⑴ 開發商寫字樓有哪些銷售運營'模式
深圳辦公室租賃網站E點租認為，對開發商來說，寫字樓適合以市場的方式整體出售、分版層出售，權小單元小戶型的出售更適合強有力的計劃銷售模式；住宅更適合分戶銷售、分戶租賃、分戶出租；銷售住宅是市場的事情，持有住宅是計劃經濟行為；對需求者來說，持有寫字樓比租賃寫字樓更具優勢，一般來講，持有寫字樓是需求者的方向。很多時候租賃寫字樓不利於需求單位固定經營地址、不利於長遠發展戰略。
⑵ 為什麼開發商都願意開發商業寫字樓
您好很高興回答您的問題：
小區住宅的話有層高限制，寫字樓比較容易審內批，同樣大的地皮，當然容願意起高樓
住宅區水電便宜，寫字樓商業水電貴，如果是自己的物業管理費同樣高，特別是停車費
小區住宅售賣手續嚴格，套路多；寫字樓創業公司多容易出售或者出租
住宅裝修開工管理復雜，人員復雜；寫字樓統一裝修，人員單一；特別是出租的話自己省心方便轉租
原因很多，以上只是距離，希望能幫助到您，謝謝！
⑶ 怎麼查詢商務寫字樓的物業和開發商
你好，我們匯博集團有相關的資源，可以介紹給你！！可以商量的
⑷ 寫字樓房產中介除了發帖都有哪些途徑開發客戶開發商與小業主的房子有什麼區別哪個容易做
（一）第一階段：選擇目標客戶
尚未購買企業產品與服務的組織與消費者有很多，並且不是所有的客戶都能成為企業產品和服務的真正需求者。因此，需要對這些主體進行市場細分，以選擇某特定群體作為目標市場，制定有針對性的營銷策略。
進行市場細分的依據之一，是對企業生產的產品和服務有潛在需求的客戶，這類客戶有消費企業產品和服務的需要，但其購買欲求還未被激發出來，需要企業採取合適的營銷策略進行激發。如，即將步入工作崗位、將要畢業離開學校的女學生，對於化妝品公司來說，就是一個合適的潛在客戶群體。她們即將投入工作崗位，離開不了裝飾打扮自己，對化妝品有著強烈的潛在需求。進行市場細分的另一個依據，是企業敏銳地捕捉客戶需求變化的新動向，即客戶的新需求，而這類新需求的滿足，需要企業開發新的產品和服務。也即客戶需要什麼，企業就提供什麼，體現了以客戶為導向的營銷策略。它的前提是企業具有提供新產品和新服務的技術和實力。通過市場細分，選擇在需求上具有較多共性的顧客，把他們歸為同一細分市場內，向他們提供同類的產品或服務。進行市場細分，需要建立在市場調查與研究的基礎之上，保證細分市場切實反應相關群體的潛在需求特徵和消費購買偏好。
（二）第二階段：初步開發
1．銷售促進。提供有特色的服務。如何引起潛在客戶對企業產品或服務的關注，是市場細分、確定目標客戶之後要進行的工作。通過向潛在客戶提供有特色的服務，是一種吸引他們的興趣的有效方法。企業需要主動地採取合適的方法與潛在客戶進行接觸和聯系，進而通過各種各樣的銷售促進手段使他們的潛在需求變為現實需求。和潛在客戶建立聯系的方法，可以舉辦有特色的講座、表演會甚至是公益性的活動等，邀請潛在客戶參加。這些講座、表演會，是事先經過精心策劃和准備的，在聘請明星或模特等參與表演的情況下，通常能夠帶給潛在客戶通過一般途徑所不能得到的驚喜和經歷。企業在這些活動中選擇合適的時機宣傳自己的產品。某生產廠家通過「送娛樂節目下鄉」活動，使得不住在都市的潛在消費者有機會親眼目睹好的娛樂節目，而廠家通過這一活動，適時宣傳自己的產品，大幅提高了產品在該地區的市場佔有率。提供有特色的服務，活動內容若設置得當，它既適合於為數眾多的大眾消費者的消費品推廣，也適合於工業品的推廣。
2．廣告。廣告與營業推廣一樣，應先於其他促銷手段進行，對潛在客戶進行空中轟炸，及時傳遞產品服務信息，樹立企業形象。從廣告效果的影響因素分析，廣告的主題定位、廣告本身的傳播效果以及廣告之外的營銷因素，三者綜合作用，對廣告效果的影響作用是極其復雜的非線性關系。企業推出廣告時，要考慮廣告主題定位中的產品本質魅力、物美價廉、品牌魅力等關鍵因素，好的廣告應能讓潛在客戶明白企業所能為其提供的核心利益是什麼，在潛在客戶一看到廣告時就能對其產生震撼力，佔領其心智；同時也要注意影響廣告本身的傳播效果的關鍵因素，如趣味性、說服力、傳達內容等，一個好的廣告必然是在趣味性、說服力等方面有獨特之處：廣告之外的營銷因素，如廣告時機、廣告之後的銷售政策等，也關系著廣告的成敗，應綜合應用各種營銷手段，向潛在客戶傳達一種關於企業產品和服務的積極的、正面的、一致的聲音。
（三）第三階段：深度開發
1．人員推銷。人員推銷尤其適合於消費工業品的潛在客戶開發。基於大客戶思想，存在為數不多的潛在客戶，若開發成功，他們可能會為企業貢獻絕大部分的利潤或銷售收入。因此，對這些潛在的大客戶，應安排適當的企業銷售、市場和服務資源，積極進行人員推銷，開展櫃台推銷、會議推銷或登門拜訪等服務，幫助客戶進行分析其目前存在的問題，以及購買企業的產品或服務能夠給客戶帶來的特殊利益。
2．公共關系。企業開展公共關系是為在社會公眾中樹立品牌及良好的企業形象，從而促進產品的銷售。公共關系與關系營銷有所不同，在於其活動的目的是為了營造社會公眾對企業信任的良好的公共氛圍環境，而不僅僅是為了與潛在客戶建立關系，也不僅僅是為具體的企業產品或服務創造需求。
