.6 房屋總層數與所在層次
5.6.6.1 房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；採光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。
假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。
5.6.6.2 所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。
5.6.7 房屋建築結構
房屋建築結構是指根據房屋的梁、柱、牆等主要承重構件的建築材料劃分類別，具體分類標准按附錄A中的A5執行。
5.6.8 房屋建成年份
房屋建成年份是指房屋實際竣工年份。拆除翻建韻，應以翻建竣工年份為准。
一幢房屋有兩種以上建成年份，應分別註明。
5.6.9 房屋用途
房屋用途是指房屋的實際用途。具體分類標准按附錄A中的A6執行。
一幢房屋有兩種以上用途，應分5，j調查註明。
5.6.10 房屋牆體歸屬
房屋牆體歸屬是房屋四面牆體所有權的歸屬，分別註明自有牆、共有牆和借牆等三類。
5.6.11 房屋產權的附加說明
在調查中對產權不清或有爭議的，以及設有典當權、抵押權等他項權利的，應作出記錄。
5.6.12 房屋權界線示意圖
房屋權界線示意圖是以權屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋及其相關位置、權界線、共有共用房屋權界線，以及與鄰戶相連牆體的歸屬，並注記房屋邊長。對有爭議的權界線應標注部位。
房屋權界線是指房屋權屬范圍的界線，包括共有共用房屋的權界線，以產權人的指界與鄰戶認證來確定，對有爭議的權界線，應作相應記錄。
5.7 行政境界與地理名稱調查
5.7.1 行政境界調查
行政境界調查，應依照各級人民政府規定的行政境界位置，調查區、縣和鎮以上的行政區劃范圍，並標繪在圖上。街道或鄉的行政區劃，可根據需要調繪。
5.7.2 地理名稱調查
5.7.2.1 地理名稱調查(以下簡稱地名調查)包括居民點、道路、河流、廣場等自然名稱。
5.7.2.2 自然名稱應根據各地人民政府地名管理機構公布的標准名或公安機關編定的地名進行。凡在測區范圍內的所有地名及重要的名勝古跡，均應調查。
5.7.3 行政機構名稱調注
行政機構名稱只對鎮以上行政機構進行調查。
5.7.4 企事業單位名稱的調注
應調查實際使用該房屋及其用地的企事業單位的全稱。
6 房產要素測量
6.1 房產要素測量的主要內容
6.1.1 界址測量
6.1.1.1 界址點的編號，以高斯投影的一個整公里格網為編號區，每個編號區的代碼以該公里格網西南角的橫縱坐標公里值表示。點的編號在一個編號區內從1～9999連續順編。點的完整編號由編號區代碼、點的類別代碼、點號三部分組成，編號形式如下：
編號區代碼 類別代碼 點的編號
(9位) (1位) (5位)
* * * * * * * * * * * * * * *
編號區代碼由9位數組成，第1、第2位數為高斯坐標投影帶的帶號或代號，第3位數為橫坐標的百公里數，第4、第5位數為縱坐標的千公里和百公里數，第6、第7位和第8、第9位數分別為橫坐標和縱坐標的十公里和整公里數。
類別代碼用1位數表示，其中：3表示界址點。
點的編號用5位數表示，從1—99999連續順編。
6.1.1.2 界址點測量從鄰近基本控制點或高級界址點起算，以極坐標法、支導線法或正交法等野外解析法測定，也可在全野外數據採集時和其他房地產要素同時測定。
6.1.1.3 丘界線測量，需要測定丘界線邊長時，用預檢過的鋼尺丈量其邊長，丘界線丈量精度應符合本規范規定，也可由相鄰界址點的解析坐標計算丘界線長度。對不規則的弧形丘界線，可按折線分段丈量。測量結果應標示在分丘圖上。供計算丘面積及復丈檢測之依據。
6.1.1.4 界標地物測量，應根據設立的界標類別、權屬界址位置(內、中、外)選用各種測量方法測定，其測量精度應符合本規范規定，測量結果應標示在分丘圖上。
界標與鄰近較永久性的地物宜進行聯測。
6.1.2 境界測量
行政境界測量，包括國界線以及國內各級行政區劃界。測繪國界時，應根據邊界條約或有關邊界的正式文件精確測定，國界線上的界樁點應按坐標值展繪，注出編號，並盡量注出高程。國內各級行政區劃界應根據勘界協議、有關文件准確測繪，各級行政區劃界上的界樁、界碑按其坐標值展繪。
6.1.3 房屋及其附屬設施測量
6.1.3.1 房屋應逐幢測繪，不同產別、不同建築結構、不同層數的房屋應分別測量，獨立成幢房屋，以房屋四面牆體外側為界測量；毗連房屋四面牆體，在房屋所有人指界下，區分自有、共有或借牆，以牆體所有權范圍為界測量。每幢房屋除按本規范要求的精度測定其平面位置外，應分幢分戶丈量作圖。丈量房屋以勒腳以上牆角為准；測繪房屋以外牆水平投影為准。
6.1.3.2 房屋附屬設施測量，柱廊以柱外圍為准；檐廊以外輪廓投影、架空通廊以外輪廓水平投影為准；門廊以柱或圍護物外圍為准，獨立柱的門廊以頂蓋投影為准；挑廊以外輪廓投影為准。陽台以底板投影為准；門墩以墩外圍為准；門頂以頂蓋投影為准；室外樓梯和台階以外圍水平投影為准。
6.1.3.3 房角點測量，指對建築物角點測量，其點的編號方法除點的類別代碼外，其餘均與界址點相同，房角點的類別代碼為4。
房角點測量不要求在牆角上都設置標志，可以房屋外牆勒腳以上(100±20)cm處牆角為測點，房角點測量二般採用極坐標法、正交法測量。對正規的矩形建築物，可直接測定三個房角點 坐標，另一個房角點的坐標可通過計算求出。
6.1.3.4 其他建築物，構築物測量是指不屬於房屋，不計算房屋建築面積的獨立地物以及工礦專用或公用的貯水池、油庫、地下人防干支線等。
獨立地物的測量，應根據地物的幾何圖形測定其定位點。亭以柱外圍為准；塔、煙囪、罐以底部外圍輪廓為准；水井以中心為准。構築物按需要測量。
共有部位測量前，須對共有部位認定，認定時可參照購房協議、房屋買賣合同中設定的共有部位，經實地調查後予以確認。
6.1.4 陸地交通、水域測量
6.1.4.1 陸地交通測量是指鐵路、道路橋梁測量。鐵路以軌距外緣為准；道路以路緣為准；橋梁以橋頭和橋身外圍為准測量。
