1. 中國的房子，還能投資嗎
相關背景：
中國老百姓關心的頭號問題是什麼？可能是房子和房價。
過去幾十年，很多人通過房地產致富。
在賺錢效應的帶動下，有越來越多的普通投資者進入了房地產投資這個領域，同時，也有很多剛需族被這股「炒房洪流」夾裹著，不得不成為房奴。
內容梗概：
有個段子說：中國房地產，越調控越漲；中國股市，卻越保護越跌。
雖然這是一句玩笑話，但也凸顯房價不停的上漲，對大眾心理的刺激。
這一屆領導班子，非常強調「房子是拿來住的，不是拿來炒的」。那麼，這一次的調控究竟能不能奏效呢？
歷史經驗告訴我們，沒有任何東西可以只漲不跌（當然，除了通脹除外）。
房地產多年的牛市，使得中國絕大部分投資者已經忽略了這個市場下跌的風險。
整個中國大陸范圍內，真正經歷過房地產的瘋牛到崩盤的地方只有兩個：海南和廣西北海。
以史為鑒，我們這篇文章就以海南為例，來看一看房地產市場的發展變遷，以及未來的走向。
1. 1993年的海南三大奇觀
1988年8月23日，有「海角天涯」之稱的海南島從廣東省脫離，成為中國第31個省級行政區。
1992年初，鄧小平發表南巡講話。隨後，中央提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特區效應因此得到全面釋放。
海南島的房地產市場驟然升溫，大量資金被投入到房地產上。
高峰時期，這座總人數不過655.8萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司，平均每300個人一家房地產公司。
1992年，海南全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，海口地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝;同年，海口市經濟增長率達到了驚人的83%，另一個熱點城市三亞也達到了73.6%，海南全省財政收入的40%來源於房地產業。
據統計，1988年，海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達到7500元/平方米的頂峰。
短短三年，海南的房價增長超過4倍。
1993年6月23日，終場哨聲突然吹響。
時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。
銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。這場調控的遺產，是給佔全國0.6%總人口的海南省留下了佔全國10%的積壓商品房。
全省「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米，閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。此後幾年海南經濟增速斷崖式下跌。
「天涯，海角，爛尾樓」一時間成為海南的三大景觀。
2.從圈地運動到填海造島
在1993年樓市崩盤以後，海南花了多年時間處理「爛尾樓」等遺留問題。
2006年7月，海南出台相關規定：
土地出讓收入扣除土地開發成本後餘下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低於30%的比例，確定市、縣政府與主開發商的分成比例。
這意味著，一級開發商最高可以分得70%的土地純收益。
正是基於這種低成本一級開發模式，讓此後眾多大型房企奔赴海南瘋狂「圈地」。這一情況持續到2010年海南國際旅遊島成立。
伴隨著房價的爆發式上漲，房地產成為海南的支柱產業。
在海南，開發商對土地的爭奪，實際上就是對海岸線的爭奪。隨著優質海岸線被瓜分，房企又向近海「進軍」，填海造地大建人工島。
在房企看來，填海造地是一個好買賣。
既沒有拆遷補償費用，也不會觸碰耕地紅線。填海一畝地的成本在20萬元左右，摺合每平米成本在600元左右。這對於海南平均萬元以上的房價來說，利潤非常吸引人。
同時，一些房企可藉助「造島」所形成的龐大土地儲備，通過金融機構資本運作獲得融資，以此擴大公司資本規模，再展開新一輪並購，並質押股權獲得新的融資。
說白了，公司不僅可以通過填海造地賺錢，還可以通過這個獲得融資，擴大公司資本規模。
3.鼓了錢袋，毀了生態
填海造島所引發的生態危機引起了環保部門的注意。
去年12月，中央環保督察組狠批當地房地產行業對當地生態的破壞。稱其財政過分依賴房地產，鼓了錢袋，毀了生態。
近日，海南將全省七成市縣的GDP考核取消，目的是「扭轉簡單以GDP增長率論英雄的政績導向」。
3月31日，海南省繼續「加碼」房地產調控，全面限貸限購：
