我國各時期房地產政策梗概

Ⅰ 改革開放後至今,我國房地產市場的發展變化大致可以劃分為哪幾個時期並給予簡要說明。

第一節我國房地產制度改革與市場發展的歷程

回顧改革開放30年來我國房地產市場的發展變化，大致可分為以下5個時期：一是初步形成時期（1978~1991年），二是房地產過熱時期（1992~1993年），三是市場調整時期（1994~1997年），四是培育新的經濟增長點時期（1998~2002年），五是宏觀調控時期（2003~2007年）。

一、初步形成時期（1978~1991年）


二、房地產過熱時期（1992~1993年）


三、市場調整時期（1994~1997年）


四、培育新的經濟增長點時期（1998~2002年）五、宏觀調控時期（2003~2007年）
摘自《發展和改革藍皮書》

你可以打開這個鏈接看一下http://theory.people.com.cn/GB/49154/49155/8108609.html

Ⅱ 我國房地產發展狀況

21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對於熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。在最近的一個多月里，中央密集出台了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控政策。證券時報發表中國社科院世界經濟與政治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。

房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建築面積逐年遞增。同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建築、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。
在過去的10年中，房地產對於中國的經濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，政府轉而將這些收入轉化為政府投資用於基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。所以，可以說，在「中國式增長」的動力中，出口、政府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入

，政府收入用於投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了政府土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處於稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由於中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點
文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，「居者有其
，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利於房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利於中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利於啟動內需和消費
的增長。

可以預期的是，2010及之後的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點：

第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，並推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而後再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決於市場和政策的組合作用。

第二，保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。
第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。
第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控政策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已經顯示了政策上的重視和關注，營業稅優惠政策調整、「國四條」出台、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發展，10年代的中國房地產將會更加健康穩定和成熟。

Ⅲ 今年，我國採取的房地產調控政策有哪些具體一些。謝謝

2010年4月17日 國務院為了堅決遏制部分城市房價過快上漲，發布《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知簡稱「新國十條」，具體如下： (一)統一思想，提高認識。 (二)建立考核問責機制。 (三)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。 (四)發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。 (五)增加居住用地有效供應。 (六)調整住房供應結構。 (七)確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。 (八)加強對房地產開發企業購地和融資的監管。 (九)加大交易秩序監管力度。 (十)完善房地產市場信息披露制度。 國務院各有關部門要根據本通知精神，加快制定、調整和完善相關的政策措施，各司其職、分工協作，加強對各地的指導和監督檢查。各地區、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理性消費，形成有利於房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。