3．關系營銷。關系營銷強調與客戶建立長久的、相互依賴的合作關系，加強與客戶的雙向溝通，提高客戶忠誠度，實現客戶與企業的雙贏。借鑒關系營銷的實質意義，在潛在客戶開發時就引入關系營銷，在潛在客戶未成為企業的現實客戶之前，與潛在客戶的關系先行。向潛在客戶提供有特色的服務、分配一定的企業資源幫助潛在客戶分析其面臨的問題以及提供相應的解決方案、潛在客戶開發的「一對一營銷」等都是關系營銷在潛在客戶開發中的具體應用。針對潛在客戶開發所進行的關系營銷，是基於「投入——信任」理論，對尚未購買企業產品和服務的潛在客戶的企業資源先行投入，目的是為了向潛在客戶展示企業能夠解決潛在客戶所面臨問題的意願、能力和信心，從而為實現與潛在客戶建立、發展和維持成功的業務往來打下堅實的基礎。關系營銷中應注意的地方是，關系的雙方應該是企業與潛在客戶，而不僅僅是企業內的某一位營銷人員與潛在客戶，以避免企業的營銷人員在未來的離職行為同時也帶走了其所對應的客戶。
4．「一對一營銷」。「一對一營銷」思想為潛在客戶的開發提供了新的方法和手段借鑒。「一對一營銷」強調對客戶知識和客戶情況的更多了解。在「一對一營銷」模式下，需要加強與潛在客戶的積極對話與互動，深入了解潛在客戶的需求，尤其是個性化的需求，以達到為客戶提供定製化的產品和服務的目的。而滿足潛在客戶的個性化需求，為客戶提供定製化的產品和服務，也是提高客戶忠誠度的一種方法，體現了潛在客戶開發過程中的客戶關系管理。在信息社會，隨著電子技術尤其是網路市場的發展以及競爭的加劇，客戶有著更大的選擇范圍，同時也越來越體現出客戶消費選擇的個性化傾向。在這種情況下，應用「一對一營銷」，視每個客戶的需求都是獨特的、唯一的，有必要對每個客戶實行「特別對待」，通過與潛在客戶不斷深入的聯系與溝通，對客戶知識進行有目的地學習，從而識別出客戶的個性化需求並進行滿足。
（四）加強與潛在客戶的聯系與溝通，培養客戶的忠誠度
在潛在客戶開發的整個過程中，企業要建立與潛在客戶溝通的渠道，並保持溝通渠道的暢通，積極獲取並處理潛在客戶的意見和建議，並鼓勵潛在客戶表達自己的意見和觀點，以做到及時了解潛在客戶的想法和要求，不斷增進對客戶的關懷，培養相互間的感情，提高客戶的忠誠度。
⑸ 某房地產開發商投資81萬元建一座寫字樓
題文
某房地產開發商投資81萬元建一座寫字樓，第一年裝修費為1萬元，回以後每年增加答2萬元，把寫字樓出租，每年收入租金30萬元。
（1）求從第幾年開始獲取純利潤？（純利潤=租金收入-投資-裝修費）
（2）若干年後開發商為了投資其他項目，有兩種處理方案：①純利潤總和最大時，以10萬元出售；②該樓年平均利潤最大時以46萬元出售該樓，問哪種方案更優？
解：（1）設第n年獲取利潤為y萬元，n年共收入租金30n萬元，
付出裝修費構成一個以1為首項，2為公差的等差數列，
共（萬元），
因此利潤，
令，解得：，
所以從第4年開始獲取純利潤。
（2）純利潤，
所以15後共獲利潤：144+10=154（萬元），
年平均利潤，
當且僅當，即n=9時取等號，
所以9年後共獲利潤：12×9+46=154（萬元），
兩種方案獲利一樣多，而方案②時間比較短，所以選擇方案②。
⑹ 在購買寫字樓的時候對開發商的挑選有沒有什麼講究
一般國企開發商或者全國性知名開發商開發建設的寫字樓都是很不錯的。
⑺ 怎麼樣才能和寫字樓物業、開發商打好關系呢如果需要什麼協議的，怎麼樣來制定一些方案
這個你自己本人要去 寫字樓的物業 聊一下 互換一下名片
具體你有哪方面的 需求都可以談的 見面時最好的方法
說清楚對他們物業的利益 沒問題的
⑻ 深圳市排名前50的寫字樓，包括開發商，建築面積，入住率等詳細信息。
想要了解寫字樓開發商、建築面積、價格、租金地址等詳細信息，可以到專門的寫字樓網，羅湖、南山、福田、龍華等都有，
⑼ 寫字樓等級的劃分標準是什麼
伴隨信息革命、知識革命和經濟全球化的浪潮，大量外資企業湧入，加之本土企業的不斷成長壯大，對寫字樓的需求不斷增大，辦公型物業從火爆、迷茫、逐步走向成熟，對於辦公物業的等級評定標准更是紛繁混亂，「甲級」、「5A」「第四代」等字眼迷花人眼，本文旨在從理性角度解釋不同評定標準的含義。
一、「甲級」、「5A」「第四代」是不同角度界定辦公物業等級
三個概念基本代表了評定寫字樓等級的基本方向，「甲級」從綜合品質角度出發評定寫字樓的等級；「5A」是從硬體配置角度評定；而「第四代」則是從寫字樓發展角度出發指定標准，三個角評定方法各有特點，消費人群不清晰各個評定方法，從而造成概念的混亂。
二、「甲級」標准不不是最高級別
「甲級寫字樓」是一種通行叫法，是外資發展商開發涉外寫字樓過程中，逐步引進並流行起來的詞彙，將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，就中國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(甲級寫字樓)、中檔物業(乙級寫字樓)、低檔物業(丙級寫字樓)。而高檔物業又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標准相符，甲級是按照本地市場現行標准劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標准，是房地產業內的一種習慣稱謂。由於寫字樓物業在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標准通常是基於每個市場上的相對質量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對於超大城市(如北京、上海、深圳)在辦公物業劃分時除要一般考慮樓宇品質外，還要充分考慮城市交通和城市規劃(CBD布局)的因素，具體來說物業等級和等級標准可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(國際寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況和品質均是一流，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；建築物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少於2.6米。
