門頭溝期房

A. 1000萬左右資金重點考慮投資，門頭溝新房和海淀二手房各有什麼優勢

從投資角度上說，房屋價格受人口（從金錢上說即每平方公里人口密度，人均消費能力），趨勢（人口單位年流失或增加比例），周邊穩定要素（產業區，學校，商業中心，規劃，公園）這三方面。

如果您沒有孩子上學的硬性需求（目前教育資源其實已經不像從前不可外溢，其他區域的教育水準雖然不如西城海淀含金量高，但是具有代表性的校區和幾所名校還是提高了整個區域的教育含金量），海淀的房子就建議您不要入手了。現在海淀區所有地區房價在歷史最高峰，而且整體板塊因為開發較早，過去因為【學校】誘導，又趕上房價瘋漲時期，海淀看似比較強悍但是地產有塌盤風險。因為過去海淀是北京唯一一塊所謂科技園區，當年高收入群體唯一聚集地，開發較早，配套當年還行，有不錯的基礎。

但是

【1】也因為開發早，房子老舊，部分房子已超過20年周期，銀行不批貸款，二次購房者只能全款買，有房價下行壓力。另外大部分房子也已經15年左右，馬上要過20年生死線。整體房價是下滑趨勢。（此論據是根據2016年-2018年5月二手房價格走勢變化得出的結論）

【2】因為房屋價值下滑以及配套老舊，會引發大部分人群買房置換（是時間到了，過了一代人時間往往都會換房），海淀第一沒有更多土地開發，置換會去新區。第二也因為產業區的不唯一性（學校，產業區都在外散，北京現在多點布局產業區，本地高收入人群是流散狀態，新吸納的高收入群體的消費潛力下降。

【3】看衰的。同樣的地段還有順義，朝陽，投資是不建議考慮的。

【4】新房其實就是沒有入市的二手房，沒有後續人群接納，房屋從投資上說，價值會下降的。

僅從投資分析。

買房建議還是買新房，新區。在整個金融環境不放水，理智的需求導向為市場的環境下，房齡是個很重要的指標。一般所說房子20年是個生死線，一方面是銀行貸款，另一方面是一代人的時間。往往在一個城市中，只有極端貧困者才會兩代甚至三代人住在同一屋下，不然過了20年都會換房。

因為您是投資加改善，工作生活地點在北京西部方向，恰恰這個地區是以後北京高端住宅用地最集中的板塊（2012年起的規劃就是北京豪宅區，通過產業的整合吧高收入群體聚集。投資不是接盤而是創造，只要優秀的高收入群體聚集成規模，那麼傳說的商業，學校一些所謂增值配套是自然而成的。）門頭溝的規劃已經造就了北京目前豪宅最集中的地塊，只要是品質不錯，天然環境好帶學校的，房價都不低。

而且只要看地鐵規劃（現在不是看周邊有沒有地鐵，而是看地鐵有沒有匯集）一般地鐵匯集之處（例如S1號線和18號線），有產業企業雲集，往往就是人均人口密度高，消費能力高的板塊。如果同時加上自然環境的配套，就是高端宅。

從投資上說，如果您考慮新房，

【1】一定要買改善盤

（原因簡單說有二：

[1]北京是吸納全中國最有錢的人群城市之一，他們房票有限，只能買最貴的保值1000萬是北京能夠投資的入門門檻。

[2]未來人群需求其實不是要有房子，而是在有房基礎上進行改善，120平以上，4居室的布局是有未來市場潛力的。看現在北京18歲以下的孩子他們的家庭擁房率很高，外地家庭不錯的孩子們他們擁房率更高。同時未來小戶型會通過政府的保障住房的暴增，房齡老舊而貶值。）