2011年 國八條
國務院辦公廳關於進一步做好房地產
市場調控工作有關問題的通知
國辦發〔2011〕1號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：
《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號，以下簡稱國發10號文件）印發後，房地產市場出現了積極的變化，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，進一步做好房地產市場調控工作，逐步解決城鎮居民住房問題，促進房地產市場平穩健康發展，經國務院同意，現就有關問題通知如下：
一、進一步落實地方政府責任
地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行國發10號文件及其相關配套政策，切實將房價控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公布。各地要繼續增加土地有效供應，進一步加大普通住房建設力度；繼續完善嚴格的差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房；加快個人住房信息系統建設，逐步完善房地產統計基礎數據；繼續做好住房保障工作，全面落實好年內開工建設保障性住房和棚戶區改造住房的目標任務。
二、加大保障性安居工程建設力度
2011年，全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對保障性安居工程建設的支持力度。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策，引導房地產開發企業積極參與保障性住房建設和棚戶區改造，確保完成計劃任務。加強保障性住房管理，健全准入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。
要努力增加公共租賃住房供應。各地要在加大政府投入的同時，完善體制機制，運用土地供應、投資補助、財政貼息或注入資本金、稅費優惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機構投資者參與公共租賃住房建設和運營。鼓勵金融機構發放公共租賃住房建設和運營中長期貸款。要研究制定優惠政策，鼓勵房地產開發企業在普通商品住房建設項目中配建一定比例的公共租賃住房，並持有、經營，或由政府回購。
三、調整完善相關稅收政策，加強稅收征管
調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征稅。稅務部門要進一步採取措施，確保政策執行到位。加強對土地增值稅征管情況的監督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞「陰陽合同」產生的稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。
四、強化差別化住房信貸政策
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。
五、嚴格住房用地供應管理
各地要增加土地有效供應，認真落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低於前2年年均實際供應量。進一步完善土地出讓方式，大力推廣「限房價、競地價」方式供應中低價位普通商品住房用地。房價高的城市要增加限價商品住房用地計劃供應量。
加強對企業土地市場准入資格和資金來源的審查。參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源並提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權，並處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的（不含土地價款），不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。
六、合理引導住房需求
各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。
已採取住房限購措施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調整完善相關實施細則，並加強對購房人資格的審核工作，確保政策落實到位。尚未採取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況，適時出台住房限購措施。
七、落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制
國務院有關部門要加強對城市人民政府住房保障和穩定房價工作的監督和檢查。對於新建住房價格出現過快上漲勢頭、土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設進度緩慢、租售管理和後期使用監管不力的，住房城鄉建設部、國土資源部、監察部要會同有關部門，約談省級及有關城市人民政府負責人。對未如期確定並公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標、沒有完成保障性安居工程目標任務的，相關省（區、市）人民政府要向國務院作出報告。監察部、住房城鄉建設部等部門要視情況，根據有關規定對相關負責人進行問責。對於執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯後等問題，也要納入約談和問責范圍。
省級人民政府及其有關部門，要參照上述規定，建立健全對轄區內城市落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。
八、堅持和強化輿論引導
新聞媒體要對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗加大宣傳力度，深入解讀政策措施，引導居民從國情出發理性消費，為促進房地產市場平穩健康發展和加快推進住房保障體系建設提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責任的猜測、評論誤導消費預期。對製造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。
國務院辦公廳

Ⅳ 我國房地產市場開始迅猛發展是始於哪一年

我國房地產繁榮和迅猛發展始於1998年的住房制度貨幣化改革。

房地產發展的五個階段：

（1）1978～1991年的理論突破與起步階段，土地法、規劃法的制定與實施，為房地產的發展提供了法律依據。

（2）1991～1995年非理性炒作與調整階段，鄧小平南巡後南方房地產炒作盛行，最終硬著陸，房地產陷入低迷期。

（3）1995～2003年相對穩定的協調發展階段，隨著中國的福利分房制度改革的深入，朱鎔基任上終止福利分房，全面啟動住房貨幣化改革，掀起國內開發新高潮。

（4）2003～2007年，調控、反調控與總體反思階段，部分地區市場過熱現象抬頭，政府密集出台各項調控措施。

（5）2007年～至今，房地產行業全面調整的新常態階段，房地產逐步步入微利時代，行業回歸正常。

(4)我國各時期房地產政策梗概擴展閱讀：

中國房地產市場的「1.0時代」與「2.0時代」

中國房地產市場的發展在建國後相當長時間內是完全的福利房時代，沒有商品化的房地產市場。改革開放後，房地產市場的改革也開始啟動，但顯然沒有經濟體制改革的步伐快，直到1998年後才進入真正的商品化時代。

1、中國房地產「1.0時代」——福利分房時代

1949-1978年高度福利化時代。這一時期我國是一個高度計劃經濟型社會，以福利形式分配住宅。「統一管理，統一分配，以租養房」，實施公有住房實物分配製度。

城鎮居民的住房主要由所在單位解決，各級政府和單位統一按照國家的基本建設投資計劃進行住房建設，住房建好後，結合級別、工齡、年齡、居住人口、輩數，人數、有無住房等一系列條件分給員工居住，收取極低廉的租金。