6.1.4.2 水域測量是指河流、湖泊、水庫、溝渠、水塘測量。河流、湖泊、水庫等水域以岸邊線為准；溝渠、池塘以坡頂為准測量。
6.1.5 其他相關地物測量
其他相關地物是指天橋、站台、階梯路、游泳池、消火栓、檢閱台、碑以及地下構築物等。
消火栓、碑不測其外圍輪廓，以符號中心定位。天橋、階梯路均依比例繪出，取其水平投影位置。站台、游泳池均依邊線測繪，內加簡注。地下鐵道、過街地道等不測出其地下物的位置，只表示出入口位置。
6.2 野外解析法測量
6.2.1 極坐標法測量
6.2.1.1 採用極坐標法時，由平面控制點或自由設站的測量站點，通過測量方向和距離，來測定目標點的位置。
6.2.1.2 界址點的坐標一般應有兩個不同測站點測定的結果，取兩成果的中數作為該點的最後結果。
6.2.1.3 對間距很短的相鄰界址點應由同一條線路的控制點進行測量。
6.2.1.4 可增設輔助房產控制點，補充現有控制點的不足；輔助房產控制點參照三級房產平面控制點的有關規定執行，但可以不埋設永久性的固定標志。
6.2.1.5 極坐標法測量可用全站型電子速測儀，也可用經緯儀配以光電測距儀或其他符合精度要求的測量設備。
6.2.2 交法測量
正交法又稱直角坐標法，它是藉助測線和短邊支距測定目標點的方法。
正交法使用鋼尺丈量距離配以直角棱鏡作用。支距長度不得超過50m。
正交法測量使用的鋼尺須經檢定合格。
6.2.3 線交會法測量
線交會法又稱距離交會法，它是藉助控制點、界址點和房角點的解析坐標值，按三邊測量定出測站點坐標，以測定目標點的方法。
6.3 航空攝影測量
利用航空攝影測量方法測繪1:500、1:1000房產分幅平面圖，可採用精密立體測圖儀、解析測圖儀、精密立體坐標量測儀機助涮圖和數字測圖方法。
6.3.1 對航攝資料的基本要求按GB 6962執行。
6.3.2 像片控制點測量
6.3.2.1 像片控制點分為平面控制點、高程式控制制點和平高控制點。
6.3.2.2 像片控制點的起算點為基本控制點
6.3.2.3 平面控制點和平高控制點相對鄰近基本控制點的點位中誤差不超過圖上±0.1mm。高程式控制制點和平高控制點相對鄰近高程式控制制點的高程中誤差不超過± 0.1mm。
6.3.2.4 像片控制點可以採用全野外布點法或解析空中三角測量區域乎差布點法。
6.3.2.5 像片控制點的平面坐標，一般採用三角網、三邊網、測距導線和GPS靜態相對定位測量等方法測定。用GPS靜態相對定位方法測定時，GPS觀測應使用優於10mm+3ppm標稱精度的接收機進行。
6.3.2.6 位於高層建築物上的像片控制點，允許用哪方法測定平面位置的同時，同步測定擬合計算平高控制點的高程。
6.3.2.7 內業加密點分為平面加密點、高程加密點和平高加密點。
6.3.2.8 內業加密控制點對鄰近野外控制點的平面點位中誤差和高程中誤差不超過表11的規定。
界址點和房角點如採用航測法內業加密測量時，其精度分別應符合3.2.4和3.2.5的要求。
6.3.2.9 選用的區域網平差計算程序應能對像點坐標分別進行系統誤差的改正，相對定向限差不超過表12的規定；模型連接較差不超過表13的規定。
6．3．2．10 絕對定向後基本定向點殘差、多餘控制點不符值及區域網間公共點較差不超過表14的規定。
6．3．2．11 加密點中誤差以全區或單個區域為單位按式（16）、式（17）進行估算：
6.3.3 像片調繪與調繪志
6.3.3.1 用航空攝影測量方法測繪房產圖，一般採用全野外像片調繪和立體測圖儀測繪的方法。當採用立體測繪儀測繪時，可以在室內用精密立體測繪儀或解析測圖儀進行地物要素的測繪，然後用所測繪的原圖到外業進行地物要素的補調或補測。要求判讀准確，描繪清楚，圖式符號運用恰當，各種注記正確無誤。
6.3.3.2 調繪像片和航測原圖上各種要素應分紅、綠、黑三色表示。其中房產要素、房產編號和說明用紅色，水系用綠色，其他用黑色。
6.3.3.3 像片上無影像、影像模糊和被影像或陰影遮蓋的地物，應在調繪期間進行補調或補測。
6.3.3.4 外業直接在像片上表示某些要素有一定困難，可採用，「調繪志」方法，即在調繪片上蒙附等大的聚酯薄膜，劃出調繪面積與像片上准確套合，作業中著重對界址、權屬界線、陰影、屋檐改正等有關情況及數字，記錄在上面，表述有關地物的形狀、尺寸及其相關位置或某些說明資料，為內業提供應用。
6.3.4 外業補測
對像片上無影像的地物，影像模糊的地物，被陰影或樹木影像覆蓋的地物，作業期間應進行補調或補測。補調可採用以明顯地物點為起點的交會法或截距法，在像片上或調繪志上標明與明顯地物點的相關距離2～3處，取位至O.01m；補測或補調難度較大且影響精度時採用平板儀作業。對航攝後拆除的地物，則應在像片相應位置用紅色劃去，成片的應標出范圍並加文字說明。
6.3.5 屋檐寬度測量與屋檐改正
當屋檐寬度大於圖上0.2mm時，應在像片或採集原圖上相應位置註明實量的寬度，丈量取位至O.01m。內業立體測圖或圖形編輯時應根據實量長度對屋檐進行改正。
6.3.6 數據採集
6.3.6.1 利用航空攝影像片，在解析測圖儀或數字化掃描儀上采踴航測數字測圖的原理和方法獲得數字圖，以滿足房產管理的需要。
6.3.6.2 數據採集可以選用各類解析測圖儀或精密立體測圖儀與圖形工作站聯機作業。
6.3.6.3 解析測圖儀內定向的框標坐標量測誤差不超過± 0．005mm，個別不得超過±0．008mm，絕對定向的平面坐標誤差不超過圖上±0.3mm，個別不得超過±0.4mm；高程定向誤差不超過加密點的高程中誤差；繪圖桌定向的平面誤差不超過圖上±0.3mm。定向殘差要配賦至最小，且配賦合理。
6.3.6.4 建立統一的符號庫和控制點文件庫。
6.3.6.5 相鄰圖幅圖形文件必須嚴格接邊。
6.3.6.6 數據量測主要是規定量測模型的比例尺、數據量測間距、量測元素的顏色等；量測有方向性的線狀地物符號應用符號部分落在量測方向的左側；圖像輪廓明顯清晰的房屋、圍護物等地物，按圖式要求用測標中心切准地物外輪廓和定位點、定位線，不得遺漏、變形、移位。
6.3.6.7 房產數字圖的數據採集成果應進行檢核，在保證數據採集成果無誤的基礎上才能進行數據處理與圖形編輯。
6.3.7 數據處理與圖形編輯
