楼盘新项目为什么比常销项目好做

① 为什么房地产公司开发项目老喜欢成立个新的子公司做开发呢

1、方便以后融资，项目公司的股份融资，比较容易，而用集团的股份融资牵涉太多。

2、独版立核权算，损失和责任只限制于项目公司内，风险可控。

3、地方政府出于把税留在当地的考虑，也会要求集团成立项目公司。

这样房地产公司开发项目成立个新的子公司，不会因为一个项目有问题而影响其它项目的开发建设（比如被法院查封）。

(1)楼盘新项目为什么比常销项目好做扩展阅读

房地产企业大部分项目在公司注册地之外，异地经营时如何选择经营主体是一个无法回避的问题。项目部、分公司和子公司是常见的三种选择。

1、异地经营架构选择是多维决策，不是单维度决策，必须考虑多种影响因素，而且各种影响因素的作用可能是相互矛盾的。

2、很多时候，选择不是要寻求最优结果，事实上大多数情况下没有最优结果，只有有限信息下的次优决策，或者说“两害相权取其轻”。

3、犹如短板效应一样，异地经营决策中最终起决定作用的决策因素往往是决策者最担心和最不能接受的那个影响因素。

② 房地产是做中介比较好还是去案场做销售比较好 各有什么优势和难点 求资深地产人士给详细分析下 谢谢

中介的话分析以下几个优劣
优势：1.选择性多，咱就说新房吧（哪个楼盘好卖你可以卖哪个，而且到处跑更可以增加 你的见识，学会每个楼盘的优劣；
2.佣金高，有些甚至比起现场销售的要高很多倍，你卖一套人家要卖10套。
3.客户量多，因为你自己可以通过各渠道找寻客户，接触的客户多了，也便于提升 自己的能力，成交几率更高。当然这也要是能够控得也那些客户。
劣势1.刚做的话，前几个月要投入少量的资金及大量的时间与精力去学习
2.前期学习过程中的苦闷，害怕会淘汰掉很多人（一天可能要打几百电话，过程中会 被无 数人拒绝与大骂）
3.好不容易约到一个客户去看房了，约好时间后，第二天突然又不去了，而且这种情 况会 时常发生
4.带到现场后，客户这里不满意那里不满意，看了好几个楼盘都没成交；而且还有可 能被跳单，客户自己跟现场销售成交了。
5.有可能成交后因为某些原因开发商不给佣金
做现场销售的优劣分析
优势：1.客户量方面不用自己找（有些是客户自己上门咨询，有些是中介带来的）
2.客户到来后自己只需讲解沙盘，算下价格，当然必要的成交技巧还是需要的；
3.如果楼盘好点的话一次开盘可能让你带不一笔可观的收入。
劣势：1.来咨询的客户，如果你没有足够强的成交技巧，或者楼盘的卖点一般，10中有四 五个成交算不错的了（因为客户皆有对比心理）楼盘又不止你这一个
2.提成相对中介来说较少，一般是千分之一到千分之五。
3.除了星期六日或者假日期间，来看房的一般较少，加上开盘的次数并不多，销售 会比较清闲。
个人来说的话是比较喜欢中介方的，因为学习的东西多，特别是如果能成为二手方面的高手的话，再来做新房便不是难事。也是出于个人的热爱吧！
以上信息希望能够帮到你，为你做参考借鉴；咱经验有限，说得不好的地方还请多担待哈。

③ 现在的房地产销售好做吗

首先，作为一个新人，你要充分的了解房产到底是一个什么样的行业。
我做了四年地产，也算经历过地产的火热和打压。
简单的说，中国地产发展空间非常大，在欧美等发达国家，基本上土地资源已经开发殆尽，只剩下更新换代，而我国，还处于发展中国家状态，拥有大量的存量土地。所以前景非常广阔。
房地产不好做，只是相对于，前几年得炒楼热，导致房地产经济的泡沫发展和中国地产的畸形状态。所以政府适时的采取的相应政策，使地产市场趋于正规，而并非是想毁灭一个“朝阳”行业。
当然，就现阶段而言，如果你是一手，那么由于国家政策的严厉打压和相关政策，所以，一线城市的一手楼盘，确实不太好做，但是，如果开发商敢于开盘，那么销售状况还是非常不错的，毕竟，房价是1W还是8000，对于销售人员的影响并不是很大。中国是人口大国，大量的刚需客户和人口流通，导致中国的地产市场不可能冷清。
而如果你是做房产中介，那么可以说，虽然没有前两年，市场那么好，但是如果房产中介做得好，依然可以成为收入不菲的行业，而且入行门槛低。而且，今年两会出台的政策，也抛给了持观望状态的刚需客户一个橄榄枝，就是首套购房利率下调，首付款下调。所以，政府打压房产，不如说成是，政府调控、规范房产市场。
其实，IT赚钱么？不一定。炒股赚钱么？不一定。白领赚钱么？不一定。
所以，行业好不好做，主要看你怎么理解这个行业，而不能单纯的从某一个时间段去看。20年前，互联网都没有，你说怎么做？
以上手打，希望满意。