自1978年起，中央就開始大力解決城鎮居民的住房問題，經過各地的實踐和積淀，到了1994年，總結了前一個階段的工作經驗，出台了一個綜合性的文件。

即《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》，象徵著城鎮住房制度正式改革之路正式啟動。這一時期住房公積金制度推行，一部分人開始購買公房。

2、房地產「2.0時代」——商品房時代

為刺激內需，推動住房制度改革，1998年7月，國務院下發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，在這份中國房改的標志性文件中，明確提出要停止住房實物分配。在中國沿襲了約40年的福利分房制度壽終正寢，中國房改向著市場化的方向邁進。

3、中國房地產「3.0時代」——租售並舉時代

網路-房地產市場

Ⅳ 我國房地產市場發展問題的探討可以從以下幾個角度進行分析：（1）我國房地產市場的發展歷程；（2）房地產

房地產企業發展趨勢分析
前言
房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源佔用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。

1、 研究概述

1.1 我國房地產發展歷史

我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。

八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產業。黨的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國

房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了政策依據。1991年4月，中共中央關於制定國民經濟和社會發展十年規劃和「八五」計劃的建設中要求：「城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程」。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世後投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利於改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。但是，我國的房地產企業大部分是各自為政，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。

我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，並且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。

1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義

房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。

一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇，

使全行業從「暴利時代」迅速轉入「微利時代」，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO後，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。

隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由於國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、佔領市場，才能維持企業的生存和發展。

因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。

2 、房地產企業現狀和問題

2.1 我國房地產市場現狀及展望

經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特徵。具體地講，有以下三大特徵：

從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：（一是房地產產品價格差異擴大，各種檔次的價格相互之間的參照性減低，低價更低，高價更高，總體均價趨降；（二是房地產行業邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規模較大，因而對投資仍具較強吸引力（三是資金"技術"品牌"土地等行業門檻大大提高，迫切需求職業化的專業隊伍，尤其是土地資源的限制，使得進入成本大增（四是房地產項目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴大，但政府管制趨強，而消費沖動趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項目利潤更趨降低。

從市場類型和消費者角度來說，房地產市場正由生存消費型轉向投資消費型。隨著房地產市場產品供應的日趨豐富及消費者的成熟，房地產市場的需求形態及消費者購房心理正在發生著深刻變化，消費者對房地產的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產功能向消費、享受功能擴展。由於產品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據自身的喜歡及需求去決定。但消費者在如此有利的市場中也並非絕對的贏家，還是要承擔進入市場必然應當承擔的買家風險和投資風險。 在從生存消費向投資消費轉型的過程中，消費者改善居住需求而消費房地產的消費需求仍然是拉動市場發展的核心動力，但這並不說明現在的房地產市不熱，因為改善人們居住條件是個持續、長期的過程，不能在短期內實現。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產投資增幅及消費速度超過房地產市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產市場就會產生）泡沫。

從產品和科技進步角度來說，隨著產品技術的進步，房地產市場已經基本上實現了以產品為主題的產業化。在這個過程中，產品同質化成為市場主流發展趨勢。 因產品品質水平普遍提高及所購產品大體相似，大多數人享有基本相似的居住條件，人們對住房進行更新換代的速度加快。 房地產商利用建築業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品，表現出電子業的某些現象。由於競爭日趨激烈，房地產創新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發揮土地資源潛力，通過綜合和優化市場因素滿足消費者的需求。 在以產品為主題的房地產市場中，房地產企業專業化水準大大提高，全行業明顯進步而且更加理性，發展商已熟練掌握房地產業的規律和技術，模仿和照搬都有助於行業發展，但不能保證項目成功。 整個房地產市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業內部不同優勢的各方走向尋求共同利益。 專業咨詢代理機構的市場不斷擴大。

