開發商替購房者還貸款

『壹』 貸款買房未按期還款，開發商有權回購嗎

問：我前幾年在某抄小區購買商品房一套，首付款交齊後，在銀行辦理了按揭貸款。由於種種原因，該商品房遲遲不能交付，於是我終止了向銀行還貸款。時隔不久，銀行以我和開發商為被告向某區法院提起訴訟，要求我還貸，開發商承擔連帶責任。此案銀行勝訴，開發商支付了全部貸款。現在該小區具備了交付條件，我要求開發商將我的房屋交付給我，開發商聲稱，該房屋公司已回購，不能向我交付此房，請問我還能要此套房屋嗎？ 答：你與開發商簽訂商品房買賣合同支付首付款，到銀行辦理貸款手續，開發商也收到了銀行的貸款，你已經履行完購房合同的付款義務。你到銀行貸款並按期還款是你與銀行之間的債權債務關系，你未按期還款屬於違約行為，但不因此導致商品房買賣合同的解除，這是兩個法律關系。因此，你有權要求開發商將你購買的房屋交付給你。同時你也有義務將開發商替你還貸的款項支付給開發商。 山東北極之星律師事務所律師劉東升 山東北極之星律師事務所

『貳』 銀行貸款遲遲不下來 可以退房不

可以分幾種情況：

1、如果是銀行原因，比如額度緊張無法放款，那麼購房者可以和賣家協商解除購房合同，並且不必承擔違約責任，賣家應該無條件退還購房首付；

2、如果是開發商或銀行的原因造成的，你是可以全額退款且開發商還要補償你同期的銀行利息的；

3、如果是個人原因造成的不能放款，開發商有權依據購房合同里的約定收取一定的違約金的！具體詳見你們的購房合同里的約定。

4、綜上，無論哪種原因使得貸款辦不下來，購房首付都是可以退的，區別僅在於購房者是否需要支付違約金。

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法律依據

《合同法》規定，當事人應當按照約定，全面履行自己的義務。一方不履行自己的義務要承擔違約責任。

《合同法》同時規定，雙方當事人協商一致可以解除合同。因此，消費者可以跟開發商協商解除合同。

但是如果是由於不可抗力，不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。同時規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明。

什麼是不可抗力？不可抗力是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況。如果你現在的處境符合這種情況，你可以通知對方，告知不能履行合同。這時候可能會免除部分和全部的責任。

計算方法

(一)違約責任取決於合同約定和法律規定，且約定優先。

所以，合同中約定違約責任並明確違約金具體數額的，從其約定;如果沒有約定，按照法律規定處理，如：支付定金一方違約的，定金不予返還;收取定金一方違約的，雙倍返還定金。

雙方都有過錯的，按照各自過錯程度分擔。違約金不足以彌補損失的，可以要求違約方按對方所受損失進行賠償;違約金過高的也可以請求減少賠償金額。

(二)退房違約金的協議

1、關於開發商是否支付違約金以及支付違約金的數額或比例問題，要查看與開發商簽訂的房屋買賣合同的相應條款，一般在該合同中都會有明確約定，那麼您可依據本合同及開發商違約事實向法院提起訴訟，要求開發商支付未履行合同的違約金。

2、至於退房協議的條款約定，沒有統一格式，應一次性將雙方權利義務約定清楚，並約定如果在退房過程中開發商未按照協議履行退款應承擔的違約責任，這樣對您的權益可以實現有效保護。

3、綜上，開發商在第一次違約時，應支付您違反房屋買賣合同的違約金，如在今後退款的過程中出現違約情形，仍需向您支付違約金。

辦理流程

第一步，買房人發出退房通知：

買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房，應由開發商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標准，按合同約定處理，

合同約定的賠償標准不足彌補損失的，可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的，開發商無需承擔賠償責任。

第二步，15天內辦好各種手續：

買房人提出退房要求後15日內，開發商應當退還買房人已經支付的全部房款，並且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續，在所述手續或者文件尚未簽訂前，開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。

第三步，開發商退還房款：

開發商應當在買房人發出退房通知後，將全部購房款返還給買房人，並且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容，自買房人發出退房通知後第16日至買房人取得全部房款之日，開發商應當每天向買房人支付相應的違約金。

『叄』 開發商拒絕購房人使用公積金貸款是否違反《消費者權益保護法》，如何用消法維權

若公積金貸款被拒，可以通過以下途徑解決：
根據《住房公積金管理條例》等相版關法規，如權果開發商拒辦公積金貸款，市房地產主管部門將責令整改，拒不整改將對其記入信用檔案進行扣分，並公示曝光。
若購房者遇到樓盤拒貸，可直接撥打12329公積金熱線進行投訴，公積金中心還將與其他主管部門展開聯合執法。

