住宅性店面

『壹』 買住宅房好還是店面房好

1、相對於住宅房來說，從升值的空間角度考慮，大家比較傾向於門面房的投資，只要內有潛力容的地點和成熟的商圈都是可以有很大的升值和回報的空間。而住宅在國家的調空下交易量明顯下滑，短期成交可能性降低，後期會不斷的出台新的政策和保障性住房，對住房銷售的市場都是一種沖擊。而門面房則不在調空范圍之內，即使不能短期成交也一樣會有租賃的收入，建議將資金投入門面房的投資中。
2、另外，投資門面房還是住宅房還要看所選擇的房子和商鋪有沒有可比性。比如商鋪是在繁華地段，房子的升值潛力很大（現在房子都很有升值潛力，看房子升值潛力大不大）。 如果這樣的話，看其願意承擔風險不，一般來說商鋪的投資要比房子的風險小，但商鋪的潛力要調查清楚。建議還是買房子，雖然風險大，但現在國家在調，未來三到五年經濟在轉型，如果經濟轉型好了，房子肯定不會漲很多甚至原地踏步，因為轉型後經濟結構發生改變了，不在依靠政府投資了，那個時候政府有更多的錢投資民生工程和社會保障。

『貳』 拆遷過程中的住宅性營業用房是否可以要求以店面交換，可以以此為依據的法律條文是哪條

不可以，說見下面

第一章 拆遷評估總則

第一條 制訂依據：根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令）、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》(江蘇省人大常委會第24號公告)、《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》（泰州市人民政府2005第2號令）、《房地產估價規范（GB／T50291-1999）》以及《城鎮土地估價規程》等有關規定，參照《建設部城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房[2003]234號）制定本細則。

第二條 適用范圍：在本市城市規劃區域內城區和經濟開發區的國有土地上，從事房屋拆遷補償估價（以下簡稱拆遷評估）的專業評估技術行為應當符合本細則的要求。

第三條 估價機構：進行拆遷評估的房地產評估機構應具備三級及以上房地產評估資質，並已列入向社會公布的泰州市城市房屋拆遷評估機構名錄。

第四條 估價人員：承擔房屋拆遷評估的房地產評估專業人員應該是符合本細則第三條規定的評估機構中的注冊房地產估價師。

第五條 估價對象及分類：房屋拆遷范圍內，經現場查產認定的被拆遷建築和其佔用范圍內的合法國有土地使用權組成的房地產（簡稱「被拆遷房屋」）。被拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為非營業用房和營業用房兩類，適應拆遷評估的技術需要，住宅、非營業用房、營業用房又劃分為若干細類，參見附件一。

第六條 估價目的：統一為「房屋拆遷補償評估」。

第七條 估價時點：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發之日。

第八條 價值標准：被拆遷房屋在估價時點完全產權下最可能達成的公開市場價值，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權利限制情形。

第九條 拆遷區位分區：根據泰州市城市現狀，將市區城區和經濟開發區按住宅、非營業性用房、營業性用房三種情況，劃分為三類拆遷區位及分等分區，劃分結果見《泰州市城市房屋拆遷區位劃分體系》，作為拆遷補償評估依託的技術基礎。

第十條 房屋拆遷評估價格構成：是被拆遷房屋（含一般裝修）拆遷補償的房地產市場評估價格，室內裝飾裝修內容不列入被拆遷房屋評估內容而另行專項評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補助費、過渡補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的損失補助費等。

第十一條 評估程序：1.接受評估委託，明確基本事項；2.驗收查產資料，開展前期調查；3.擬訂作業方案，進行現場勘察；4.按照技術細則，進行評估測算；5.確認測算結果，撰寫評估報告；6.匯總相關資料，提交評估報告；7.評估結果公示，送達被拆遷人；8.現場咨詢答疑，評估材料存檔。

第十二條 評估結果表達：一是房屋拆遷項目補償資金概算評估，作為拆遷項目補償資金總額概算依據；二是房屋拆遷分戶補償金額評估，作為被拆遷房屋的補償依據。估價結果的貨幣單位應精確到人民幣元。

第十三條 估價結果應用的有效期：自提交正式評估結果之日起，至該拆遷項目拆遷補償結束時止。

第二章 住宅房屋拆遷評估

第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，也可視具體情況採用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產估價規范》要求執行，可比實例的選擇要求參見附件二。