數據處理包括數據的檢查和更新、數據的選取和運算、圖形的變換和表示等。圖形編輯包括按有關技術規定建立符號庫、規定圖形要素的層次及顏色、數字注記和文字注記應符合GB／T17996．2的規定。
6.3.8 根據要求的文件格式建立數據文件與圖形文件。
6.4 全野外數據採集
6.4.1 全野外數據採集的主要內容全野外數據採集系指利用電子速測儀和電子記簿或攜帶型計算機所組成的野外數據採集系統，記錄的數據可職直接傳輸至計算機，通過人機交互處理生成圖形數據文件，可自動繪制房地產圖。
6.4.2 主要技術指標與技術要求
6.4.2.1 每個測站應輸入測站點點號和測站點坐標，儀器號，指標差，視准軸誤差，觀測日期，儀器高等參數。
6.4.2.2 儀器對中偏差不超過±3mm；儀器高、覘點高取至厘米；加、乘常數改正不超過lcm時可不進行改正。
6.4.2.3 以較遠點定向，以另一已知點作檢核，檢核較差不得超過±0.1m，數據採集結束後，應對起始方向進行檢查。
6.4.2.4 觀測時，水平角和垂直角讀至1′,測距讀到lmm，最大距離一般不超過200m，施測困難地區可適當放寬，但距離超過lOOm時，水平角讀至0.1′。
6.4.2.5 觀測棱鏡時，棱鏡氣泡應居中，如棱鏡中心不能直接安置於目標點的中心時，應作棱鏡偏心改正。
6.4.2.6 野外作業過程中應繪制測量草圖，草圖上的點號和輸入記錄的點號應一一對應。
6.4.3 作業代碼
野外作業時可以使用自編的房地產要素代碼，代碼應以有利於對數據的編輯處理，且易為觀測人員記憶和減少野外作業的工作量。
6.4.4 數據採集的軟體
每日施測前，應對數據採集軟體進行測試；當日工作結束以後，應檢查錄入數據是否齊全和正確。
6.4.5 圖形編輯
將外業採集的圖形數據在計算機屏幕上進行編輯修改和檢查，形成圖形文件。
生成繪圖文件，通過數控繪圖儀可自動繪制房地產圖。
6.4.6 測繪精度
全野外數據的採集精度應符合3.2.3，3.2.4，3.2.5的要求。
6.5 測量草圖
6.5.1 測量草圖的作用
測量草圖是地塊、建築物、位置關系和房地調查的實地記錄。是展繪地塊界址、房屋、計算面積和填寫房產登記表的原始依據。在進行房地產測量時應根據項目的內容用鉛筆繪制測量草圖。
測量草圖包括房屋用地測量草圖和房屋測量草圖。
6.5.2房屋用地測量草圖的內容
a)平面控制網點及點號。
b)界址點、房角點相應的數據。
c)牆體的歸屬。
d)房屋產別、房屋建築結構、房屋層數。
e)房屋用地用途類別。
f)丘(地)號。
g)道路及水域。
h)有關地理名稱，門牌號。
i)觀測手簿中所有未記錄的測定參數。
j)測量草圖符號的必要說明。
k)指北方向線。
1)測量日期，作業員簽名。
6.5.3 房屋測量草圖內容及要求
a)房屋測量草圖均按概略比例尺分層繪制。
b)房屋外牆及分隔牆均繪單實線。
c)圖紙上應註明房產區號、房產分區號、丘(地)號、幢號、層次及房屋座落，並加繪指北方向線。
d)住宅樓單元號、室號、注記實際開門處。
e)逐間實量、注記室內凈空邊長(以內牆面為准)、牆體厚度，數字取至厘米。
f)室內牆體凸凹部位在0.1m以上者如柱垛、煙道、垃圾道、通風道等均應表示。
g)凡有固定設備的附屬用房如廚房、廁所、衛生間、電梯樓梯等均須實量邊長，並加必要的注記。
h)遇有地下室、復式房、夾層、假層等應另繪草圖。
i)房屋外廊的全長與室內分段丈量之和(含牆身厚度)的較差在限差內時，應以房屋外廊數據為准，分段丈量的數據按比例配賦。超差須進行復量。
6.5.4 測量草圖的圖紙規格
草圖用紙可用787mm×l092mm的1／8、1／16、1／32規格的圖紙。
6.5.5 測量草圖的比例尺
測量草圖選擇合適的概略比例尺，使其內容清晰易讀。在內容較集中的地方可繪制局部圖。
6.5.6 測量草圖的繪制要求
測量草圖應在實地繪制，測量的原始數據不得塗改擦拭。漢字字頭一律向北、數字字頭向北或向西。
6.5.7 測量草圖圖式
測量草圖的圖式符號參照GB／T17986．2執行。
8 房產面積測算
8．1 一般規定
8．1．1 房產面積測算的內容
面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算 兩類，其中房屋面積測算包括房屋建築面積、共有建築面積、產權面積、使用面積等測算。
8．1．2 房屋的建築面積
房屋建築面積系指房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20m以上(含2．20m)的永久性建築。
8．1．3 房屋的使用面積
房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內牆面水平投影計算。
8．1．4 房屋的產權面積
房屋產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。
8．1．5 房屋的共有建築面積
房屋共有建築面積系指各產權主共同佔有或共同使用的建築面積。
8．1．6 面積測算的要求
各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最後結果。
量距應使用經檢定合格的捲尺或其他能
⑷ 如何進行房屋的面積測量
首先，房屋在交付的時候，開發商必須要提供一個由房管局測繪大隊出具的實測回面積表，看一下答這當中的面積和買賣合同當中的面積是否相差比較大，如果仍然有疑問的話，可以向房屋所在地的測繪大隊提出復測的申請，由他們進行復測。這之後如果仍然有疑問不能解答，可能就要申請上一級的測繪大隊進行復測了。關於房屋的凈高，有一個住宅建築規范，最高不得超過2.8米，最低不得低於2.5米。
⑸ 房屋面積的測量方法
關於商品房面積測量的法律規定：
【發布單位】國家質量技術監督局
【發布文號】-----------
【發布日期】1998-12-22
【生效日期】1998-12-22
【失效日期】----------
【所屬類別】國家法律法規
中華人民共和國國家計量技術規范
商品房銷售面積測量與計算
（國家質量技術監督局1998年12月22日批准實施）
一、概述
1、范圍
本規范適用於商品房銷售活動中各類房屋銷售面積的測量與計算。
2、引用文獻
本規范引用下列文獻：
GBJ96－－1986住宅建築設計規范；