『肆』 為什麼零首付買房還要給銀行錢既然是零首付了 我為什麼還要貸款呢直接每個月還開發商月供就可以了唄！

您對買房過程中的首付和月供的認識存在誤區：
1、零首付的意思是銀行替專你把全款（包括屬首付）給開發商，但是月供還是要你還給銀行；
2、房地產開發屬於資金需求量非常大的行業，開發商本身是沒有能力全程以自有資金運營開發項目的，必須藉助銀行信貸才能滾動操作；
3、最簡單的道理，開發商開發一個樓盤，不用貸款，還零首付，那豈不是要等20年或者30年以後才能收回全部投資，這在現實中是不會發生的。

『伍』 和開發商簽完購房合同首付也已經交完，大概什麼時候開始去銀行辦理貸款手續

放心吧，現在樓市走來低，是買方市場，自開發商還沒有傻到找你退房。主要可能是因為銀行審批更嚴了，政策要求非常多、又總在調整。也有可能是開發商在想辦法替你做條件。其實，這些只需要等開發商通知你去就行了。合同首付都付了還怕個啥，這是受法律保護的。

『陸』 跟開發商簽完購房合同之後，提交貸款資料是否還與開放商有關系

開發商在簽完購房合同辦理貸款的階段，有義務協助購房者辦理銀行貸款，提供必要的文件和材料。一般開發商負責辦理貸款，也可以自行辦理。開發商一般會要求業主在一定時間段內辦理按揭手續。

『柒』 開發商延期交房，購房者還要按時還房貸嗎

開發商延期交房和還房貸是兩件事，不能混為一談。開發商延期交房對業主造成損失，業主可根據商品房買賣合同約定的違約責任向開發商主張。但不能以此對抗銀行，不歸還貸款。

『捌』 貸款下來了可是開發商還不給購房合同 該怎麼辦

根據你所說，開發商不給購房合同，這是不成的。
貸款還完了，你回一樣也得不到合同的：如果答貸款20年，20年後，你要合同，你找誰？你的那個開發商有可能存在嗎？就是它存在，會幫你保存20-30年嗎？！銀行也不會給你購房合同的，因購房合同是你借款合同成立最重要的法律文本，銀行是不會退的，都是要歸檔的。
我猜，開發商不給你購房合同，主要是准備購房合同份數不夠的原因。
你想想，幾十萬或上百萬的交易，買家沒有合同原件，有可能嗎？！
你要找開發商，必須給你一件購房合同原件，否則你就找開發商的主管單位、或房產部門，你還可找工商局消費者委員會，要求相關部門出面處理。

『玖』 開發商借錢給購房者是否要負法律責任

不需要，開發商可以墊付。

根據《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於加強商業性房地產信貸管理的通知》：

第三條、嚴格住房消費貸款管理

商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。

商業銀行應提請借款人按誠實守信原則,在住房貸款合同中如實填寫所貸款項用於購買第幾套住房的相關信息。

對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低於20%。

對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低於30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。

貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。

具體提高幅度由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。

商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估後的凈值為抵押追加貸款。

(9)開發商替購房者還貸款擴展閱讀：

根據《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》：

第三條，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低於30%。

對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。

對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標准。

要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。

對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

對境外機構和個人購房，嚴格按有關政策執行。

『拾』 貸款買房,合同簽完了,還沒開始還貸款,想退房怎麼辦

一、這個需要先跟開發商協商，需要徵得開發商的同意後才可以退房的，另外一般開發商對購房者退房都會要求一定的違約金。具體見購房合同里的相關約定。
二、商品房退房流程：
第一步,買房人發出退房通知。
買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發商提出。因開發商責任導致退房,應由開發商承擔退房造成的損失,包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等;如購房合同中約定了退房的賠償標准,按合同約定處理,合同約定的賠償標准不足彌補損失的,可另行要求賠償;因購房者貸款申請未批准,合同雙方對付款方式不能協商一致等原因導致退房的,開發商無需承擔賠償責任。
第二步,15天內辦好各種手續。
買房人提出退房要求後15日內,開發商應當退還買房人已經支付的全部房款,並且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續,在所述手續或者文件尚未簽訂前,開發商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。
第三步,開發商退還房款。
開發商應當在買房人發出退房通知後,將全部購房款返還給買房人,並且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續。如果無法辦理完成前述內容,自買房人發出退房通知後第16日至買房人取得全部房款之日,開發商應當每天向買房人支付相應的違約金。