只有高端住宅未來能夠支撐所謂投資考慮。

【2】地產如果投資不要從二手中介

這是低維度的營銷層面，您會越看越亂。

如果從地產開發商角度進行思考，反而是降維打擊。

地產投資有三大方向：便捷性，自然環境，人文環境。因為咱們是下游購房者，能改變的增值只有人文。

因為在二手市場，只有居住人群的質量才會影響房價，前面那兩項，是咱們不能改變的參考點：便捷性，自然環境能否吸引高收入群體？

從這些點給您判斷的樓盤，建議您考慮的樓盤是：

1.萬科翡翠長安（位於新城區交通便利，距離長安街西沿線最近的樓盤，北京八中校區，以後地標性建築集聚的地方，就是門頭溝的CBD）

2.西山天璟（2016年的地王，開發商托底，以後的溢價空間大，品質偏優，新中式的華麗風格但是周邊自然環境的優勢也是後期保值的一個重要增值點）

3.西山燕廬（位於新城和翡翠長安區位接近，但是靠近長安街沿線的距離不如翡翠長安，但是物業極佳，綠城物業的品質在北京整個市面可以達到名列前茅，這是後續保值的重要特點）

前兩個是高端改善，後一個是高級改善。翡翠長安的總價1000+起（165平），西山天璟760萬起（117加28平米贈送=145平）西山燕廬（140平900萬起）

這是咱們目前1000萬左右預算，能夠在正西方向，考慮咱們自住加投資，而且享受地區開發利好的幾個房子。

比較建議您看門頭溝，也是因為門頭溝是北京中心近六區當中唯一地區開發潛力較大的板塊（就是以前實在太差了，開發程度低且交通方便離城區近，只能先期通過地產開發進行升級，也是咱們作為住房投資的重要參考地之一，另一個是通州核心區那三條街道，但是距離咱們遠，管理成本高一些，且需要北京戶口首套資格才有購買權）

如果您希望自己預留幾百萬做其他的投資，有性價比也不錯的華潤西山墅、瀧悅長安、麗景長安等，但是產品力稍次。

另外，物業是影響後期房價更隱性的關鍵因素之一：一般被開發商歸於人文類，因為物業水平的高低直接影響後期5年後的房價，您看萬科的二手房往往比周邊房價貴20%以上，就是這方面影響。如果有同檔次同位置樓盤，一定要選物業費相對貴的，這個對您房屋保值性來說有比較大優勢。

B. 門頭溝區域新房真的適合海淀上班客群的選擇嗎

首先，從購房用途來講，我們是為了自住購房，考慮周邊生活配套的同時版，也要注重居權住的舒適度及園區的管理品質。這和我們日後生活息息相關，好的居住體驗時刻影響著我們的生活品質。門頭溝目前都是大開發商拿地開發建造，新房項目戶型設計及園區建設都有較高的品質。門頭溝的自然環境依山傍水，三山兩寺，整個區域僅有1.5%的平原面積，居住舒適度很高；

交通：居住密度小，交通壓力較其他區域小，交通條件便利。通往海淀區已有阜石路快速路，全程無紅綠燈，30分鍾車程去往中關村；北京唯一一條磁懸浮列車今年年底開通，到蘋果園無縫換乘1號線及6號線；

教育：名校有景山學校、北京八中，及區域中小學等，可滿足孩子的教育需求；

配套：區域本身不大，已有京煤集團總院三甲醫院，門頭溝區醫院，規劃肺結核醫院等；主城區商業配套齊全，將來的新城打造WSD商圈，建造12個地標建築，對於門頭溝經濟發展有較大的帶動作用。

C. 門頭溝的新房都是什麼價格

排除國家推出的限競房均價在5萬左右，其他項目價格幾乎都在5-6萬之間，另外內由於門頭溝環容境好，能建項目的土地資源比較少，所以在售的項目都是以大戶型改善偏多，剛需上車考慮二手房相對性價比會高一些，新房國家的限競房可以考慮。

D. 門頭溝有什麼值得推薦的新房項目

關於您之前詢問的門頭溝區域內有什麼值得推薦的新房項目專。

首先門屬頭溝區域來說新房項目林立確實比較難以抉擇，價格差別不算太大，戶型以大面積為主。

如果是考慮大面積平層項目推薦看看華遠裘馬四季、永泰西山御園，如果是考慮中等戶型的可以查看中駿西山天璟、和綠城西山燕廬。這四個項目在門頭溝比較具有代表性，覆蓋了新老城區以及核心地段還是需要根據您的實際情況為您詳細匹配推薦祝您生活愉快！