①裝飾標准：外立面採用高檔次的國際化外裝修如大理石外牆和玻璃幕牆，採用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕牆等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為大理石或高級牆紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放鬆或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統：良好的電梯系統，電梯設施先進並對乘客和商品進行分區，一般每4000平方米一部電梯，平均候梯時間30秒左右。
④設備標准：應有名牌中央空調，中央空調系統高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內外大公司、財團。
(4)物業服務：由經驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業管理軟體，實現辦公物業管理計算機化，建立辦公管理信息系統，並辦公物業各系統實現連通和統一的管理，24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：位於重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主幹道。有多種交通工具和地鐵直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區的核心區。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發商的背景：經驗豐富並且資金雄厚。在項目開發的早期年份具有財務彈性，並且具有大規模房地產投資的豐富經驗，這些開發商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經營成功經驗的優質國有企業。
2、高檔物業(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況優良，建築質量達到或超過有關建築條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建築媲美。
①裝飾標准：外立面採用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕牆等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗岩、天然石材等，牆面應為大理石、花崗岩、或高級牆紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗岩、高級地磚或鋪高級地毯，牆面應為高級牆紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標准：應有名牌中央空調；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建築規模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內外大公司，客戶大多是進行研發、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業務。
(4)物業服務：由經驗豐富的知名公司管理，完善的物業管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區位：位於主要商務區或副都心區。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中檔物業(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質：建築物的物理狀況良好，建築質量達到有關建築條例或規范的要求；但建築物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低於新落成的同類建築物。
①裝飾標准：外立面採用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，牆面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，牆面刷白；衛生間採用合資或國產中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標准：有中央空調系統；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建築規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內的中小公司，從事銷售代理、產品研發。