建設部建房〔1995〕517號商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則；
CH5001－－1991房產測量規范。
使用本規范時，應注意使用上述引用文獻的現行有效版本。
3、定義
本規范採用以下定義：
3．1 商品房銷售面積
－－商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建築面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建築面積中扣除）。
－－商品房按「套」或「單元」出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下簡稱套內建築面積）與應分攤的共有建築面積之和。
3．2 整幢房屋建築面積
整幢房屋建築面積系指房屋外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建築。
3．3 套內建築面積
套內建築面積系指套內使用面積、套內牆體面積及套內陽台建築面積之和。
3．4 套內使用面積
套內使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內牆線水平投影計算。
3．5 套內牆體面積
商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護和承重牆體，有共用牆及非共用牆兩種。
商品房各套（單元）之間的分隔牆、套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）均為共用牆，共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。
非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
3．6 陽台建築面積
陽台建築面積系指陽台地面底板外沿在水平面的投影。
3．7 套內陽台建築面積
套內陽台建築面積系指套內各陽台建築面積之和。
3．8 共有建築面積
房屋共有建築面積系指各產權主共同佔有或共同使用的建築面積。
3．9 共有建築面積分攤系數
整幢建築物的共有建築面積與整幢建築物的各套套內建築面積之和的比值，即為共有建築面積分攤系數。
3．10 應分攤的共有建築面積
應分攤的共有建築面積為套內建築面積與共有建築面積分攤系數之積。
二、測量要求
4、房屋邊長測量應連續測量兩次取平均值（中數＊），兩次測量讀數之差（較差＊）不超過表1規定。
表1 單位：m
┏━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃ 鋼捲尺 │△L』＝±0．0005L（L＞10） ┃
┃ │ ＝±0．001L（L≤10） ┃
┃ │△L』－－兩次測量讀數之差 ┃
┃ │L－－被測邊長 ┃
┠——————————┼———————————————————————┨
┃ 手持式測距儀 ││△L』│≤0．005 ┃
┗━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
5、房屋分段邊長之和與房屋總邊長之差△L不超過（1）式規定：
n
△L＝±0．004∑L1 （1）
i＝1
式中：n－－房屋邊長分段數；
L1－－分段邊長，i＝1、2、3、……n。
6、商品房面積測量標准不確定度u（中誤差＊）如（2）式所示。
商品房面積測量標准不確定度：
u≤（0．02√－－S＋0．001S） （2）
式中：S－－商品房實測面積，單位：平方米。
其擴展不確定度（限差＊）：
U＝2u （p＝95％）
＊測繪行業術語。
三、測量項目與測量設備
7、測量項目如表2所示
表2
┏━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃ 代 號 │ 測量項目 ┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S1 │ 套內使用面積┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S2 │ 套內陽台建築面積┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S3 │ 套內牆體面積┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S4 │ 套內建築面積┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S5 │ 應分攤的共有建築面積┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S6 │ 套房銷售面積┃
┠————————┼—————————————————————————┨
┃ S7 │ 整幢商品房的建築面積┃
┗━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
8、用於商品房面積測量的設備如表3所示，也可選用不低於表3給出技術指標要求的其它測量設備。
上述測量設備須經法定計量檢定機構檢定合格且在有效期內方可使用。
表3
┏━━━━━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
┃ 序號 │ 測量設備名稱 │ 主要技術指標 ┃
┠—————┼—————————┼——————————————————┨
┃1 │鋼捲尺 │示值誤差：±（0．3＋0．2L）mm┃
┃ │ │式中：L－以米為單位的被測距離值 ┃
┠—————┼—————————┼——————————————————┨
┃2 │刻度直角鋼尺 │測量面垂直度：0．5mm／500mm┃
┃ │ │ 示值誤差：±0．48mm ┃
┠—————┼—————————┼——————————————————┨
┃3 │手持式測距儀 │ 測量范圍：（0－140）m ┃
┃ │ │擴展不確定度：5mm（p＝95％） ┃