E. 門頭溝、豐台環境好，帶小院的新房樓盤都有哪些

豐台的新房樓盤翡翠西湖是個低密的別墅社區，洋房總層高7層或者8層，一層是帶地下室和帶回花園的下躍產答品，性價比極高，因為屬於國家政策的限競商品房，單價會比正常商品房少個10000元一平左右，180平的下躍產品，總價500萬起。

門頭溝除了別墅，帶小院的項目有兩個，一個是西山天璟，一個是華潤西山墅，但本身這面做的都是大面積的改善盤，所以下躍產品一共200多平，總價在1000萬起。

F. 門頭溝哪個新房項目距離地鐵站最近

門頭溝地鐵S1號線位於新城板塊，在售的新房項目主要集中在上岸村站附近，其中距離最近的是西山燕廬，步行大概500米左右。

G. 門頭溝和房山區域的新房價格

目前門抄頭溝和房山在售新襲房項目較多，門頭溝的均價在6.5萬左右，房山良鄉均價5萬左右，竇店閻村均價3.5萬。

目前門頭溝在售的新房項目多為改善型住宅，面積幾乎都在100平米以上，總價也在600萬以上。

房山區域在售戶型最小的90平左右，總價360萬左右。

H. 門頭溝石門營有在建的小區嗎房價多少有沒有期房期房房價二手房

石門營都是安置房，沒聽說有商品房。應該能買到二手的。價格不太清楚。

I. 用800萬投資門頭溝有什麼可以推薦的房子

上次您回電，請我再次給您分析一下門頭溝的房產形勢一來您是替朋友問的，這勢必會讓我更加用心給您整理資料，一旦回答稍微有所偏頗，不僅您不認同，沒和我接觸過的您的朋友也會對我們的專業有所懷疑；二來本人才疏學淺，房產知識浩煙如海，我只能提出自以為的粗鄙之見，請多指教！

一般人在談投資房地產時，總是人雲亦雲，眾說紛紜，莫衷一是，前天看過一篇文章說房價跌，就到處宣揚「房價暴跌論」；今天看到一篇文章說房價會大漲，便不加思考的加入「房價上漲論」擁護者的一員里。

其實房價漲不漲、跌不跌咱們沒必要跟風，只要學會簡單判斷（一般只注重房價升不升而不注重升值多少的童鞋完全可以簡單判斷即可），關注以下幾個點即可：

1、政策傾向地。老北京人在二十年前只認一個北京——二環內才叫北京，二環外全是郊區。但是經過二十年的發展，莫說三環四環，就連五環也已經發展成高樓林立、現代化氣息十足的地地道道北京城！這就叫做大勢所趨：國家要發展的就勢必會發展起來，不管多遠多偏。而現在除了通州是【城市副中心】外，憑借著市政府的政治優勢，成為炙手可熱的投資區域。自2010年傳出「通州城市副中心」的消息以來，2012年北京市委書記劉淇第一次在正式場合提出這個問題，之後國家領導人一步步將此方案落地，最終於2016年下文件確定、證實此事。時至如今，通州城市副中心發展越來越快，現代化建築如雨後春筍般出現在通州大地之上，【新北京城】逐步揭開他的神秘面紗，預計五年左右，必將令世人刮目相看。而北京其他新區也不甘落後，在政策的支持下也依靠著時政利好發展起來：

1）昌平新城，憑借中關村產業的外遷建立昌平新城，以南邵為中心，泰禾、中鐵、招商等大開發商集中拿地，依靠昌平線的帶動很快建造一批優質房源：【泰禾昌平拾景園】、【招商都會中心】、【中國鐵建青秀尚城】，再加上北邊無與倫比的天然優勢——北部群山帶，環境優美，空氣清新，成為許多養老、

2）大興諸區，包括黃村、亦庄、瀛海等地，憑借著【第二機場】的輻射作用，從原來「臟、窮、亂、差」的南城成為北京首屈一指的發展新區。尤其亦庄和瀛海，前者是北京唯一的雙標區——經濟技術開發區和高新技術產業園區，引進的眾多大型企業，如京東集團、總部基地、賓士中國總部等，拉動了亦庄的經濟發展。而瀛海附近的南海子公園周邊成為別墅豪宅的集聚地——棠頌別墅、紫禁壹號院、中海墅*北京世家、龍湖天琅、金茂墅等