規定非該省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買1套住房。申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。該通知印發後購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。非該省戶籍居民家庭在實行限購政策的區域購買住房，需提供至少一名家庭成員在該省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
最新的政策包括了限購、限售、限貸及社保要求，其中的限售和社保要求均為5年，首付不低於7成。再加上之前的要求，新開發樓盤不得低於單套一百平米。
結合18年春節後，由於大量返程車輛疊加瓊州海峽大霧停航影響，造成海口全城「大堵車」事件，可以看出海南政府這次「忍痛揮別房地產」的決心和力度之大。
4.中國房產低的驚人的租售比
房產投資無非三個收益：
1、租金回報
2、出售時的溢價升值
3、抵押貸款的資金杠桿。
簡單的說，就是能收到多少租金？未來升值空間有多大？使用了多大的杠桿？
眾所周知，無論是商業地產還是住宅地產，目前在國內的租售比（租金與售價比）都是相當低的。
單純從租金收入來考慮的話，如果房價不變的情況下，絕大部分時候年化回報率不足5%，甚至不到3%（參考北上深某些豪宅的售價和租金），還不如銀行理財產品的收益高。
房產的升值空間是由：未來的城鎮化率（供求關系）以及貨幣政策是否寬松、利率上升還是下降（貨幣情況）來決定的。
那目前購房，再想使用銀行資金來加杠桿的難度有多大？
隨便找身邊的銀行工作的朋友問問，就會知道，越收越緊。首付比例和利率的提高，導致加杠桿的空間越來越小。
5.可能只有新一線還有機會
當前只有城鎮化還有一定空間，但區域分化明顯。
一二線高房價，繼續上漲空間有限，三四線高庫存外加人口外流，房價調整壓力較大。
目前情況看，國家繼續實施寬松貨幣政策和低利率的可能性：幾乎沒有。
房地產行業整體的黃金十年已經過去，未來只有局部的發展機會。
對於北上廣深這樣的一線城市來說，2014年底啟動的這一輪房價上漲周期接近尾聲，房價未來高位橫盤的可能性比較大。
伴隨通脹的走高，實現緩慢的「變相降價」。在一線城市，指望未來通過房產保值增值，難度較大。
對於人口呈現「凈流出」的廣大三四線城市來說，伴隨未來的貨幣緊縮和逐漸加息，房價調整的壓力比較大。
較好的局部機會將會集中在人口大量流入的成都、杭州、武漢、南京這一類「新一線」城市。
這些城市的較為核心地段房產，未來跑贏通脹的概率極大，仍有一定的投資價值。
川哥觀點：
作為普通投資者，一定不要過於放大杠桿，投資在房子上面。否則，很可能面臨巨大的流動性問題。
沒有隻漲不跌的資產，很多人想通過炒房暴富，最後發現：你以為是資產，結果沒有人來接盤。
2. 有什麼關於房地產的最新政策
09年房地產調控政策應堅持以穩為主
(發布時間：2008-12-01 14:25 來源：國家信息中心 )
國家信息中心發布報告稱，為避免房地產市場過度調整，09年中國房地產調控政策應堅持以「穩」為主，合理引導房地產市場，穩定市場預期，防止房價下降幅度過大，促進房地產市場穩定發展。
國家信息中心12月1日發布第55期《經濟預測分析》指出，目前，房地產市場持續低迷，部分區域房價下跌明顯，一旦房價跌幅超過20%至30%，銀行持有的房地產抵押價值不斷降低，來自開發商和購房者的呆壞賬比例就會迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產風險將最終轉變為金融風險。為了避免房地產市場過度調整，2009年房地產調控政策應堅持以「穩」為主，合理引導房地產市場，穩定市場預期，防止房價下降幅度過大，促進房地產市場穩定發展。
1、改善供給結構，完善住房保障政策。
針對90平方米以下戶型投資完成額佔住宅投資額比重較低(2008年1-8月該比重為27.6%)、中低價位和中小戶型住房供應不足的情況，推動各地政府從規劃審批、土地供應等方面入手，確保中小套型、中低價位普通住房的投資規模，改善住房供應結構，確保「90/70」政策目標的實現。
針對經濟適用房投資完成額佔住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動地方政府通過調控項目立項和土地供應，安排經濟適用房開發項目，可以考慮在商品房開發過程中規定一定比例的經濟適用房開發規模。為了充分調動地方政府在住房保障方面的積極性，建議調整地方政府的政績考核標准，將完善住房保障制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實經濟適用房和普通住房的建設計劃。
2、加大對自住性購房需求的支持力度
住房消費是中國城鎮居民消費結構升級中最大的熱點，也是構成本輪經濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經濟景氣周期的關鍵。因此，房地產市場調控在抑制投機性購房需求的同時，要注意保護和支持居民自住的購房需求。
