開發商貓膩

『壹』 開發商讓代辦公司代辦房產證會有什麼貓膩嗎

沒有，也不可能有貓膩，只是為了彼此方便，多了代辦費。房產證辦理是公開、透明的，開發商讓代辦公司代辦房產證，主要原因是專業公司對辦房產證的流程熟悉，辦證件安全快速。個人也可以辦理，但由於不熟習流程，對提供材料的要求不清晰，經常丟三落四，對開發商來說也很麻煩。
《房屋登記辦法》：
第四條房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。
本辦法所稱房屋登記機構，是指直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構。
第二十四條房屋登記簿應當記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項。
房屋登記簿可以採用紙介質，也可以採用電子介質。採用電子介質的，應當有唯一、確定的紙介質轉化形式，並應當定期異地備份。
第二十五條房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫並向權利人發放房屋權屬證書。
房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上註明「共有」字樣。
預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規規定的其他事項在房屋登記簿上予以記載後，由房屋登記機構發放登記證明。
第八十一條司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。

『貳』 開發商遲遲不辦理購房合同備案，是否有貓膩。

是有貓膩的。你這邊存在一定的風險，比如：套房子他們抵押過還沒有解除；存在一房多賣的可能。一定要催作他們去備案。

『叄』 為什麼開發商都喜歡開盤前排號 其中有什麼貓膩

因為要開盤，就需要定價，開發商在開盤前對定價不是很有把握。定價低了，自己損失，定回價高了，銷量答又不好。而定價高了，銷量不好的時候又不能降價，因為這樣已經買過房子的人會不願意。所以前期認購，等於是開發商進行的一次摸底，搞清楚對這個樓盤有購買意向的到底有多少人。
希望能幫到你

『肆』 買房交了首期款，卻不讓簽合同，開發商不會在玩貓膩吧

五證齊全的公司一般都不會有問題的。

『伍』 購房合同中的貓膩和陷阱有哪些

1、證件及手續不全

法律規定，開發商在拿到預售許可證之後才能公開銷售。如果開發商在未拿到預售許可證的情況下，打著內部認證的名頭向您推銷，並給予優惠的價格，您可千萬要當心，不要因為相對便宜的價格而動了心。因為這種銷售行為是不合法的，一旦出現問題，您簽署的購房合同被認為不存在法律效益的話，也就不受法律保護。

因此，在簽約之前，應先要求開發商出示「五證二書」，即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《交房且驗收完畢之後再付尾款。

2、看清補充合同

目前市場上使用的購房合同都是由國家房地產管理部門統一印製的標准文本，所以購房者與開發商的權利與義務相對平等。但不少開發商還會准備一份補充合同，這一份合同我們就得仔細看了，防止簽署不平等條約。

3、留心空白處

前文提到，雖然購房合同是國家印製的標准文本，但是其中的很多條款都是可以選擇性填寫的，那麼問題來了，您留心過合同的空白處嗎？這些空白處極有可能成為日後發生糾紛時開發商逃避責任的由頭。

4、文字游戲

合同是雙方意見一致的表達，所以合同中的用詞尤為重要，力爭精準，不模稜兩可。很多開發商就鑽了這個空子，在合同中大玩文字游戲。例如「發生問題，在最短時間內解決」並沒有明確表明，這是開發商在為合理推諉找理由。

(5)開發商貓膩擴展閱讀

關於付款方式和日期我們要注意如下問題。

第一，一次性付款的可以跟開發商協商留5％左右的房款，在正式交房且驗收完畢之後再付尾款。

第二，如果銀行貸款沒有在約定的時間內打到開發商的帳上，按照合同，購房者是要支付相應數量的違約金的，因此我們在付款時間上應該給自己多留一些時間。另外避免產生麻煩，我們可以在簽訂正式購房合同之前，先了解下放貸所需的時間。

『陸』 購房合同有這么多貓膩 這些陷阱你中招了嗎

一、購房簽合同流程：

購房者認購—購房者交定金(拿收據)—開發商下載網簽合同，雙方進行簽合同，購房者交首付—開發商將首付款打到房產局的資金監管賬戶—開發商下載備案單並列印備過案的合同—通知購房者再次簽訂備案合同—開發商將備案合同送到房產局審核蓋章—辦理相關貸款手續。

二、購房簽合同注意事項：

1、首先看開發商是否具備「五證」

五證分別是：建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證，簡稱「五證」。其中建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證是由市規劃委員會核發的，建設工程開工證是由市建委核發的，國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。

其實，這五證主要看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。這兩種證要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

2、使用規范的合同文本

一定要參照好是採用且不要隨意修改《文本》，並按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這並非購房的必經程序。且這種合同一定是權利義務不平等的，對自己尤其不利，好能夠直接與開發商簽預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎，否則到時要吃大虧。

3、查驗有關證明文件

買期房要查看開發商是否有預售許可證，並要確認自己所購之房在預售范圍內，買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證和《新建住宅交付使用許可證》。