④ 做一手楼盘销售好，还是二手中介好

两个岗位有比较大的区别：
1、从岗位工作内容上看，新盘仅仅单对自己的项目做服务，而二手需要对机构所在地周边的所有楼盘都有比较详细的了解；
2、从工作目的看，做新盘的目单纯是为了出售，二手不光需要出售，还有大量的租单；
3、从销售模式看，新盘的销售模式多半是坐销（当然现在也有许多楼盘需要行销，比如万科、碧桂园），而二手基本是以行销模式为主，比如扫街，发单，贴条，各个小区去熟悉等；
4、从行业发展来看，在一个房地产市场发展的比较饱和的城市里，二手交易的量是会超过一手盘的，因为土地是不可再生资源，在发达国家里（比如美国）二手盘交易量是大大超过新盘的。
5、从收入上看，做一个新盘如果能从项目刚入场时（特别是首次开盘）你能进入，那么收入还是会有一定保障的，因为是集中开盘或者加推，你的个人业绩会与开发商的宣传或者团队的努力有一定挂钩，客户的目的也十分的直接，还有部分客户会有盲从性；而做二手房交易的话收入比较难以把控，毕竟不是每个客户进来你都能搞定的，而且这种客户多半比较挑剔。当然我相信做得好的二手sales收入可以超过大部分新盘销售
6、从作息时间上来看，个人认为新盘的压力比二手要大。新盘集中开盘、加推、强销或遇上重大项目节点例如样板间开放、节日推广等日子你就别指望有什么休息时间，每天能保证7~8小时睡眠都很难，但越是忙的时候就越意味着收成的日子不远了；二手盘的作息时间比较固定，除非你休息日遇到客户要看房之类的。
个人建议你先从新盘开始做起吧，现在那么多代理公司，中原、世联、伟业、新联康等等，天天招人呢，如果你真喜欢这个行业，先进入这个行业摸摸门道，做出个人提升后再来选择你的岗位不是更好么？

⑤ 刚做 置业顾问 是做开发商自己的售楼体系好还是做代理销售体系好

这个要看你怎么看待这个问题，以及你想要得到什么。

从建设单位的角度来说，通常情况下，待遇会好一些，销售提成也会相对高一些。但是会存在一个问题，一个开发企业的项目运营周期相对会比较长，也就是说，通常做一个项目，从开盘之前的所谓的接待期到交房，根据项目大小的不同，时间也会不同，但是对于销售来说，肯定会有空白期，也就是说，除非选择跳槽，不然你的平均月收入会相对拉低
从代理企业来看，一个好的代理企业，也就是能源源不断接到新项目做的企业，如果你能够在里面有一个好的业绩，公司会根据个人能力来调整人员的分配。当一个项目的高峰期结束后，剩下的尾盘销售会很艰难，如果你够优秀，并且和上层关系好，就可以把调整到另一个新的项目，很快的又会有大量房源可以销售。从这个角度来说，营销代理企业就有这个优势

所以，还是要看你个人的想法，你更愿意接受哪一种？在我看来，各有所长。但是我更偏重于入行先进代理企业，等有了一定的销售管理经验，再去开发公司，有利于你更好的往上发展。接触的项目多了，各种类型的房屋模式也就见多了，销售模式不是千篇一律的。等经验更丰富了，那才有发展的空间。
就拿我而言，我除了最开始的多层洋房，后面几个项目全是别墅，但是对于高层项目，我是一概不知，就连自己买房子，都不能理解为什么高层的置业顾问会这样对待客户。但是我也相信必定有别人的意义。经验就意味着大部分的能力