2.2 我國房地產企業發展現狀

房地產企業數量多，規模小。20世紀90年代中後期到現在，雖然我國房地產開發業不再象以前那麼混亂，許多房地產公司已初具規模，有些還頗具實力，但相對「 小、散、差」的特點並沒有改變。截至2003年，我國房地產企業具有一級資質的企業僅有349家。

房地產企業開發能力低，規模經濟差。房地產企業是非常典型的資金密集型企業，並且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。例如，上海市目前的房地產企業有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。上海市房地產企業數量多而開發項目規模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個企業的開發面積僅為3.3萬平方米，銷售百強的房地產企業總共只佔市場份額的4％左右。

房地產企業資產負債率偏高，經營風險大。由於歷史上的種種原因，我國房地產企業普遍存在著自有資金不足的問題，企業所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內最大的房地產企業凈資產規模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產企業動輒幾十億、幾百億美元相比，實在相距甚遠。我國房地產企業資產負債率多在70％以上，有的高達90％。這種過高的負債必然影響企業的資信，增加其運作房地產開發項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現虧損現象，甚至引發負效應的連鎖反應。

房地產企業信用差，不重視品牌的創立。由於我國的房地產企業的利潤率一般都超過社會其它行業的利潤率，同時由於房地產開發業的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資湧入房地產開發行業。這些開發商短期行為嚴重，既沒有長期的企業發展規劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業自身的發展。

作為現代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業，必須具備一系列的條件，如：企業的產權界定要清晰，企業必須有充分的自主權，企業要以個人財產或法人財產對企業債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產企業還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業的未來發展態勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業的未來走勢和發展方向，不論是開發商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發展趨勢有一定的把握。

我國房地產企業管理是指房地產企業從開發項目的選擇、開發過程直至項目完成後的售後服務等全過程的管理。與其他企業一樣，房地產企業還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業家隊伍是房地產企業成功的關鍵。企業家的素質與能力很大程度上決定了企業集團的成敗。它的有利之處在於：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業的不斷發展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬家企業，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業，難以與各種不同門類的企業對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業發展的阻力。先進的管理模式是企業長治久安、不斷發展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業經理也能使企業正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業會受振動，但不會受重傷。

房地產企業是中國房地產企業的主體，目前官方統計的數字是全國近3萬家，佔中國房地產企業總數的80％多。中國城鎮住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業的未來發展帶來前所未有的機遇和挑戰。宏觀總體來看，目前中國房地產企業的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規模、效益等三個方面。

2.3 我國房地產企業發展中面臨的問題

2.3.1 企業的所有制性質問題

盡管國內學者對於國有企業問題的研究如火如荼並日益深化，但卻少有人對國有房地產企業問題進行系統深入的研究。實際上，工業國企中的問題和弊端房地產國企中都有，如預算軟約束。代理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著人才浪費和企業效率低下等。並且，由於房地產業本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，如在經濟增長中房地產業的重大貢獻及其對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次大的經濟波動中房地產業所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經濟學家所重視。

房地產國企退出房地產業的速度較之工業國企也許更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業發展的初期，國有房地產公司佔了絕大多數；隨著改革的深入和市場的發展，國有房地產企業的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只佔總數的20％，由於其佔有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業、一部分並不規范的股份制企業——這些企業在性質上其實與房地產國有企業類似，即產權不清晰，企業與政府的邊界模糊，此外，其數量在統計資料中無法明確顯示——那麼由於所有制問題給中國房地產企業發展帶來的不利影響從而對中國房地產業的發展的制約效果就更加顯著了。