┠—————┼—————————┼——————————————————┨
┃4 │經緯儀 │J2級 ┃
┠—————┼—————————┼——————————————————┨
┃5 │拉力計 │測量范圍：（0－－100）N ┃
┗━━━━━┷━━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
四、測量方法與面積計算
9、測量前准備
9．1 商品房測量前應參照購房協議實地調查，對分戶權界線及房屋公用共有部位進行確認，按附錄1對計入建築面積的部位進行確認。
9．2 房屋面積測量平面草圖應實地繪制，樓房要分層繪制。盡量按幾何圖形分塊，並編寫序號。
房屋面積測量平面草圖是房屋面積測量與計算的原始依據，其式樣見附錄5。
10、測量點位的選取
10．1 套內房屋邊長測量
測點一般取距地面1．2m±0．2m的高度，在房屋的兩個長邊、兩個短邊的1／6和5／6位置，兩測點應保持水平。房屋邊長較長時，應適當增加測點數。
10．2 牆體厚度測量
測點一般取距地面1．2m±0．2m的高度，距門（窗）框（左、右兩點）0．2m位置。
10．3 陽台邊長測量
陽台邊長測量選點參照10．1，陽台的長、寬每邊選取兩個測量點。
10．4 整幢建築物外圍尺寸測量
測點一般取建築物外牆勒腳以上距地面1．2m±0．2m的高度緊貼牆面的水平位置。當無法選取上述測點的位置時，可選取盡可能靠近上述測點位置為測量點位，或用刻度直角鋼尺在被測長度的兩個端面的延長期上選取等效測量點位。
室內分段測量之和（含牆身厚度）與房屋外廊的全長的差值滿足第5條要求時，應以房屋外廊數據為准，分段測量的數據按比例配賦。超差需進行復測。
11、測量方法與面積計算
11．1 套內使用面積
以矩形房屋測量為例：
用鋼捲尺（或測距儀）測量套內各矩形房屋長邊、短邊的邊長，在每個測點上，使測量線與被測量邊保持平行，連續測量兩次，兩次測量值之差應不超過表1規定。
取連續兩次測量值的平均值作為一個測量點的測量值，以各測點的測量值的平均值分別作為長邊和短邊的邊長測量結果L1i和D1i。讀數精確到0．001m。
套內房間邊長測量值時，對已進行牆面裝飾的，應加上裝飾面厚度1。
裝飾面厚度可參考結構設計施工總說明或地區標准圖集說明，按牆面材料種類、原料配比計算。
套內第i個矩形房間的使用面積
S1i＝（L1i＋2I） （D1i＋2I）
套內使用面積
n
S1＝∑S （5）
i＝1
n－－矩形房間數（或矩形塊數）；
i＝1，2，……n。
11．2 套內陽台建築面積
套內陽台建築面積S2為套內各陽台建築面積之和。其中矩形陽台建築面積按11．1測量方法測量陽台圍護結構的長、寬，對有共用牆體的，應計算一半牆體面積。
11．3 套內牆體面積
靠近門窗部位的牆體厚度可直接測量，其他無法直接測量的，測量牆體的內外尺寸，計算差值求得。對於已進行牆面裝飾的，需減去裝飾面厚度。
對於磚牆結構，按設計圖紙的標准說明，取實測值最接近的設計值作為牆體厚度；對於其他不屬於標准厚度的牆體，按實測值計算。
各牆體長度乘以牆體厚度得出各牆體面積。
套內牆體面積S3為共用牆體面積的一半與全部非共用牆體面積之和。
11．4 套內建築面積
11．4．1 套內建築面積S4應為11．1、11．2和11．3測量結果之和。
S4＝S1＋S2＋S3 （6）
11．4．2 套內建築面積還可用下述方法測得。沿各套建築結構外圍，用鋼捲尺（或測距儀）測量各部長的長邊、短邊，按11．3的方法測量和計算出各外牆牆體厚度。再分別計算出長邊平均值與其兩端牆體厚度一半的差值、短邊平均值與其兩端牆體厚度一半的差值，則兩差值的乘積與各套內陽台建築面積之和即為各被測套內建築面積S4。
11．5 各套應分攤的共有建築面積
11．5．1 共有建築面積應參照上述有關測量方法進行測量。
11．5．2 共用建築面積分攤的原則和方法見附錄2。
11．5．3 各套應分攤的共有建築面積S5的計算
a．多層商品住宅樓中各套應分攤的共有建築面積
共有建築面積
共有建築面積分攤系數（幢）＝－－－－－－－－－
各套內建築面積之和
各套分攤的共有建築面積＝各套內建築面積×共有建築面積分攤系數（幢）
b．多功能綜合樓中各套應分攤的共有建築面積
本幢房屋共有建築面積
共有建築面積分攤系數（幢）＝－－－－－－－－－－－－－－
幢內各功能區建築面積之和
本功能區分攤的共有建築面積＝本功能區自有建築面積×共有建築面積分攤系數（幢）
共有建 本功能區獨用的共有建築面積＋本功能區分攤的共有建築面積
築面積 ＝－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
分攤系數 本功能區內各套建築面積之和
（功能區）
同功能區內某戶（套）＝同功能區內某套建築面積×分攤的共同建築面積共有建築面積分攤系數（功能區）
11．6 套（單元）房銷售面積
套房銷售面積S6應為套內建築面積S4與本套分攤的共有建築面積S5之和。
S6＝S4＋S5 （7）
11．7 整幢商品房建築面積
測量整幢商品房建築面積S7時，用鋼捲尺在房屋外側勒腳以上處測量房屋外圍的兩個長邊、兩個短邊，應符合10．4的要求。當測量距離大於30m時，在鋼捲尺零刻線端鉤上拉力計，當拉力計示值達到50N時，讀取邊長測量值。測量時現場溫度與檢定時溫度相差±15℃以上，應按下式進行溫度修正。
△Lt＝L20（a1－a2）（t－20） （8）
式中：△Lt－－溫度t時尺長修正值；
L20－－20℃時尺長；
t－－測量現場的溫度；
a1－－鋼捲尺的線膨脹系數；
a2－－被測牆體的線膨脹系數；
若用激光測距儀測量房屋外圍邊長時，測距儀的前沿要緊貼被測邊長的起點，激光束應投射到位於被測邊末端的目標板上，並使光束兩端在同一水平面。
在高海拔地區使用手持式激光測距儀，空氣折射率對被測距離的修正量計算公式見附錄4。
11．8 非矩形房屋面積與計算
非矩形房屋面積測量與計算按附錄3進行。
五、測量結果的處理
12．1 分攤系數保留在小數點後4位以上。
12．2 所有面積計算過程中保留到小數點後3位。
所有面積計算結果保留到小數點後2位，單位為平方米。
12．3 商品房銷售面積測量結果按附錄6格式出具《測量報告》。
（註：附錄1、附錄2、附錄3、附錄4、附錄5、附錄6、附錄7等內容省略。）