第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細分參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其拆遷補償評估價格測算的技術路線為：

1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內設定「標准樣本住宅」作為評估基準。「標准樣本住宅」的設定要求參見附件三；

2.測算基準價格。按《房地產估價規范》規定的方式，採用市場比較法評估出「標准樣本住宅」的基準價格，基準價格按比准價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件二。其計算公式為：

基準價格 = × × × ×

Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數；

—交易情況修正系數。由於採用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數取100；

—交易日期修正系數。該系數由估價機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況，並參照當地物價部門公布的相關價格指數進行確定；

—可比實例實體因素情況修正為標准樣本住宅實體因素情況的修正系數，系數確定可參見附件四；

—可比實例區位因素情況修正為標准樣本住宅區位因素情況的修正系數，系數確定參見附件五；

—可比實例權益因素情況修正為標准樣本住宅權益因素情況的修正系數，根據上述第八條規定，該系數取值為100；

3.確定分類基準價格。為保證測算結果的客觀性，對「標准樣本住宅」按成套、獨門院落、非成套三種情況，測算其對應的分類基準價格，其公式為：

，j＝1，2，3

其中Vo1為成套住宅分類基準價格，Vo2為獨門院落住宅分類基準價格，Vo3為非成套住宅分類基準價格，Kj為對應的分類基準價格調整系數，其取值參見附件三；

4.確定評估價格。各被拆遷房屋分別與對應類型「標准樣本住宅」進行房地產實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷住宅房屋的評估價格。

其計算公式為：

被拆遷住宅評估價格 = 標准樣本住宅分類基準價格 ×

K31i—標准樣本住宅實體因素情況修正為被拆遷房屋實體因素情況修正系數，系數確定參見附件四。

第三章 非住宅非營業用房拆遷評估

第十六條 非住宅非營業用房評估方法：非住宅非營業用房拆遷評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業用房的成本法應用說明參見附件六。

第十七條 成本法評估技術路線：

1. 測算地價：根據被拆遷非營業用房的佔地范圍，可選用成本法、基準地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD；

2. 確定房價：根據被拆遷非營業用房的建築結構，參照附件六所示重置價格標准作適當調整，確定其建築物的重置價格PJ；

3．估測折舊：現場勘察對照附件七所示的《房屋成新評定等級標准》和不同年限建築物成新上限的相關規定和說明，估計測算確定建築物的折舊額C；

4.補償價格評估：根據《房地產估價規范》，考慮到城市房屋拆遷補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被拆遷非營業用房的拆遷補償價格Vi為：

Vi＝PD＋PJ－C。

第四章 非住宅營業用房拆遷評估

第十八條 非住宅營業用房評估方法：非住宅營業用房拆遷評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎的商業街區基準價格修正方式評估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或單純收益法方式。

第十九條 收益法評估商業街區基準價格：設定典型商鋪類營業用房為樣本房，參見附件八。採用收益法評估被拆遷營業用房樣本房的基準價格時，應採用有限期收益法公式。考慮到拆遷評估的補償性質，一般採用穩定收益情形測算，即通常採用如下公式計算：

Vo為基準價格，a為設定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關系數的確定參見附件八。

第二十條 營業用房商業街區基準價格修正法評估：被拆遷營業用房評估適用商業街區基準價格比較修正方式，其拆遷補償價格經過商業用途修正、商業街道路線修正和實體因素修正後得到，其評估測算公式為：