4、買期房要注意建築面積的約定

在填寫暫測面積時除了要填上總建築面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。

5、買期房要約定條件和時限

所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。

6、簽約時要注意房屋質量問題

購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內容，並將質保書作為合同的附件。

7、簽約時明確物業管理事項

合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理范圍和收費標准。

8、注意合同文本中補充協議的內容

購房者應謹防有些開發商，將示範合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協議加以取消，以減輕賣方的責任。

9、注意約定違約責任

這里指的違約包括：簽約後購房者要求退房、不按期付款;開發商賣房後要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續時不符合規定和約定等。

三、買房簽合同補充協議注意事項：

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。

1、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。

2、明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。

3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。

4、明確關於公攤建築面積。現在面積爭議多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與，實際上有的時候是公用的面積。

5、應該明確裝修標准。以後逐漸的房地產開發項目是裝修，那麼就必須對裝修的標准明確。比如說裝修的標准不要籠統的想使用進口材料、先進材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。

6、明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

了解了購房合同里的小貓膩，大家就可以安心買房了。

（以上回答發布於2017-04-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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『柒』 精裝房驗房八大注意事項 教你看清開發商貓膩

購房者為圖省事，不少人會選擇購買精裝房，精裝房是不是就萬無一失呢？這里說說精裝房驗房的注意事項，8大步驟教你看清開發商暗藏貓膩。

置業提醒：簽署購房合同時一定要盡可能的將該精裝房的裝修標准、所有材料等級和品牌、環保級別、保修期、賠償責任認定以及換房、退房等約定逐條、詳細地寫入購房合同中。為日後產生分歧時提供索賠依據。

精裝房驗房第一步

檢查廚房、衛生間的上下水管道，看看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現象。可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然後排出去，檢查一下排水速度；對馬桶的下水檢查則需反復多次地進行排水試驗。

精裝房驗房第二步

檢查配電線路和插座。最簡單的方法就是打開所有的燈具開關，看看燈具是否全都亮。帶上一個萬用表檢查每個插座是否有電。

精裝房驗房第三步

檢查廚房衛生間以及其他部位牆磚和地磚的空鼓問題。用一個小橡皮錘隨意敲敲瓷磚、地磚，聽聲音就可以了。如果空鼓率超過3%，說明存在質量問題。

精裝房驗房第四步

檢查木製品以及油漆製品。仔細觀察木製品是否變形、接縫處開裂現象是否嚴重、五金件安裝是否端正牢固、油漆是否存在流淌現象、牆壁塗料是否出現大范圍開裂現象。

精裝房驗房第五步

對一些邊角和較隱蔽的地方做仔細檢查。注意衛生間門口是否有擋水條、窗戶是否有雨水流入、開關插座面板是否存在劃痕、浴室五金安裝位置是否合理等。

精裝房驗房第六步

要認定好品牌，防止「假品牌」。驗房要關注一下所用材料是否與合同上承諾的相一致，是否是知名品牌，型號款式是否對應等等，有差錯應及時交涉。

精裝房驗房第七步

一定要向開發商索要裝修說明書，以便了解暗埋工程以及使用方法。

精裝房驗房第八步

驗收結構。發現全裝修房結構與合同不符，一定要在入住前向房地產商提出，遇到阻力也可以向政府有關部門反映，如果只是發現非結構性問題，房子交接時可如實做好書面記錄，要求房地產商書面承諾在一定時限內進行維修。

按照以上步驟驗收精裝房基本可以確保萬無一失，如果還有不放心，請帶上有驗房經驗的親朋好友一起去。驗房是購房者在入住前進行最後的檢查了！有必要的話，還可以請專業人員參與驗房，並對室內的空氣質量進行檢測！

（以上回答發布於2015-12-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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『捌』 房產開發商只允許用銀行卡付款有什麼貓膩嗎

房產開發商只許用銀行卡付款的話，這是為了他們收款方便，並不是有什麼貓膩。

『玖』 買房前搞清楚開發商的銷售有哪些貓膩

房子作為一種消費品，出售時，包裝很重要。對於買房人來說，房屋總價高，買房要注意的事項有很多。我們經常會看到開發商打出的特價房，直降X萬等廣告宣傳字樣。但老話說，只有買錯的，沒有賣錯的。房子是開發商建的，東西好不好，開發商們自己是最清楚的呢。來看看房產銷售中，隱藏著哪些貓膩吧!

