怎樣制約開發商

⑴ 按照公積金貸款中心要求我應該怎樣制約和防範風險

一、住房公積金貸款風險的種類
（一）貸款人償債能力的風險
住房公積金是國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。因此，住房公積金的政策特性就決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大繳存住房公積金的職工。這部分職工的家庭收入基本能滿足其還貸的要求，隨著我國企業勞動用工制度的改革，職工已不像以前有一個穩定的「鐵飯碗」撰在手裡，隨時都有被解僱的可能，這樣，這部分職工會因為突然的失業導致收入減少而不能正常償還住房公積金貸款而存在潛在的逾期風險。
（二）委託銀行帶來的風險
根據《住房公積金管理條例》的規定，住房公積金管理中心不能辦理金融業務，住房公積金貸款只能委託住房公積金管理委員會指定的委託銀行辦理，其風險由公積金管理中心承擔。在實際操作中，受託銀行認為只要委託人和借款人雙方協商一致就可以了，所以委託銀行在監督方面就會放鬆自己的警惕，有可能簽訂的《借款合同》會失去真實性、合法性，同時房屋他項權利證的合法有效也難以得到保證。因此會造貸款人和抵押物失真風險。
（三）開發商的誠信風險
目前我市住房公積金貸款的大部分來至商品房的期房貸款，根據貸款操作規程和相關規定，必須在商品房主體工程封頂時才能貸款，但實際操作中是在開發商拿到《商品房預售許可證》時就可以抵押擔保貸款，部分開發商在拿到《商品房預售許可證》時，可能主體才是框架結構，就可以申請住房公積金貸款。個別缺乏誠信的開發商由於挪用資金問題或其他原因導致工程不能按時竣工使購房戶不能按時入住，甚至出現項目「爛尾」工程，從而導致購房戶解除購房合同並拒絕償還住房公積金貸款，將開發商的合同糾紛轉嫁給貸款方造成貸款風險。
（四）借款人信用風險
由於目前我市住房公積金管理系統還沒有建立個人信用徵用系統，對於個人信用的核心內容如：當前負債情況，信用記錄等相關信息還無從考察，即使借款人向多家銀行借款也不得而知。這樣由於借款人的債務過多而造成的惡意逾期會造成貸款無法回收的風險。
（五）還款期限風險
由於住房公積金貸款主要針對中低收入家庭，這樣使貸款的年限基本都在10年以上，還款期限越長，未知因素就越多，抵押物的自身價值變化也越大，貸款風險就會增加。
（六）抵押物處置風險
一是由於我國現行法律、法規的不健全，在借款人出現違約時，對抵押住房難以執行到位，抵押不易實現。二是由於某些原因，以前發現的優先索償權行使困難。三是由於估價的原因，處置抵押物時的估價低於設置時的估價或拍賣收益低於未還貸款而造成的損失。
（七）國家政策調控風險
國家政策調控風險主要來至房產市場過度高揚或過度低迷時，通過相關政策的出台來調控房價，保持國家各項政策的穩定。當出售的房屋價格與其價值違背過大時，就會適時的調整政策來控制。當房價上揚時，風險較少，而房價走低時，就會帶來逾期貸款或惡意不還貸款的風險。
（八）不可預見性風險
不可預見性風險主要來至火災、水災等自然災害造成的抵押物的滅失或借款人、保證人因疾病、車禍等意外事故導致傷殘失去工作能力或失蹤、死亡等，從而無法償還貸款的風險。
二、防範措施
（一）嚴格審查貸款資料，根據其貸款償貸能力確定貸款額度和年限
貸款人是否具有貸款資格和償貸能力是辦理住房公積金貸款的基本條件。在審查貸款資料的時候，要嚴格核實貸款人的單位性質、公積金繳存情況、家庭收入、以及購房的目的是用於自住住房。應該對辦理住房公積金貸款的職工進行償貸能力等級劃分。通過合理的等級劃分，控制貸款額度和貸款年限對防範貸款風險有一定作用。
（二）建立個人信用體系
逐步建立個人信用檔案，並同中國人民銀行個人信用體系聯網，對個人信用信息進行共享。能從該系統中了解貸款人的基本資料和經濟信息。對其已經多次貸款目前還有未還清的帳務了解或者其以前貸款並還款的相關信息，適當調整其貸款額度，防範惡意貸款帶來的風險。
（三）前台受理人員告知制
前台接件工作人員應該對每一位來辦理公積金貸款業務的職工詳細解釋借款合同簽訂後雙方的權利和義務，對不履行還款義務會帶來的利害關系以及應該承擔的相關法律責任應明確告知借款人，防止借款人惡意逾期還貸。
（四）建立對委託銀行的監督機制
公積金中心應建立相關的規章制度，同時要與受委託的銀行簽訂《住房公積金貸款業務委託協議書》和《住房公積金委託業務考核評分標准》，同時要不定期對委託銀行發放的貸款進行抽查。中心貸款部門應與委託銀行保持信息的通暢，隨時了解借款人的狀況以便做好風險防範工作。
（五）建立開發商連帶保證制度
住房公積金貸款大部分都為期房抵押貸款。借款人憑商品房買賣合同和交款收據到房產管理部門辦理抵押預登記手續，再開發企業擔保，就可以到銀行辦理放款手續。待房屋、土地兩證辦理並進行抵押登記後，抵押權人才能換發《房屋它項權證》。並強制開發商盡快的給購房戶辦理房屋兩證並換發《房屋他項權證》。為避免保證責任流於形式，建議要求開發商在保證期間承擔連帶經濟責任。
（六）嚴格個人住房貸款的抵押管理，防範抵押風險
嚴格審查抵押房屋的合法性，對產權不明或抵押比例不清的，不予辦理貸款手續；對用期房抵押貸款的，一定要審查開發商的資質、五證和抵押樓盤的施工進度情況。
（七）建立逾期貸款分類預警機制及逾期貸款催收管理辦法
工作人員應時刻關注借款人的還貸情況，按照中國人民銀行1996年制定的《貸款風險分類指導原則》，將逾期貸款劃分為5類：正常、次級、關注、可疑、損失。建議配置專有人員，每月對借款人的還款情況進行檢測，按標准進行分類，發現異常及時採取措施。如對逾期一個月以上的應及時通知，對逾期三個月的及時轉交保全處，通過法律的程序進行催收並及時劃扣開發企業賬戶上的保證金，確保公積金貸款的安全回收。