被拆遷房屋評估價格 =

—商業街區基準價格；

fxy—商業用途修正系數，具體數據的選用參見附件八；

fm—商業街道路線修正系數，具體數據的選用參見附件八；

f31i—為被拆遷房屋實體因素修正系數，參見附件八；

第五章 其他拆遷評估問題處理

第二十一條 「地大於房」的評估：對被拆遷住宅房屋及「住改非」房屋建築面積小於土地使用面積情況的，土地使用面積大於房屋建築面積的部分應給予補償，計算公式為：

1.「地大於房」面積S＝合法土地面積－合法房屋建築面積

2. 「地大於房」區位單價 VW= （VO- PJ×g）Kj

VO—該拆遷項目標准樣本住宅基準價格；

PJ—該標准樣本住宅建築物重置單價，參見附件六；

g—該標准樣本住宅建築成新率，參見附件七；

Kj—分類基準價格調整系數，參見附件三。

3.「地大於房」補償金額＝VW×S

第二十二條 直管公房和自管公房的評估：對泰州市直管公房、單位系統房為住宅房的，其重置價結合成新補償給產權人，其它部分補償給使用人，計算方法如下：

（1）用市場比較法求出標准樣本住宅房的價格VO

（2）求出該拆遷范圍的區位價格VW

：該標准樣本住宅建築的重置單價，參見附件六；

g：該標准樣本住宅建築成新率，按附件三的設定要求，g＝0.8；

Kj：分類基準價格調整系數，參見附件三。

（3）被拆遷房屋評估價格

補償給產權人的部分：

：為被拆遷房屋重置價格結合成新部分的補償金額；

：為對應的被拆遷房屋建築重置價格，參見附件六；

：為對應的被拆遷房屋成新率，參見附件七；

：房屋建築面積。

補償給使用人（承租人）的部分：

：為被拆遷房屋除房屋重置價格結合成新部分外的補償金額；

：為被拆遷房屋所在區位價格（已包含相應土地使用權價格）；

pi4：為被拆遷房屋層次修正系數；參見附件四；

：房屋建築面積。

第二十三條 產權調換住宅房屋評估：選擇產權調換方式的住宅房地產，對被拆遷房屋和待調換房屋進行價格結算時應按上述同樣的基準價格修正評估模式和方法進行。

第二十四條 劃撥土地評估：拆遷評估時涉及的被拆遷非住宅非營業房屋的合法用地為劃撥性質時，其土地補償金額按土地基準地價的60%進行計算。非住宅營業房屋補償金額具體公式如下：

Vi：被拆遷非住宅房屋的拆遷補償評估價格；

V：被拆遷非住宅房屋的市場評估價格；

Vjo：泰州市土地基準樓面地價， ，Vj為基準地價，m為標准容積率。

出讓方式國有土地使用權市場評估價格的確定可按第十七條的相關規定執行。

第二十五條 「住改非」房屋評估：對取得工商營業執照並已持續經營一年以上的住宅房屋應當參照營業用房分兩種情形評估。

1.沿街「住改非」房屋：根據營業年限取其營業用房性質和住宅房屋性質的拆遷評估價格的加權平均值作為其實際營業部分的拆遷補償價格，其公式為：

Vi＝wy×Viy＋wz×Viz

Vi—「住改非」房屋拆遷補償評估價格，Viy—「住改非」房屋營業用房性質評估價格，Viz—「住改非」房屋住宅性質評估價格，wy、wz分別為「住改非」房屋營業用房性質和住宅性質的價格權重系數，具體權重系數的選取參見附件九；

2.非沿街「住改非」房屋：其實際營業部分的拆遷補償單價為：

拆遷評估單價＝住宅性質評估單價＋定額補助

定額補助的標准根據經營年限確定，具體參見附件九。

第二十六條 「非改非」房屋評估：對取得工商營業執照並已持續經營至少一年以上的產權登記性質為非營業用房的非住宅房屋應當參照營業用房分「沿街」和「不沿街」兩種情形評估。

1.沿街「非改非」房屋：

Vi＝wy×Viy＋wF×ViF

Vi—「非改非」房屋拆遷補償評估價格，Viy—「非改非」房屋營業用房性質評估價格，ViF—「非改非」房屋非營業用房性質評估價格，wy、wF分別為「非改非」房屋營業用房性質和非營業用房性質的價格權重系數，具體權重系數的選取參見附件九；

2.非沿街「非改非」房屋：

拆遷評估單價＝非營業用房性質評估單價＋定額補助

定額補助的標准根據經營年限確定，具體參見附件九。

第二十七條 室內裝潢評估：房屋拆遷評估中，室內裝飾裝修部分為獨立的專項評估，評估結果供拆遷當事人雙方協商時參照。室內裝潢部分專項評估補償價格的標准按本市房屋拆遷管理部門頒布的標准執行。