【發布單位】國家質量技術監督局
【發布文號】國家質量技術監督局令第5號
【發布日期】1999-06-22
【生效日期】1999-06-22
【失效日期】----------
【所屬類別】國家法律法規
國家質量技術監督局令
（第5號）
《商品房銷售面積計量監督管理辦法》，已於1999年5月27日經國家質量技術監督局局務會議通過，現予發布施行。
局長：李傳卿
一九九九年六月二十二日
商品房銷售面積計量監督管理辦
第一條 為了規范商品房市場計量行為，加強商品房銷售面積的計量監督管理，保護買賣雙方的合法權益，根據《中華人民共和國計量法》和國務院賦予質量技術監督部門的職責，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於商品房銷售面積的計量監督管理。
第三條 國家質量技術監督局負責全國商品房銷售面積計量監督管理工作。
縣級以上地方質量技術監督部門負責本行政區域內商品房銷售面積計量監督管理工作。
第四條 商品房銷售面積的測量，按照《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規范執行。
商品房銷售面積的組成和共有建築面積的分攤原則，按照有關規定和交易雙方的合同約定執行。
第五條 銷售者銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，並註明該商品房的套內建築面積及應當分攤的共有建築面積。
商品房銷售面積的標注應當以平方米（m2）為計量單位。
第六條 商品房的銷售面積與實際面積之差不得超過國家計量技術規范《商品房銷售面積測量與計算》規定的商品房面積測量限差。
按套或者單元銷售的商品房，各套或者各單元銷售面積之和不得大於整幢商品房的實際總面積。
第七條 商品房銷售者應當接受質量技術監督部門對商品房銷售面積進行的計量監督檢查，並如實提供與商品房面積計量有關的圖紙、資料等。
第八條 從事商品房銷售面積計量監督和仲裁測量的機構應當具備的基本條件：
（一）具有法人資格；
（二）配備符合《中華人民共和國計量法》和《商品房銷售面積測量與計算》國家計量技術規范要求，並經計量檢定合格的計量器具；
（三）測量人員熟悉《計量法》等法律、法規，掌握房屋面積測量的理論和基礎知識，經省級質量技術監督部門考核合格；
（四）具有保證計量數據公正、准確、可靠的管理制度。
第九條 從事商品房銷售面積計量監督和仲裁測量的機構應當按照本辦法第八條規定的條件取得計量認證合格證書。
第十條 商品房銷售面積的計量監督、糾紛調解和仲裁測量，以質量技術監督部門認可的符合本辦法第九條規定的測量機構出具的計量數據為淮。
第十一條 商品房銷售者違反本辦法第六條的規定，質量技術監督部門責令改正，給用戶、消費者造成損失的，責令賠償損失，並處違法所得3倍以下、最高不超過30000元的罰款；沒有違法所得的，可處10000元以下的罰款。
第十二條 從事商品房銷售面積測量的機構使用未經檢定或者檢定不合格的計量器具的，依照《中華人民共和國計量法實施細則》第四十六條給予處罰。
第十三條 從事商品房銷售面積測量的機構破壞計量器具准確度或者偽造商品房銷售面積計量數據的，依照《中華人民共和國計量法實施細則》第五十一條給予處罰。
第十四條 各級質量技術監督部門開展商品房銷售面積計量監督檢查時，不得向被檢查單位收取任何費用。
第十五條 各級質量技術監督部門按本辦法實施行政處罰，必須遵守《技術監督行政案件辦理程序的規定》和《技術監督行政案件現場處罰規定》。
第十六條 本辦法由國家質量技術監督局負責解釋。
第十七條 本辦法自發布之日起施行。
⑹ 房產測繪中應重點注意的幾個常見問題
房地產測繪，直接為房屋登記工作服務；按房屋登記辦法，房屋登記的基本單元是指有固定界線、可以獨立使用的房屋或特定空間。所以測繪房屋時，應注意國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記，非成套住房，以房屋的幢、層、間、有固定界限的部分為基本單元進行登記。
集體土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建築為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。
確定基本單元時主要把握兩項原則，一是登記對像必須是特定的，特定是指登記對像是唯一的，能夠和其它不動產明顯區別；二是必須具備獨立使用價值，如一般房屋技術層及一二層商鋪房，技術層及二層商鋪因不具備獨立使用價值，就不能作為獨立登記單元，而必須與底層房屋做為一個整體進行登記測繪，涉及到公共出入的分攤房屋，則必須由相關權利人就共用部分的分攤使用達成協議後，才能依協議進行測繪。
按房產測量規范，房屋層數按自然層數計算， 地下層數用負數表示，房屋層高大於或者等於2.20米計算層數和建築面積。檐口高度低於2.20米的技術層，不計算層數，但是高度超過2.20米的部分應計算面積。（在系統上制圖時應作為技術層下標准層的附屬提取面積線）。
無論何種測繪業務，都須以兩人為一個測繪小 組，共同完成外業測繪，繪圖計算及校對工作。測繪草圖作為重要的原始資料，對於保障測繪成果質量和過錯追究都有著不可替代的作用，從2009年元月份起，所有外業測繪都必須在規定格式的草圖上作好詳細的數據記錄，（新建商品房如不繪制測繪草圖可在縮印的施工圖上作測繪數據記錄），並經測繪人員和記錄人員及申請人簽字確認。測繪草圖在測繪業務完成後，必須作為測繪資料的重要組成部分永久存檔。從2009年元月1號後，沒有測繪草圖或只有一人簽字的草圖，都不予審核通過。
房屋座落地址一般依據土地使用權證書、原房屋所有權證填寫，沒有上述兩證的，應依據建設工程規劃許可證或其它證明文件填寫，但不得隨意地填寫，填寫格式為 鎮 路 街（巷） 小區名稱，新建商品房住宅小區地址及樓號、房號一律按商品房預售網上備案系統上的樓號、房號填寫。
房屋測繪成果，作為建設工程規劃驗收房屋面積方面的依據、及房屋權屬證書的附圖，具有法律效力，作為認定拆遷房屋面積享受免稅優惠的證明等，重要性不言面喻。對此必須引起高度的重視。中華人民共和國《測繪法》第四十八條：違反本法規定，測繪成果質量不合格的，責令測繪單位補測或者重測；情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級直至吊銷測繪資質證書；給用戶造成損失的，依法承擔賠償責任。