Ⅵ 分析目前我國房地產調控政策對我國房地產市場發展的影響和作用

4月14日,國務院發出通知:要求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。該政策主要是抑制市場的投機性購房，在執行貸款利率為基準利率的1.1倍之後，現行利率變成6.534％，而原來按照7折優惠的貸款利率為4.158％，無疑對於貸款者50萬30年期來說，每月要多增加700多元錢。 4月17日,國務院再發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,其中對三套及以上住房貸款提出更嚴規定,要求「對於商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款」,「地方政府可根據實際情況,採取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數」。此外,通知還表示,對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,銀行要暫停發放購買住房貸款。由於購買第二套房多數為改善性住房，而購買第三套房更多是投機性購房，因此該政策直接從源頭上切斷了購買第三套房的資金鏈，同時加上對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,銀行要暫停發放購買住房貸款，這將有效抑制外地炒房團如溫州炒房團等的投機、投資性買房行為。該措施雖然對存量房數量的影響不大，但對以投資、投機性質購房為目的的增量房數量將產生很大影響。無疑該項措施的打擊力度是非常大的，幾乎可以說是封殺了投機性購房的需求。
調控政策已對房地產市場產生影響「兩會」後房價飆升迫使政府在「國四條」的基礎上祭出空前嚴厲的「新國十條」，劍指房價七寸，核心內容是建立考核問責機制、貸款首付比例和利率大幅度提高、暫停發放購買第三套及以上住房貸款和研究制定稅收政策等，中央各部委及地方迅速響應，影響明顯，銷量萎縮，在一個月內，17重點城市周銷量平均下降幅度高達57.3%。國際形勢變化或使調控節奏放緩，但政策持久性不用置疑。當前經濟增長三大引擎均面臨著較大壓力，歐洲主權債務危機升級更使當前房地產調控面臨兩難抉擇，我們認為調控節奏或將放緩，第3季度將以執行已出台的調控措施為主，不會放鬆，且未來有推出保有環節稅的可能。樓市有「休整」需要，調控將使調整幅度加深。09年樓市的瘋狂本身就透支了未來的部分需求，房價的飆漲也削弱了一部分購買力，我們預計若目前政策嚴格執行一年，2010年全國新建商品房銷售面積將同比下降20%左右，銷售價格將回落至09年3季度的水平。