3、完善房地產信貸政策，防止金融風險
針對部分房地產熱點城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規避風險，信貸部門應加強房貸資格審批和監管，控制房貸風險，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機構可與稅務部門聯合，通過個人繳納的所得稅予以證明。與此同時，為了避免從一個極端走向另一個極端，金融機構在防範風險的同時，對符合國家調控方向和市場需求的項目應大力支持，鼓勵自住性需求的實現。
4、加快房地產融資模式多元化發展步伐
為了解決房地產企業融資過於依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權、私募、信託等，弱化房地產項目對銀行的融資依賴，提高房地產企業的自我資金生成和發展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰略合作夥伴，提升房地產項目的開發能力和管理能力。
5、建立科學的住房消費模式，提倡「租、購」並舉
在現行制度下，房屋所有權與戶口和子女就學密切聯系，在無形中限制了租賃市場的發展。為了充分、合理地利用房地產存量資源，促進租售互補，除了正確引導居民的住房消費觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內的相關問題，擺脫傳統體制對租賃市場發展的禁錮與阻礙，解除居民租房的後顧之憂。
3. 投資住宅還是投資商辦好
建議投復資住宅制
首先，公寓是住宅的替代品。很少人會考慮公寓，大部分是沒有錢實在買不起住宅的人才會考慮公寓。
1.公寓產權40年，住宅70年
2.公寓商水商電生活成本高，住宅民水民電。
3.公寓個人不能購買，要以公司名義才能購買 ，全款，後期接手的只能是公司，而且要全款。 如果現在買一個公寓1.5萬／㎡，60平的，全款要90萬。有90萬現金的話可以支付2-2.5萬／㎡， 80-90平房住宅的首付了，後期還可以落戶，小孩還可以上學。那別人就不會考慮公寓。
4.商住兩用項目目前還無法按照住宅的標准繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中會高於住宅。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等各種稅費。各種稅費成本加起來高於住宅很多。
5.商住兩用的公寓很少人會考慮，轉手比較困難，所以他的價格沒有住宅上漲的快。投資回報率是低於住宅的。
4. 中國房地產新政策的問題！
國家信息中心發布報告稱，為避免房地產市場過度調整，09年中國房地產調控政策應堅持以「穩」為主，合理引導房地產市場，穩定市場預期，防止房價下降幅度過大，促進房地產市場穩定發展。
國家信息中心12月1日發布第55期《經濟預測分析》指出，目前，房地產市場持續低迷，部分區域房價下跌明顯，一旦房價跌幅超過20%至30%，銀行持有的房地產抵押價值不斷降低，來自開發商和購房者的呆壞賬比例就會迅速上升，銀行體系將承受巨大壓力，房地產風險將最終轉變為金融風險。為了避免房地產市場過度調整，2009年房地產調控政策應堅持以「穩」為主，合理引導房地產市場，穩定市場預期，防止房價下降幅度過大，促進房地產市場穩定發展。
1、改善供給結構，完善住房保障政策。
針對90平方米以下戶型投資完成額佔住宅投資額比重較低(2008年1-8月該比重為27.6%)、中低價位和中小戶型住房供應不足的情況，推動各地政府從規劃審批、土地供應等方面入手，確保中小套型、中低價位普通住房的投資規模，改善住房供應結構，確保「90/70」政策目標的實現。
針對經濟適用房投資完成額佔住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動地方政府通過調控項目立項和土地供應，安排經濟適用房開發項目，可以考慮在商品房開發過程中規定一定比例的經濟適用房開發規模。為了充分調動地方政府在住房保障方面的積極性，建議調整地方政府的政績考核標准，將完善住房保障制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實經濟適用房和普通住房的建設計劃。
2、加大對自住性購房需求的支持力度
住房消費是中國城鎮居民消費結構升級中最大的熱點，也是構成本輪經濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經濟景氣周期的關鍵。因此，房地產市場調控在抑制投機性購房需求的同時，要注意保護和支持居民自住的購房需求。
3、完善房地產信貸政策，防止金融風險