⑺ 房屋測繪疑問
我是房產測繪專業人士，公攤面積的大小與該棟樓的配置相聯系，比如是一梯兩戶還是三戶、四戶、六戶等；是兩梯四戶還是六戶等。公攤面積一般由外牆的一半（即外牆中心線以外作為公攤面積，以內的作為套內面積）、樓梯、電梯、電梯機房、走道、前室、門廳、水電管井等公共建築部件構成。
公攤面積的計算一般情況為：自身套內面積/所在單元總的套內面積×所在單元的總公攤面積。
根據我的工作經驗，如果你所在的單元配置有電梯，合同面積85平方米，公攤面積佔10平方米是屬於正常的。你車庫的面積因為不明是在什麼位置，不好估算。如果是開門直接進入小區公共車道的話，一般公攤面積只有車庫半外牆，那8平方米的公攤面積就顯大了。
找人重新測繪並不容易，因為單獨測量你所購的房子是不能計算出公攤面積的，需要把一棟樓都測量完整，整體考慮分攤方案方可計算。
你想弄清情況的方法有兩種：
一、到測繪報告備案部門（一般為當地房產管理局測繪管理科）請求科室工作人員對該棟樓測繪報告再次審核，他們會有你所購房子的測繪報告及施工圖紙的，你只需告訴你房屋座落即可。
二、聯合幾位對面積有爭議的業主，要求開發商提供該棟樓的竣工圖紙，私下給點加班費請專業測繪單位（任何一家有資質的測繪單位都可以）的人先在電腦上按竣工圖紙計算，最後對比結果相差是否過大，如果真是太在，你們業主就可以聯名正式請該公司重新測繪以保證業主的利益。用戶名是我的Q號，不明的隨時可問我。
⑻ 房屋面積的測量方法
這是我在武漢裝修在線上找的一些資料，假如你還有一些關於裝修方面的問題，可以去查看下，應該可以查到你需要了解的。以下僅作為參考： 步驟一：獲取詳細的標准層或自家所在樓層平面圖。根據詳細的住宅平面圖測量和計算才能方便而准確。平面圖中應包括住宅的主要數據有：各房間的軸線尺寸(即承重牆或柱的中心線之間的尺寸)和外牆的總尺寸，即兩道尺寸線，還有各房間的使用面積。大部分住戶都在標准層，測量和計算主要根據標准層圖紙和面積。 如果住宅所在樓層較為特殊，如底層頂層、則要用所在樓層的圖紙。為了測算一戶面積，可以不對全樓的面積進行測算。 步驟二：測量和計算自家內部使用面積和建築面積。使用面積的測算。對房間內部測量所得到的尺寸，是房間軸線尺寸減去牆體厚度和抹面厚度的尺寸，不能作為面積中的尺寸。也就是說，根據這個尺寸算出的面積並非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結構厚度尺寸的房間內部尺寸計算的。一般來說，承重牆體是磚牆時，結構厚24cm，寒冷地區外牆結構厚度為37cm，混凝土牆結構厚度20cm或16cm，非承重牆12cm、10cm、8cm、不等。一般來說，軸線位於牆體的中間，中間兩側各為半個牆厚。白灰抹面厚度一般為2-3cm。測量位置應在距地面1-1。2米高處。對於軸線尺寸360cm的房間，測量結果應是360-20-2。5×2=335cm。據此可推算出房間內部軸線尺寸360cm，計算尺寸340cm。尺寸誤差如果在幾厘米之內，說明抹灰厚度不準確，不均勻，一般不影響軸線尺寸和房間內部尺寸。如果誤差接近或超過20cm則可能有問題。測量出房間兩個方向的內部尺寸，相乘即得房間使用面積。門窗洞口的面積不計入使用面積。 各房間(包括：門廳、過道、廳、卧室、廚房、衛生間、儲藏室、壁紙、陽台等非固定結構圍成的空間)使用面積之和為住宅總使用面積。住宅內建築面積的測算將自家住宅與別家、公共部分的相接處沿軸線分開，自家軸線之間的總面積為住宅內的總建築面積。 其計算方法，一種是將總使用面積再加上各段牆體的結構面積；一種是直接計算自家軸線所圍成的幾何圖形面積。但住宅內的總建築面積在圖紙中一般不標注，沒有實質意義，僅供下一步計算整套住宅建築面積使用。
⑼ 在測量房屋面積中正確的方法
房屋建築面積測算的規定《房產測量規范》（GB/T 17986-2000）
房屋建築面積測算的規定 《房產測量規范》（GB/T 17986-2000）（摘要）
一、計算全部建築面積的范圍
1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積的總和計算。
2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建築面積。
3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。
4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然層計算面積。
5、房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。
6、挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算。
7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。
8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。
9、房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。
10、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外牆（不包括採光井、防潮層及保護牆）外圍水平投影面積計算。
11、有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。
12、玻璃幕牆等作為外牆的，按其外圍水平面積計算。
13、屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。
14、依坡地建築的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。
15、有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建築面積。
