期房制度

Ⅰ 房子為什麼要搞預售制為什麼不可以取消

商品房預售的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。不取消的原因是避免開發商資金鏈斷裂引起房地產市場連鎖反應。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。
房屋預售並不是中國特有的，商品房預售最早出現於中國香港。但是房屋預售的弊端很多，有地方已經在試行取消預售制度，但是完全取消還需要修改相關的法律法規。
商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。1994年中國大陸出台的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，並對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。
自開始建立商品房預售制度及相關法律、法規公布實施近十年來，我國的商品房預售市場開始走上了規范化管理和健康發展的軌道。但是，由於我國的商品房預售市場起步較晚，有關法律規范還不夠完善，各地方發展不夠平衡，有關地方政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發揮，導致仍有許多地方的商品房預售經營和管理活動還處於混亂狀態，一些房地產開發企業違規經營或鑽營法律空子，造成損害購房消費者合法利益的現象屢禁不止。
首先是交易不公平。我國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，並承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處於弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發的全部風險；二是開發商佔用了購房者的資金，實現了「空手套白狼」的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。
其次是銷售不規范。住房是非標准化產品，由於位置空間不同，每一套住房都是不同質的。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之我國房地產市場正處在發育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，並引發了大量的法律糾紛。
第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢並不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落後的企業經營模式。
第四，我國有關商品房預售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國就公布和實施了《中華人民共和國城市房地產管理法》及其《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產開放經營管理條例》等法律法規，但是，作為商品房預售及其市場規范化管理的一項法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預售市場發展出現的許多新情況和新問題，更凸現了市場經濟發展變化的超前性與法律法規的滯後性。

Ⅱ 國外有沒有期房制度

期房其實根來本上說是期貨源的一種。只是對於這種大宗商品，很多國家為了防止惡意炒作，是不允許的!
人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。
一般情況下，期房的價格較低，挑選餘地較大，但由於是先付款後交房，因此購房消費的過程和結果要依賴於購房合同約定的權利義務的履行，而購房合同的履行，不僅受開發商自身經營的影響，還受到許多客觀因素的制約。
期房制度由於有各種利弊，目前在中國有取消的趨勢。

Ⅲ 濟南購買期房需要辦預抵押嗎怎麼收費的

期房抵押預登記制度是指在期房按揭貸款的過程中，為了保障貸款銀行的債權回的安全，借款人在答自己所購的期房上設定抵押權，並到相關的登記機關進行登記的制度。與一般的房屋抵押登記一樣，期房抵押的預登記也是期房抵押合同的生效要件，但是一般的房屋抵押登記是在房屋的產權已經完全形成的狀態下進行的抵押登記，而期房抵押的預登記卻是對尚在建設之中，其產權將在未來的某個時間形成的房屋上設立抵押並進行登記的制度。
所以，期房抵押預登記制度真正保障的是銀行的利益，對購房者本身而言沒有太多的保障作用，也並非是為了辦理房產證而設立的制度。

Ⅳ 現在國家對房地產行業的一些規定是不是不能出售期房

2004年土地「招、拍、掛制度」開始實行、房地產行業正式市場化開始，房地產發展至今已經成為國家政策關注最頻繁的行業。
2007年1月，國家稅務總局下文，要求嚴格徵收土地增值稅。業內普遍認為，此舉是中央首次釋放出對房地產行業持續調控的信號。同年10月，國土資源部「39號令」出台，這一文件針對以往土地轉讓過程中的灰色地帶，叫停土地「分期付款」，是一項目的性極強的防治措施。央行、銀監會在2007年10月共同發布通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%；同時，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
2008年地方政府也紛紛發布提振樓市的新政，其中主要涵蓋契稅下調、暫免徵收印花稅、首付款比例及利率下調、調高公積金貸款上限等對市場影響比較大的政策。同時，中央也為多項金融政策松綁，為房企拓寬融資渠道提供政策依據，改變房企融資難的情況。
2009年11月份CPI轉正，房價如此高企，通脹的壓力再度顯現。12月，中央經濟工作會議和國務院常務會議先後出台多個房地產業相關政策，從7日的「繼續適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求」到9日「恢復營業稅征免時限至5年」到14日的「抑制投資投機性購房，加大差別化信貸政策執行力度，遏制部分城市房價過快上漲」，房地產業政策正從「鼓勵」轉為「趨緊」。
2010年房價全國多數城市房價將維持高位並呈上升態勢，但漲勢會趨緩，部分成交量降幅較大的城市可能在明年四季度調整。主要原因在於：寬松的貨幣政策將至少維持到明年上半年、主要城市成交量維持在高位、房價往往滯後於貨幣政策和成交量、購房者對住房保值增值的預期、開發企業失去快速推盤回籠資金壓力以及部分城市商品房供不應求。