⑵ 期房交房的時候是有限制的，一般限制多久

期房就是還沒有建好的，不能直接交接入住的房子。期房交房的時間是在買了房子以後，簽訂的購房合同上會標明期房多長時間可以交房。買之前也要詳細的問清楚開發商具體的交房時間，看下與合同上說的是否一致。

在同等條件下，期房的價格一般要比現房便宜，因此購買期房可能會獲得一定的增值收益。但是購買期房與購買現房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。

期房預購人在房屋交付之日起90日內未取得房產證或者已竣工商品房的買受人自訂立合同之日起90日內未能取得房產證的，開發商應當承擔違約責任。

⑶ 開發商利用口頭承諾欺騙消費者，有法律制約嗎

法律以證據為基礎，以下兩個方法可以參考:
1：要在商談合同的時候，用手機等錄版音工具將商談權內容記錄下來.
這個方法估計難以實施了, 但以後生活中的重要買賣可以應用, 比如買車,買房.
2：拍下開發商官方的含交房內容的廣告，索要他們在相關政府機關登記的交房承諾。
開發商的廣告相當於對特定人群（已購或將要購他們的房屋的客戶）的契約承諾。

但是,你肯定已經在購房合同山簽字，意味著你同意合同上的交付日期。
想要索賠，有難度。
首先需要否定合同無效（或交付日期部分無效），證明開發商存在欺騙和要挾行為.
比如在交首付後再簽合同, 這本身不符合合同法.