二、計算一半建築面積的范圍
1、與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。
2、獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建築的，按其上蓋水平投影面積一半計算。
3、未封閉的陽台、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積一半計算。
4、無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算。
5、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積一半計算。
三、不計算建築面積的范圍
1、層高小於2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小於2.20m的地下室和半地下室。
2、突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕牆、垛、勒腳、台階、無柱雨篷等。
3、房屋之間無上蓋的架空通廊。
4、房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。
5、建築物內的操作平台、上料平台及利用建築物的空間布置箱、罐的平台。
6、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
7、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
8、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。
9、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。
10、與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。
成套房屋的建築面積和共有共用面積分攤
一、成套房屋建築面積測算
（一）成套房屋的建築面積
成套房屋的套內建築面積由套內房屋的使用面積，套內牆體面積，套內陽台建築面積三部分組成。
（二）套內房屋使用面積
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算：
1、套內使用面積為套內卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁櫃等空間面積的總和。
2、套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
3、不包括在結構面積辦的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
4、內牆面裝飾厚度計入使用面積。
（三）套內牆體面積
套內牆體面積是套內使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所佔的面積，其中各套之間的分隔和套與公共建築空間的分隔牆以及外牆（包括山牆）等共有牆，均按水平投影面積的一半計入套內牆體面積。套內自有牆體按水平投影的一半計算套內牆體面積。
（四）套內陽台建築面積
套內陽台建築面積按的規定計算。
套內陽台建築面積均按陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。
二、共有共用面積的處理和分攤公式
（一）共有共用面積的內容
共有共用面積包括共有的房屋建築面積和共用的房屋用地面積。
（二）共有共用面積的處理原則
1、產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。
2、無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建築面積按比例進行分攤。
三、共有建築面積的分攤
（一）共有建築面積的內容
共有建築面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
共有建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）水平投影面積一半的建築面積。
獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。
（二）共有建築面積的計算方法
整幢建築物的建築面積扣除整幢建築物各套套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建築面積，即為整幢建築物的共有建築面積。
（三）共有建築面積的分攤方法
1、住宅樓共有建築面積的分攤方法
住宅樓以幢為單元，依照第二點的方法和計算公式，根據各套房屋的套內建築面積，求得各套房屋分攤所得的共有建築分攤面積。
2、商住樓共有建築面積的分攤方法
首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建築面積將全幢的共有建築面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建築面積和商業部分分攤得到的全幢共有建築面積。然後住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。
住宅部分：將分攤得到的幢共有建築面積，加上住宅部分本身的共有建築面積，依照第二點的方法和公式，按各套的建築面積分攤計算各套房屋的分攤面積。
商業部分：將分攤得到的幢共有建築面積，加上本身的共有建築面積，按各層套內的建築面積依比例分攤至各層，作為各層共有建築面積的一部分，加至各層的共有建築面積中，得到各層總的共有建築面積，然後再根據層內各套內建築面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建築面積。
3、多功能綜合樓共有建築面積的分攤方法
多功能綜合樓共有建築面積根據各自的功能，參照商住樓的分攤方法進行分攤。