第二十八條 其它評估：房屋獨立附屬物補償價格可對照本市房屋拆遷管理部門的相關規定測算；未超過批准期限的臨時建築應按成本法評估其建築物殘值；對未鑒證的建築物補償評估以重置價格結合成新按實際建築面積測算，測算時應考慮其使用現狀；在建工程應採用成本法進行評估，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為准。在建工程土地評估以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。

第六章 拆遷評估報告

第二十九條 出具報告要求：拆遷評估機構應按《房地產估價規范》的規定格式，依照本細則的要求出具拆遷評估報告。

第三十條 簽名蓋章：拆遷評估機構出具的評估報告應當由注冊房地產估價師簽名蓋章，並加蓋評估機構公章。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的估價機構，對估價報告的內容和結論負責任。

第三十一條 報告裝幀：房屋拆遷評估報告應做到圖文並茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質量。

第七章 拆遷評估工作準則

第三十二條 評估委託：被選定的拆遷評估機構應與委託單位簽訂拆遷評估委託協議，並將委託協議原件報市房屋拆遷管理部門備案。拆遷評估委託協議中應約定本次拆遷評估操作程序的時間安排。

第三十三條 評估技術負責人：評估機構必須確定受委託拆遷評估項目的評估技術負責人，評估技術負責人最終確定評估技術方案，並對評估方法的選用和應用以及評估結果的合理性承擔技術責任。

第三十四條 現場勘察：所有拆遷評估項目均須開展現場勘察工作，承擔評估業務的評估機構應派出有拆遷評估資格的專業人員依據查產資料和前期調查資料進行現場勘察。現場勘察記錄資料是拆遷評估測算和撰寫評估報告必備的基礎資料。

第三十五條 評估到戶：評估人員應佩戴由房屋拆遷管理部門統一監制的拆遷評估上崗證逐戶逐項評估，做到評估到戶，實地勘測准確、權證查驗無誤，不得錯計或缺項。

第三十六條 內部審核評議：拆遷評估價格結果須經評估機構內部審核評議，評估機構在提交正式評估報告前負有審查、調整、復核評估報告的技術責任。

第三十七條 報告提交：拆遷評估機構在評估委託協議約定的時間內，應向拆遷人提交正式的拆遷評估分戶報告。拆遷評估分戶報告需經項目評估技術負責人簽字認可。

第三十八條 報告解釋與答疑：拆遷評估機構及其專業人員負有解釋評估報告技術問題，接受拆遷當事人就評估報告相關問題咨詢和質疑的義務，並負有向拆遷評估技術委員會報告和答復技術質詢的義務。

第八章 拆遷評估工作資料存檔

第三十九條 整理存檔內容：評估機構應當將下列資料（原件或復印件）與評估報告（含技術報告）共同整理存檔：

（1） 評估委託協議；

（2） 拆遷許可證；

（3） 評估對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；

（4） 評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；

（5） 可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；

（6） 確定評估結果的有關系數、參數等證明資料；

（7） 其他涉及評估項目的必要資料。

第四十條 保存期限：完成並出具估價報告後，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關資料至少應保留六年。

第四十一條 資料證據保全：評估涉及辦理證據保全手續的房地產情形的，估價機構應將評估報告（含技術報告）及評估過程中形成的有關評估資料同時提交委託方。

第九章 附 則

第四十二條 細則附件：本技術細則附件系本技術細則的必要組成部分。

第四十三條 特種業務：凡房屋拆遷評估中涉及原始成本測算、機電設備評估、工程造價分析等專業技術工作的，估價機構可委託有資格從事該類業務的機構協助評估。

第四十四條 范圍外拆遷評估：城市規劃區外國有土地上的房屋拆遷評估以及城市規劃區內集體土地上的房屋拆遷評估，可參照本技術細則實施。各市房屋拆遷評估可參照本技術細則執行。

第四十五條 實施時間：本技術細則自發布之日起執行。原《泰州市區城市房屋拆遷評估實施細則（試行）》（泰建房【2004】1號）同時廢止。

附：泰州市城市房屋拆遷評估技術細則附件

泰州市城市房屋拆遷區位劃分體系

『叄』 住宅樓下的商鋪能開餐飲嗎

住宅樓下的商鋪抄不能開餐襲飲。

一、主要根據《中華人民共和國大氣污染防治法》第81條規定，禁止在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目。