希望对你有所帮助

⑥ 房地产销售好做吗

1、“利他”的思考方式
有人说，“钱从客户口袋到销售人员口袋”这一段距离是世界上最长的距离，我觉得形容得很贴切。只要客户不掏钱出来，我们就永远得不到，所以如何缩短这一段距离是至关重要的。
与客户的沟通以及相处中随时以“利他”的思考方式去进行思考，如何帮助客户，如何才能让客户处在最佳利益的状态，如何才能让客户觉得贴心，才会帮客户解决困扰，才会让客户喜欢买你推销的房子，才会让客户将你视为朋友，而不是在客户的眼中只是一个老想把房子卖给他，如此失败的一个销售人员而已。利他的思考方式可以让我们跟客户站在同一阵线去解决问题，你是他的最佳战友，而不是站在你销我买的对立立场。
2、避免自己制造的销售误区
在销售工作的过程中，常常会不自觉地陷入自己制造的误区而不自知。这其中有两个误区是我们最容易掉进去的，所以必须随时提醒自己。
其一是 ：当我们想要将手上的房子销售给客户的时候，客户真的需要吗？是他真的需要还是我们觉得他需要，如果只是单方面我们觉得他需要，那么成交可能就会距离我们遥远而且机会渺茫。所以在面对客户销售之前，如何唤起他的“需求意识”，以及如何创造他们的需求是我们必须要用心的重点，因为在他不认为自己需要的时候，他是绝对不可能点头同意成交的。对客户来说最好的房子就是客户已经产生需求的房子才是最好的房子，所以优先销售需求，然后再销售房子给客户，而不是先销售房子后才销售需求。
其二是 ：我们所提出的意见是基于客户的需求来考虑的，还是我们只将焦点集中在自己的业绩完成上，所提出的意见是为客户量身定做，还是为我们自己量身定做。这两种心态造成我们和客户之间的不同距离。我们当然希望客户的订单越大越好，成交的金额越高越好，但是客户的期望却并非如此。每一个客户的期望都是希望能够在最低的金额下发挥到最高的效率，客户并不是吝啬花钱或者挑毛病，因为换一个角度来思考，如果我们自己是客户，当我们决定要花钱买房的时候说不定比现在这些抱怨的客户更加的挑剔。一个成功的销售人员在客户的心目中是客户问题的解决者，而绝对不是客户问题的制造者。
3、成功地销售商品给自己
其实在这个世界上最难销售最难面对，以及最挑剔的客户常常就是自己。
因为你自己最清楚这样的房子能不能够满足自己的需求，要说服自己购买并不是一件容易的事，如果能够让自己燃烧起购买的欲望，甚至让自己下定决心购买，你需要的是什么呢？而在自己销售给自己的过程中十有八九你会询问自己的问题可能也会是客户会问的问题，怎样的回答方式可以令你自己满意呢？

⑦ 就目前房地产市场而言，房地产开发商是自销好还是代销好，他们的利弊在哪里，他们成本有什么区别。

“聪明”的开发商总是有的，他们善于“挖掘人才”，把合作方派来的操作班子或者经理回人进行“消化答吸收”，“化友为己”，尽管这样做在业务上不是很道德，但经济利益的驱使总会使人无所忌惮，本来3个百分点的法人佣金，变成了1~2个点的个人奖金，还省却了高额的国家商业赋税，而只缴了个人所得税。损失的就只有是合作代理机构了，但一个楼盘佣金的得失也不是致命的，毕竟也没有投入什么人力物力。

为什么越来越多的开发商开始物色合作营销代理，最主要还是心理上可以减压很多。开发商自己对营销不够专业，既使招聘了不少专业营销人才，也往往因为行政级别关系而不能放权操作，对“自己人”不放心，从而，老总事无巨细，采取一支笔制度，对专业性质强的工作横加干涉，结果越弄越糟糕，在民营企业里为甚。而交给了专业队伍营销，无疑是很好的减压之术。。