一、新盤的認籌

現在很多的樓盤都喜歡先認籌，就是交付一定金額的錢，先排個號，等到時候開盤了，直接選房，選房成功後還可以享受一定的優惠。這其實是開發商的一種營銷手段，目的在於融資。

開發商會根據認籌的情況來判斷樓盤的關注度，再定出開盤的價格。很多時候認籌的數量是大於推出的房源數量的，這時在開盤的時候就會出現搖號的環節。當然，也有一些是根據認籌的先後順序來選房的。

一般認籌的時候房子還在建，是沒有預售證的。不要盲目跟風，好多時候是開發商自己造勢出來的現象，根據自己的需求去辨別，買期房是有一定風險的。

二、五證不齊就出售

也有一些開發商，在五證沒有辦齊的時候就出售房屋，搞內部認購。大多數的人可能不會注意，往往交了訂金卻發現遲遲不能交房。而你在簽合同的時候，質疑五證，往往得到的借口都是正在辦理，下個月就辦好。

注意事項：如果開發商五證不齊，不推薦購買，也是避免後期的一些麻煩，當然不是所有都會出問題，但是為了避免這些問題的發生，還是應該在購買時了解清楚。

三、代理商和開發商

現在的樓盤出售，往往是代理商居多。往往他們會信口開河承諾你各種優惠和好處，*再以開發商那邊情況有變來搪塞你。開發商給了代理商優惠的價格和周期，有些不良代理商，會在優惠周期過了，繼續以優惠價格吸引你，當你下定了，*再以開發商那邊優惠已經沒有了將你打發掉。這個時候你是買還是不買呢?買的話，無法享受優惠，不買的話，定金/訂金已經交了，也沒有那麼容易要回來了。

在決定購買前，了解優惠的詳細情況，並*有書面的協議寫在裡面，保障自己權益。

四、房產證的產權性質

有的開發商承諾是70年產權的小戶型，結果*變成50年或40年的。開發商*都以申報材料沒有過關，或者房管局那邊只讓辦成這樣等為借口。

像這些細節問題，也可以寫在書面協議，甚*合同里，防止被忽悠，後期也有依據。

五、捂盤銷售

不少購房者在買房中都遇到過這樣的經歷，自己看上的房子，開發商不賣，開發商能賣的房子自己又不太滿意，不買以後又會漲價。隨著房價的不斷走高，許多開發商不再愁房子賣不出去，個別則害怕賣得太快，捂住樓盤，捨不得把房子拿出來銷售。還有一些就是明明有很多房源，但卻故意告訴買房人說，你看好的這個房子現在剩下的房源不多了，以催著你趕緊交定金。

常用的捂盤銷售方式有：

1、對同一批房源分批申請銷售許可證、分批預售，每推出一次新房源漲一次價格。

2、有的開發商乾脆不預售，直接以現房銷售，以達到利潤*化的目的。

3、還有些開發商在施工階段，放緩工程進度達到推遲上市的目的。

4、還有一些樓盤開盤即告*，隔些日子再以「加推新品」的方式，進行分批銷售，等待房價上漲。

5、最常見的變通手法就是以成本高為由高價開盤，嚇退購房者。很多樓盤的開盤價格高於區域價格20%左右，以取得較長的銷售時段，為進一步提價創造機會。

六、開發商出售方式

樓盤出售方式往往是這樣，先出售掉中等品質的，賣掉了三分之一，就會告訴你賣完了，製造銷售火爆的情景，當然不排除請人通宵排隊來造勢。如果銷售情況好，他就會把好樓層，好房型提高價格來出售。*的尾盤，就會低價處理，因為那些沒陽光，沒風景，戶型不正的只有低價才能消化。開發商給出的優惠永遠只有打折，卻從不告訴你打折前的原價是多少，90萬的8.8折比85萬的9.2折還是要貴一萬的。

選擇自己理想的戶型和樓層，不要盲目的去哄搶，那樣只會抬高房價。也不要盲目去相信所謂的折扣，*的實價才是真正的房價。

買房畢竟是一件大事，買房的時候，一定要冷靜理性，不要慌亂，讓自己失去了辨知的能力。買房前*多了解相關的買房知識和注意事項，有備無患。

七、贈送面積過半

「我們的贈送面積過半，買100平方米贈送50平。」樓市促銷花樣繁多，買房贈送花園、陽台、飄窗等是很常見的樓盤促銷手段。這類免費贈送通常讓人很受用。事實上，所謂的「贈送面積」是不計入產權面積的，雖然開發商是絕度不會告訴你這點。更有甚者，購房者還要為「贈送空間」買單，因為贈送面積的項目建築其實是算進了房價。

開發商「無中生有」，購房者可不能任性，羊毛出在羊身上，天上掉餡餅的事情不是那麼容易發生的。對於贈送面積，如果贈送得合理固然好，但如果贈送的部分影響整體的採光和日常使用，那麼就得不償失了。

八、樣板房面積擴容

「你看的這個戶型跟樣板房一樣大。」售姐在帶顧客看樣板房的時候，會十分強調戶型布局合理，面積寬敞。「實際交付面積感覺比樣板房小了不少，就連陽台空間怎麼也變小了」遇到這種情況的購房者不少，有些開發商在修建樣板房時面積往往會「擴容」，90平方米的房子可能做到100平方米以上，讓購房者覺得房間寬敞，戶型設計合理。樣板房的存在就是為了讓購房者看過之後，就喜歡這個戶型，如果做出來的感覺不好，看過之後誰還會買呢?對於購房者而言，樣板房僅僅只能做參考，切勿當真。

（以上回答發布於2016-11-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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