⑷ 請問：開發商辦理銷售許可證後，把全部土地和部分在建工程又抵押出去，有條文規定製約這種違法行為嗎

沒有，屬於正常商業行為。

⑸ 怎樣查詢房產是否在房產局登記備案

可通過合復同備案號和證件號碼去房制管局，在房管局提供的合同備案查詢中查詢相關信息。

或登錄本地房管局網站查詢合同備案號信息，看是否存在，房源信息是否相符。

1、打開網路

(5)怎樣制約開發商擴展閱讀：

實行購房合同備案制度，可以對開發商進行有效的制約。它不僅能促使開發商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規避了一房二主為消費者帶來的諸多隱患。

目前樓市銷售的商品房多為期房，有的房子還沒有破土動工，就已經開始內部預約銷售。購房者雖然和開發商簽訂了購房合同，但是合同能否順利執行很難保證。有的因為開發手續不全，不能及時辦理產權證，有的則暗中被開發商二次抵押，一房二主，產權被別人分割等。

⑹ 延期交房，業主如何維護自己的權益

現在購買房子的話，大多數都是購買的期房，購買現房的人越來越少了，一方面現房的價格比較高，期房的價格比較便宜，購房者就能減少很多的購房成本，另一方面期房的房源比較多，購房者也能選到自己更滿意的房子，雖然購買期房的優勢挺多的，但是購買期房也存在一定的風險，比如說延期交房，今天小編就來講講，如何避免開發商延期交房？怎樣維護自己權益？
如何避免開發商延期交房？
1、挑選可靠的開發商
延期交房這種問題的出現，大多數是因為開發商的原因，比如說開發商資金鏈斷裂，這種情況下工程進度就會延後，甚至出現爛尾的情況，另外開發商手續不全也是導致延期交房的主要原因之一，因為開發商手續不全的話，就無法通過相關部門的驗收。所以購房者如果想要盡量避免遇到延期交房的情況，在選擇房子的時候就要注意考察開發商的實力，盡量選擇規模大知名的品牌開發商更可靠一些。
2、實地考察
很多人可能會覺得購買期房無法實地考察，因為房子還沒有修建好，但其實購買現房和期房都是可以實地考察的，只不過實地考察的內容不同，購買現房主要是針對房子進行實地考察，而購買期房主要是針對工地進行實地考察。購房者在挑選期房的時候，可以要求銷售人員帶自己去工地上看看，進入工地後購房則主要觀察工地物料堆放是否整潔，現場安全措施做的是否到位，因為一旦出現安全事故將極大地影響到工程進度。
開發商延期交房怎樣維護自己權益？
1、找開發商協商
如果遇到開發商延期交房的情況，首先購房者要找到開發商進行協商，找開發商協商的目的在於了解延期交房的原因，如果此時手續問題通常都是能辦理好的，購房者只要耐心等待就行。同時購房者還可以催促開發商盡早交房，購房者最好是聯合其他業主一起找開發商協商，因為往往一個人是不受到重視的，但如果集結了眾多購房者一起的維權的話，開發商也才會更加重視。
2、向法院起訴
找開發商協商的目的是以最簡單的方式來處理延期交房的情況，但如果開發商在購房者進行催告之後，人沒有將房屋交付給購房者，這種情況下個房子就要通過其他的方式來維護自己的權益了。大家要知道在遇到自己權益受損害的情況時，要利用法律武器來維護自己的權益，與開發商協商不成的情況下，可以向法院起訴，要求開發商賠償自己的損失。
開發商延期交房的情況時有發生，但大多數情況下開發商延期交房的時間並不算太久，所以也就沒有引起太大的糾紛，需要購房的引起重視的是，如果經過購房的催告之後，開發商仍未將房屋交付給購房者，那其中存在的問題可能就大了，以上就是關於如何避免開發商延期交房以及如何維護自己權益的介紹了。

⑺ 怎麼才能制約開發商八小區的綠化路面建好不偷工減料

綠化保五年成活率，達不到罰款

⑻ 開發商維保和物業的制約關系

物業公司和開發商一般是兩個獨立的法人組織，從法律上來講是兩個單位。
而維保是開發商對版業主的承諾，權物業公司只是中間協調部門，協助業主向開發公司反應問題並督促改進。開發公司一般不會留尾款在物業公司的。
像你反應的這個問題，要看你自己有沒有裝修，裝修前有沒有反應這個問題，如果裝修的時候改了電路，而你也沒有在裝修之前反映過的依據，一般開發公司是不承擔保修的。
你可以直接去找開發公司，拿著交房的時候給你的商品房保修書，上面有維保期限的，按照這個去找他們，有可能會解決。