⑧ 为什么做房地产销售什么都不懂刚开始要让你做行销呢

房地产销售人员需要有个熟练地过程，这个过程中除了要掌握房地产专业知识，还要熟悉产品和客户接待流程。专业知识可以通过培训教材来主动学习，实时考核就行了。但是客户接待不是培训能够解决的。除了日常接待说辞的演练，现场沙盘讲解和一对一流程演练之外，新人需要和真实的客户有更多的接触。
我们知道一个楼盘为了创立知名度都花了不少的成本去打广告，广告带来市场形象的同时也为售楼部带来客户，我们曾做过测算，基本上每批客户到达售楼部的广告成本差不多都在数百乃至千元左右。由于新人对客户的把控能力有限，如果让新人用到场客户练习接待能力这无疑是个天大的浪费，好比用真飞机做靶子练习高射机枪手！
另外新员工的心态也需要磨练，你要知道每批客户有这么高的成本，你还敢贸然接待吗？行销就是采用主动出击的方式，可以锻炼销售人员的主动性，销售是从拒绝开始的，你若不能度过这个总是被拒绝的心理矛盾期，多少客户给你都是浪费，所以行销也可以磨练销售人员的意志力。只有走到人群中你才有机会跟更多的消费者就房屋买卖进行交流。
一般要求新人都人首先要市调，对区域市场有个初步的实地了解，而后已经熟练了本项目的基本情况，再派到人多的地方去通过派单的形式来让销售人员建立销售的概念，如果你连单张都派不出去你就不适合这一行了。既然单张派出去了，一天派几百份就可以和几百个陌生人打交道，这样一段时间就可以消除你在接待过程中的紧张感和增强临场应变能力。单张发出去了还要留意观察，有人仔细阅读的一定跟上去询问是否有购房打算并进行初步攀谈，逐渐可以上升到要电话和带客到场的能力，甚至最后把客户带回来还能成交。另外总会有些人询问你的房子情况，比如一天发了五百分单张出去，应该会有五到十个人会跟你交流，新人也就通过这种实地交流的形式走向成熟！
销售没有技巧的，一定要靠自己努力，忽悠的人走不长。
所以建议你不但要能够走出去，还要习惯性喜欢走出去，到客户哪里去才有机会成交。售楼部只是个接待的场所，销售不能依赖客户的主动需求，房地产销售的是什么？你要理解一下，房地产销售就是指客户没有意向或是购买意向不强的时候通过销售人员的反复说服，最终达成购买的过程就称之为房地产销售。如果每个客户都自己走到售楼部要买这买那，你的存在又有什么意义？
房地产销售的专业不代表伶牙俐齿，你要熟练掌握本楼盘的所有情况，对客户真诚以待，尤其户型面积，各个功能区的尺寸，每个单元的价格和首付及月供能够牢记，不要等客户问所以建议有时间多出去派单，多追踪陌生客户的电话，多做置业计划换算【每天不少于50份】、多画户型图【每天不少于5张】，长此以往坚持下去，你一定能够成为一个顶尖的销售精英!
祝你成功！

⑨ 去售楼部，为什么经常被销售员问是不是第一次来

因为如果你之前去过，他又不认识你，说明你是其他同事的客户。按道理讲他是必须联系你之前的置业顾问来接待你，不然就算抢客户（相当于抢钱了）管理制度也不允许的

刚入行不久销售人员,应该喜欢接待踩盘的才对,因为你会觉得他们懂得多,问的也专业,能让你的能力很快的提高!通常来说作为一个新手,能把一个踩盘的应付下来,就象征着你出师了! 友好一些对于踩盘者的热情更可以反映出本楼盘的自信，我就是最好的！友好一些，可以为自己在业界树立良好的口碑；友好一些，你可能获得更多的客户，因为同行也要买房而且同行，还是周边人在卖房时的意见领袖；友好一些，你也许改天就可能被哪个老总高薪挖走；友好一些，市调人员也就是了解一些基本信息，可能还不比客户问得多被踩盘人员的感受和礼遇看待事物的时候我们应该多方面观察，不能仅仅只看到事物的一种情况，我们大家都在呼吁踩盘时遇到尴尬

⑩ 明明最先开盘的一栋是最差的，为何置业顾问总会告诉你是最好的

我觉得这个问题问得很傻，就比如说这个楼盘是你家开的，你会说你这个楼盘很差吗？那不得王婆卖瓜，自卖自夸，不把它夸上天就算对不起这个楼盘了，所以对于这些置业顾问来说也同样如此，既然我在这个公司里面上班，就有义务维护公司的利益，所以他不对你说实话也是很正常的一件事情，然后这个时候就需要你有一个很强的侦查能力。

不仅如此说句不好听的这些置业顾问算是开发商养的最忠实的犬，你希望他们能向你说真话可以说是不可能的事情。