(4)物業服務：有物業公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區位：副都心或較好的城區位置。
4、低檔物業(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質：物業已使用的年限較長，建築物在某些方面不能滿足新的建築條例或規范的要求；建築物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標准：外立面採用塗料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛生間採用普通國產潔具。
②配套設施：無。
③設備標准：分體空調；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業務。
(4)物業服務：可有一般性的物業服務如衛生、收發、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區位：一般城區位置。
三、狹義「5A」與廣義「5A」的評定標准
「5A」標準是目前較流行的評定方式，但「5A」概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智能化硬體方面，包括OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；二是廣義的指綜合「A」級評定標准，包括：
（1）樓宇品牌標准：A級
寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標志性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標准A級。
（2）地理位置標准：A級
地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標准A級。
（3）客戶層次標准：A級
客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。
（4）服務品質標准：A級
服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標准。
（5）硬體設施標准：A級
主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標准層高、標准承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智能等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標准A級。
四、根據發展軌跡制定寫字樓標准
中國的寫字樓發展經歷四個階段，
第一代寫字樓一般是指計劃經濟體制下的行政辦公樓，只能滿足於基本辦公功能。深圳第一代寫字樓是80年代以深圳速度名貫全國的國貿大廈為代表，以及零散分布羅湖不同區域的寫字樓，如：房地產大廈、聯興大廈、深業大廈、晶都金融中心等。
第二代寫字樓指的是外企進入中國，改革開放後獲得開發建設的寫字樓。這批寫字樓除了滿足功能需求之外，內部空間開始針對客戶靈活分割，智能化水準有所提升。深圳第二代寫字樓以出現於90年代初的深圳電子科技大廈、中銀大廈為代表。
第三代寫字樓在第二代的基礎上開始考慮以客戶的貼身需求為導向，加入綠色環保辦公理念，提高舒適度，大大提高了智能化的水平。深圳第三代寫字樓以20世紀末的地王大廈、賽格廣場和江蘇大廈為典型代表。
隨著中國的入世，經濟全球化的到來，第三代寫字樓已經不能完全滿足國際化商務辦公的需要，在這種前提下，第四代寫字樓的出現就順理成章了。所謂第四代寫字樓，即在第三代的功能基礎上，強調以客戶需求為中心，旨在提供低成本、高效率的商務平台，提倡人性化的溝通與交流，注重辦公空間對企業文化和員工素質的培養和提高，引導智能化，強化綠色環保辦公理念，從而達到國際化商務社區的標准。
和前三代寫字樓相比，第四代寫字樓具有以下幾個特點：
一、目標客戶明確。第四代寫字樓瞄準各類跨國企業和外資企業以及有實力的國內大中型企業，在最大程度上滿足使用者對辦公舒適性和提升工作效率及效益的要求。
二、景觀要求更高。國際上許多知名CBD或知名寫字樓都是建在優美的自然景觀附近。除了自然景觀，寫字樓內的綠色景觀也越來越受歡迎，有共享交流功能的樓內中庭式花園將成為日後寫字樓發展的一種趨勢。
三、更多商務空間。隨著網路的普及，資源的共享成為提升工作效率的重要議題。故而辦公環境的規劃將突破傳統的「辦公室＋公共走廊」的空間模式，從封閉及注重個人隱私逐漸走向開放和互動。第四代寫字樓更大程度地提供給大家商務共享空間，使辦公空間趨於模糊化，在倡導交流溝通的基礎上提高工作效率，將工作融入休閑中，打造全新的辦公方式。
四、提倡綠色環保。第四代寫字樓不僅注重外部的環境景觀，在內部的辦公空間中也廣泛引入立體綠色景觀，形成健康環保的辦公空間。此外，如何巧妙地將自然空氣引入辦公樓內也成為「後非典時期」寫字樓客戶非常關心的問題，因此目前正在規劃中的大部分寫字樓都已經將內部中庭花園和新風系統融進了設計當中。
五、高智能化。第四代寫字樓的智能化程度達到了相當高的程度，並要求為將來的升級換代預留充足的升級空間，達到5A甲級標准將是最低的智能化標准，包括樓宇智能化，安防智能化，辦公智能化等。
以上為一般寫字樓的評定標准，伴隨科技的進步和開發理念的成熟，寫字樓的標准也將不斷更新。