3）房山區域目前發展最齊全的是長陽區域，有大型購物中心【奧特萊斯】、【京投港】、【半島廣場】，又憑借著靠近豐台的地理優勢，現在也是房價最高的地區。不過由於【良鄉大學城】的建立，許多優質資源開始傾向於良鄉：良鄉大學城共有11所高校搬進，會來帶大量優秀人才和人口流量；龍湖天街於2019年底投入使用，商業體量媲美朝陽大悅城，商業氛圍濃厚；小清河流域規劃成高端改善項目集聚區：五礦銘品、國譽府、京西祥雲等都是不可多得的好項目，以後想投資改善型樓盤，房山也是個值得考慮的區域。

4）門頭溝區域是本次重點講解的區域，同時也是按照您的朋友的需求重點講解的。

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眾所周知，門頭溝自古以來就是京西重鎮，是東連京城、西通大漠的戰略要沖和商旅之路。其自然資源豐富，得天獨厚，三山（靈山、百花山、妙峰山）環抱，一面臨水（永定河），綠化率高達64.27%。轄區城市公園由原來的7家增至如今的43家，形成了以三山、兩寺（潭柘、戒台）為主的超級生態旅遊區。作為北京的綠色屏障，門頭溝的山地面積佔到98.5%，挺拔高峻、險峰疊嶂。蜿蜒流淌著北京的母親河——永定河，北京斥資170億在永定河兩岸打造了生態走廊，霜林疊翠、花草漫坡。

拉動區域發展、配套升級的最大動力是政府規劃，大規劃意味著大投資，大投資決定著區域大發展。從50年代到80年代到90年代到新世紀，長安街從最初的建國門、復興門各向東西延展，經過5次擴張，現東至通州，西至首鋼東大門。2010年6月，政府再次做出向西延長的規劃方案，長安街向西以首鋼東門延至門頭溝，並將門頭溝定位為WSD。在北京市2020年新城規劃中，政府在門頭溝的總投資超過2900億，用於WSD的產業升級，並規劃建設12個京西標志性景觀。

1、交通優勢：

「四橫兩縱」四橫-阜石路、蓮石路、水閘北路、長安街，兩縱-石擔路、六環。

門頭溝規劃在十二五期間基本就已經定型，所有的用地規劃和行政區域劃分都已經非常明顯，圍繞長安街西沿線會興建大型商圈，目前已經確認規劃引進的項目有：帆船七星級酒店、駿洋大廈、黃金交易中心、太平洋國際廣場等項目。後期其他規劃商業用地還會繼續引進相應項目，規劃其實完全可以借鑒目前長安街兩側的規劃，基本長安街兩側的規劃都是重點商圈，大型寫字樓。

隨著門頭溝區域利好優勢的發展，未來人流、信息流和資金流將匯集於此，使得門頭溝發展跨入一個新台階。

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以上主要是門頭溝的發展規劃，那麼適合800萬投資的房子有哪些？期房西山天璟135平、西山燕廬140平以及現房龍樾西山134平、麗景長安155平在我看來比較適合，具體對比最好咱們看完房在分析，畢竟房子都沒看，我講再多都只是空中樓閣，望您見諒！

J. 門頭溝的房價是什麼情況居理新房網站上不是有單價2萬多的樓盤嗎

門頭溝區域現在整體可開發的用地不多，而且這個區域環境很好回，作為改善居住是很好的選擇，答所以房價相對來說比較高。現在在售的新房項目單價低一點的在5萬左右，平均成交單價是6萬左右（2019年3月數據），基本上都是大戶型的洋房和別墅。

您提到的2萬多的樓盤北京有，但是很少，比如通州永樂店的十里春風和房山竇店城（2019年3月數據），是全北京的價格窪地。

其實買房主要還是看您的個人需求，比如預算，工作地點等，居理新房能為您提供全北京12城區和全國12個城市的新房專業咨詢服務再到訂房簽約，全流程服務，確保幫您買到適合您的房子。