Ⅶ 歷次房地產調控政策有那些

我國歷史上歷次房地產調控政策一共有五次 歷次房地產調控政策回顧： （1）1993年至1996年：我國首次對房地產進行調控 1993年，我國首次出現房地產熱，房地產開發公司急劇增加，房地產投資迅速增長，以炒地皮、炒鋼材、炒項目為主的房地產市場異常活躍，出現了嚴重的房地產泡沫。此時經濟出現了嚴重過熱和通貨膨脹。 1993年，國務出台了「國十六條」，在1994年又出台了年系列出台《關於深化城鎮住房制度改革的決定》、《城市房地產管理法》和《住宅擔保貸款管理試行辦法》。 隨著各項政策的落實，房地產投資速度明顯放緩，房價迅速回落。此時經濟也又熱轉冷，通脹下降，經過3年的努力，經濟成功的軟著陸，房價得到有效控制。 這次調控使地產業受到重創，「國16條」出來後，大量開發商捐款逃離，海南等地房地產市場遠元氣大傷，地產業陷入了幾年的低谷期。 （2）1998年至2002年：促進住宅業成為新的經濟增長點，核心是房改 1997年爆發了亞洲金融危機，我國出現了「通貨緊縮」，房地產市場隨之進入低潮。為了拉動內需，1998年7月，國務院頒布「23號」文件（《關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的通知》），進行住房制度改革、取消福利分房，明確提出「促進住宅業成為新的經濟增長點」。23號文件強調在「逐步實施住房分配貨幣化」的同時，建立以「經濟適用性住房為主體的住房供應體系」。1999年開始全面停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。 隨著新的住房制度的落實，巨大的市場需求激活了低迷的房地產市場，房地產業開始進入發展新時期。這一時期存在房地產市場供給結構不合理、市場秩序混亂等問題，為房地產再次出現泡沫埋下了隱患。 （3）2003年至2004年：確認房地產業為國民經濟支柱產業 2003年8月，國務院出台《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（簡稱18號文件），首次明確指出「房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業」，並且提出房地產市場持續健康發展是國民經濟持續健康發展的有利措施，對符合條件的房地產開發企業和開發項目要加強信貸支持力度。 18號文件確立的「國民經濟的支柱產業」是對1998年23號文件確立的「新的經濟增長點」的升級。並且將23號文件中確立的「經濟適用房是住房供應體系的主體」改變為「經濟適用房是具有保障性質的政策性商品住房」。通過對經濟適用房的重新定性，意味著政府不再為70%以上的中低收入人群提供保障性住房，大多數家庭不得不購買或者租賃商品房。1998年出台的23號文件和2003年出台的18號文件對住房供應體系的定性明顯不同，說明了政府的態度由害怕住房投資和住房價格上升過快轉變為希望地產業的高增長帶動整個經濟的高增長。2003年出台的18號文件沒有提出實質性的控制房價和投資過熱的措施。 （4）2005年至2007年：調控以穩定房價為主要訴求 2005年，房價快速上漲，房價問題再次成為全社會的焦點。為了抑制投資過熱、調整住房供應結構、穩定房地產價格，中央政府打出了地產調控組合拳。2005年，國務院頒布「國八條」，建立政府負責制，將房價調控上升到政治高度。4月，為了進一步細化和延伸「國八條」，國務院又頒布了「新國八條」，隨著又出台了房地產調控操作層面的細化方案。2006年頒布「國六條」和對其進行細化的「九部委十五條」；2007年，土地、信貸、稅收等為房地產降溫的措施密集出台，從土地管理、房地產秩序、抑制投機（尤其是抑制外商投資房地產）、調整住房結構等多方面出擊。 雖然投資開始平穩增長，住房結構得到一定的改善，但是房價越調控越上漲。到2007年下半年，雖然房價增長速度有所放緩，但是房價依然不斷上揚。 2006年出台的「國六條」將中等收入和高等收入人群一起推向市場，這意味著至2003年以來，保障房惠及的人群范圍進一步縮小，供需關系更加緊張，勢必推動房價上漲。 （5）2008年至2010年：房地產調控先揚後抑 2008年的金融危機使得國內的貨幣政策出現了戲劇性的變化，上半年貨幣政策由「適度從緊」改為「從緊」，下半年隨著金融危機影響的擴大，貨幣政策開始由「從緊」轉變為「適度寬松」。2008年，在前期調控政策和金融危機的影響之下，房地產投資迅速減少，國際投資紛紛撤出，房地產市場進入觀望狀態，成交量日漸，房價也有所下降。然而在房價調控效果剛剛顯現時，政策再次出現松動，最終導致前功盡棄。 2009年，在經濟刺激計劃和寬松貨幣政策背景下，房地產調控出現松動——銀行推行優惠利率、降低地產開發項目資本金比率等。2009年年初，房地產行業「試探性抄底」，到年中「放量大漲」，再到年底預期政策出現改變而「恐慌性搶購」。2009年，許多行業深受金融危機打擊，但地產業在政策的刺激下逐漸復甦，並且引來爆發式增長的一年。為了遏制房價過快增長，2009年12月以來，中央連續釋放房地產調控信號，取消了2008年年底出台的二手房營業稅減免優惠政策，將個人住房轉讓營業稅征免期限由2年恢復到5年，以遏制炒房現象。同年年底，中央出台了「國四條」結束地產刺激政策、出台《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》結束寬松的土地政策等。從09年末開始，調控政策開始逐漸加強。 2010年4月，國務院出台了「國十條」，被稱為「史上最嚴厲的調控政策」。但由於各部門落實問題和地產市場的復雜性，「國十條」的威力並無完全釋放。加上前幾次調控政府搖擺不定，購房者對政策調控信心不足，導致市場經過4個多月的僵持觀望之後又出現大幅度上漲。 看著歷次房地產調控政策，再看看現在的房地產行業，感覺國家發展的真快，相信房地產會越來越好。