針對部分房地產熱點城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規避風險，信貸部門應加強房貸資格審批和監管，控制房貸風險，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機構可與稅務部門聯合，通過個人繳納的所得稅予以證明。與此同時，為了避免從一個極端走向另一個極端，金融機構在防範風險的同時，對符合國家調控方向和市場需求的項目應大力支持，鼓勵自住性需求的實現。
4、加快房地產融資模式多元化發展步伐
為了解決房地產企業融資過於依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權、私募、信託等，弱化房地產項目對銀行的融資依賴，提高房地產企業的自我資金生成和發展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰略合作夥伴，提升房地產項目的開發能力和管理能力。
5、建立科學的住房消費模式，提倡「租、購」並舉
在現行制度下，房屋所有權與戶口和子女就學密切聯系，在無形中限制了租賃市場的發展。為了充分、合理地利用房地產存量資源，促進租售互補，除了正確引導居民的住房消費觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內的相關問題，擺脫傳統體制對租賃市場發展的禁錮與阻礙，解除居民租房的後顧之憂。
5. 住宅的投資和自住屬性區分
按照用抄途來區分，住宅襲的用途就分為兩種，自住和投資。針對不同的使用價值，買房人所應考慮的價值點也應當是不一樣的，一般而言自住和投資的邏輯可做以下區分：
A.投資邏輯梳理：
1.周圍圖例供應情況。（樓板價）
2.周邊現有生活配套。（太完善升值空間不大，例如市區房價只會隨著整個上海波動來增值。太荒涼投資周期太長）
3.看周圍會不會導入新資源。（地鐵,規劃）
4.投資考慮下家，以後出手的時候不是不有足夠的需求，足夠的剛需客來接手這個這個項目。
5.面積不用太大，小面積無論是出租還是出售都比較容易出手。
6.政策導向，規劃建設。
7.前期投入資金多少。
8.與周邊其他新盤，二手房價格比較。
B.自住邏輯梳理，自住分改善和剛需，改善來講（一般預算比較多）：
1.重品質，生活環境，電梯情況。
2.醫療品質，休閑會所。
3.花園，陽台，裝修。
剛需來講（預算較少）：
1.上班通勤時間。
2.房價。
3.生活購物廣場。
6. 商辦和住宅投資的異同
商辦和住宅的投資主要有以下幾點區別：
1、資質
首先是資質上的區別，專投資商辦是不需要有屬購房資格的，且不限購不限貸
2、地段
投資住宅，由於現在成都的房地產形式的原因需要搖號，而且不一定是自己最滿意的到地段。大部分商辦都是緊鄰地鐵線，靠近市中心以及商業區，地段優勢比較明顯，住宅由於用地限制，大部分近期能夠投資的新房都在3環以外，位置相對較偏，如果從地段上來說，大部分商辦的地段比住宅要好。
3、價格
同一個區域內，住宅的價格高於同區域的商辦，商辦的面積普遍較小，總價低，投入資產少，未來轉手也更容易。
總的說來如果資金充足、有資質的前提下，住宅當然是不錯的選擇，但是如果資金有限或沒有資質的情況下，選擇一個地段好、物業好的商辦也是一個不錯的選擇。
7. 住宅投資應該注意哪些因素
作為投抄資應考慮風險保值，回襲報方面規避風險應放在首位。住宅投資較之股票風險相對較小，並不等於無風險。投資者一定要清醒地認識房地產市場的政策風險、社會風險、經濟風險、技術風險和自然風險等因素。其中，住宅投資的升值因素具體表現在：
1、宏觀角度來說，住宅的價值構成由地產和房產兩部分組成，包括地價、住宅投資主要靠土地的增值，地點選擇對住宅投資的成敗至關重要，所以，應從不同層面科學地認知和理解地段微觀的地理位置，包括周邊環境、交通條件等。宏觀的社會位置，意味著人氣和文化氛圍等。
2、微觀角度來說，住宅價值還在於規劃設計。住宅開發和投資都遵循最佳利用原則，最好選擇社會公共配套設施水平高的區域和戶型、物業順應時代潮流的樓盤投資。影響物業升值的因素還有建築質量，物業管理，開發商的品牌信譽。房屋作為一種有著長期使用價值的產品，建造質量至關重要，同地段類似的兩項物業，質量的優與劣，其日後差值會很大。物業管理的水平直接決定了租金的高低將提升物業的檔次，物業的增值保值也取決於此，實力雄厚的開發商開發的住宅容易產生品牌效應使之成為投資熱點。
8. 投資住宅考慮哪些方面
投資住宅需要考抄慮以下幾襲點：
1、區域的政策規劃情況，基建配套未來是否完善，交通等的不斷完善便是利好消息；
2、未來產業入住情況，產業帶來的是就業機會，就業帶來的人群流入，進而帶來房產需求；
3、樓盤品牌品質是否夠大夠強，不錯的品牌和品質，更容易被大眾所接受；
4、樓盤配套，諸如學區、商業等配套是否完善；
5、樓盤不足之處，這也影響著品質。
9. 8月新規對農村住宅建設性問題有什麼要求
8月新規對農村住宅建設性問題的要求是不準佔用永久基本農田建房，只能在自家的宅基地上面建房，不能佔用農田！