Ⅳ 什麼叫期房制度期貨又是什麼

有相關性

Ⅵ 期房法律制度有什麼規定

對於期房合來同，只要內容符合源法律規定，當事人在自願合法前提下簽訂的，期房合同具有法律效力。另外，如果當事人違約合同約定的，屬於違約行為，需要根據合同約定及相關法律規定承擔相應的違約責任。

相關法律規定：《中華人民共和國合同法》
第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百零八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

Ⅶ 購買期房風險誰來擔購房者的權益怎麼辦

對於購房者來說，買房就是買期房。先付錢，後交房，是中國特殊的房屋銷售模式。期房預售的制度在中國究竟是一個什麼樣的存在？是好是壞？是否存在比較嚴重弊端？

期房預售制度的出現存在必然性

在中國，開發一個房地產項目，絕不是一件簡單的事。首先需要大筆的資金，地價，施工開發費用等等；加上開發的周期過長，從拿地、前期規劃設計、施工到整體交付，至少需要2年左右的時間；因此資金的回籠就變得更加緩慢，對於投資者來說，這是最為致命的。同時這三個特性相互牽扯影響，使得房地產開發擔負著更大風險，也使得房地產的開發很容易成為一個吃力不討好的事情。

所以不得不承認，期房預售制度的出現，是這些問題都得到的了一定解決。在政府的主導下，開發商可以先買房迅速回籠資金，開發商、施工方、銀行以及政府之間的利益都得到了和諧的處置。那風險呢？自然就是轉嫁到購房者頭上了。

一般來說，期房預售制度必須要有比較嚴格的法律體系來限制開發商，保護購房者的利益。但是目前在中國情況卻是，購房者從銀行借錢，買開發商還沒有建好的房子，債務關系從購房者和開發商之間變成了和銀行之間了。一旦開發商出現問題，這些債務帶來的風險就是由購房者承擔了。

期房最壞結果——爛尾樓

期房預售制度降低了房地產開發的門檻，而開發商的資質良莠不齊，而這就導致期房預售制度的最大危害——爛尾樓的出現，而爛尾樓也分為主動爛尾和被動爛尾兩種。

主動爛尾的原因就是開發商拿了地，也開始開發了，但是發現市場出現變化，簡單的說就是看走眼了，投資價值已經不再，再開發下去也是砸錢，於是就放棄繼續建設了。

還有就是被動爛尾，開發商破產、資金斷鏈或是出現違法違規等情況，不得不停止繼續建設。

對於上述兩種情況，如果是因為市場變化，開發商主動爛尾的，除了打官司以外，政府很難插手干預；而第二種情況，會有政府出面處理，缺乏資金的，政府會限期三至六個月由企業籌措資金或引進合作夥伴聯合開發建設，逾期仍無法實施的，由政府依法收回項目，並向社會公開招標，重新確定實施單位等；違法違規的，政府會要求在指定日期內改造等等。

購買期房應該注意些什麼？

首先注意挑選開發商品牌大的，口碑好的，即使樓盤建設出現問題，大開發商也有實力去解決它；還有就是在簽訂合同時，注意好重要的條款的細節問題；其次就是注意核實開發商的資質，五證等等是否齊全等等。

購房期房基本已經成為現在的樓市的主流了，我們承認期房的預售制度存在很大的弊端，這需要國家和政府不斷的去完善法律制度來規范開發商，盡量多為購房者的利益著想。

（以上回答發布於2016-05-24，當前相關購房政策請以實際為准）

全面及時的樓盤信息，點擊查看