二、餐廳一旦開業，油煙和噪音勢必對居民正常生活造成影響。

三、2010年，國家環保部發布的《飲食業環境保護技術規范》中規定，經油煙凈化後的排放口，與周邊敏感目標距離不應小於20米。新建產生油煙的飲食業單位邊界與環境敏感目標邊界水平間距不宜小於9米。此為行業規范，開設餐飲服務項目應遵照此規范。

(3)住宅性店面擴展閱讀：

若將購買帶底商的住宅，一定要看清楚開發商對住宅底商的可經營業態進行限制相關規定。

例如餐飲業、KTV等有油煙、噪音污染的業態以及影響社區居民隱私、生活空間的業態。

如發生底商經營中的擾民行為，作為相鄰人的小區居民是否可以依相鄰關系請求底商經營者停止侵害。

如果樓下商鋪影響到生活，適時拿起法律的武器維護自己的權益。因為商鋪多賣給小業主，所以物業基本無法管制，所以要聯合居民向相關部門進行投訴，環保、城管等部門。

參考資料：鳳凰網-住宅樓下開餐廳是否合規

『肆』 購買住宅房好和店面房的有什麼區別

住宅房不能直接用來當店面房來做生意，而店面房不需要再辦其他手續可以直接做生專意。

『伍』 住宅樓下一樓店面開餐飲合法嗎

不合法的，因為購房合同會有明確的規定，不準改變房屋用途的。專根據《中華人屬民共和國物權法》第七十七條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經過有利害關系的業主同意。」

『陸』 住宅可以改成店面嗎

住宅不可以改成店面；
住宅可以改成店面，顧名思義，就是將住房改專成商用房，主要有兩種屬情況：
一、是在宅基地上直接將住房改成商業用房；
二、是連宅基證都沒有，直接建造商業用房。
改變土地使用用途需要去國土部門辦審批手續，符合條件的也要補交土地出讓金。私自改變用途，不具有法律上的效力，也就是您要是出租會導致辦不了租賃憑證，以此為標的簽訂的商業合同沒有法律效果。被群眾舉報也可能受到處罰。

『柒』 商品房與商鋪有什麼區別

1、產權性質.

商品房抄由房地產開發經營公司（個人、外國公司）向政府機關單位租用土地使用權期限40年、50年、70年開發的房屋，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物。

商鋪是專門用於商業經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念范疇不僅包括零售商業，還包括娛樂業、餐飲業、旅遊業所使用的房地產，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業性的有建築物實物存在的經營交易場所。

2、國有土地使用期限。

商品房使用年限是70年

商鋪是40年

3、限購與否

商鋪不限購

商品房限購

(7)住宅性店面擴展閱讀：

商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，按照商鋪的開發形式對商鋪進行分類，具體分類如下：

1、商業街商鋪投資；

2、市場類商鋪投資；

3、社區商鋪投資；

4、建築底商商鋪投資；

5、百貨商場、購物中心商鋪投資；

6、商務樓、寫字樓商鋪投資；

7、交通設施商鋪投資

『捌』 住宅樓下一樓店面開餐飲合法嗎

不合法的，因為購房合同會有明確的規定，不準改變房屋用途的。根據《中版華人民共和國物權法》第七權十七條規定：「業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經過有利害關系的業主同意。」

『玖』 性質為住宅的幾十年臨街門面房,拆遷的話怎麼賠

按照商服用房進行補償。即按照周邊新建的商鋪的市場價進行補償。拆遷部門一般以住宅賠,但依照法律應當按照店面房賠。

法律支持：

依據《城鎮拆遷補償條例》

• 第十七條 作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：

1. 被徵收房屋價值的補償。

2. 因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。

3. 因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。

• 第十九條：

1. 對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。

2. 被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。

3. 對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

『拾』 住宅可以改成店面嗎

• 房本用途是規劃確定的，不能改。普通的房子和店面用的房子價格差距版很大，要是能隨便改就不會權有那麼大差價了。

• 如果購房者在買房過程中與開發商簽訂的購房合同中，約定的房屋用途是商鋪，那麼產權證上的產權性質應與購房合同上的一致。不同產權性質的產品，在價格上是存在差別的。