怎么和楼盘物业搞好关系

⑴ 我要在小区宣传 怎么和物业搞好关系

宣传什么呢？商业宣传吗？会不会影响小区的环境管理？只要不让人家为难，一般是可以沟通的。

⑵ 我是家装公司的一名业务员。想跟售楼部的与物业搞好关系。请问怎么与售楼部的人搞好关系。

现在的物业一般都是外包给专业的物业公司了，你可以假装是客户打电话到售楼内部问房子容的时候问一下物业是什么公司负责，然后就直接去找那个物业公司谈了。或者去看样板房的时候直接跟售楼部的人或者经理说，可以分多少提成。

⑶ 如何和甲方物业处理好关系

这个要看是什么物业，有商业物业、小区物业、特种物业，还有出现什么事，才能说怎么处理好关系

⑷ 在物业多种经营中，如何处理好物业公司和商家与业主的关系，包括如何分工如何分配如何监督

这里说的简单点
你所言到的我认为是一种综合性的物业管理。其中应有版基本的住宅物业管理轨迹，权其次要有商业物业管理的程序。建立一种综合性的管理体系，很重要应该知道商业物业管理与住宅物业管理的共同面与独立点。
物业管理企业对综合性楼盘管理、其本身要明白最终自己要什么。商家在物业管理中她们最终要什么。住宅的业主与物业与商家之间其业主需要什么。(生态能够在环境中得到平衡应该是自然规律，如果偏离了那你一定能想像出其后果)
分工、分配、监督这就是要遵循你公司的相关文本。【如管理处日常作指导书，各部门工作人员的岗位细则、各岗位即是独立又是联动，联动首先要有团队精神。物业管理是对楼盘、区域、场所及动态进行相对的管理。更重要的是对员工或者说现场工作人员思想的管理、自身素质的管理。】
你说呢？但愿能帮上你。

⑸ 与园区物业打好关系,建立友谊的书面表达

作为小区业主应该和园区的物业搞好关系，建立友谊的书面表达的话可以写，为了小区物业辛苦了，所以我们小区业主真心问候物业人员。

⑹ 怎样处理好物业服务企业与业主的关系

怎样处理好两者之间的关系，就是怎样去满足业主，帮助他们解决实际问题，使其正当需求得到满足。从而沟通彼此的思想，消除误解，让业主感觉我们物业服务企业不仅是为盈利而存在的法人机构，而且一个可以依赖的“朋友”，一位值得信赖的“合作伙伴”，一帮不可不请的“管家”。物业服务是一项涉及面广，法律关系复杂的综合活动。它牵涉到房屋、土地、环境、人物等错综复杂的关系，再加之不同地域、不同业主等差异，便形成了物业服务活动的多样性和复杂性。由于在我国现阶段国情与法律框架下，物业服务企业与业主在经济利益上存在差异性的问题，所以产生矛盾和纠纷也是在所难免的。然而，问题与矛盾的出现往往不能归纠于一方。其中，可能是物业服务企业行为不规范的原因，也可能是业主自律性不强的原因，任何一方的举动，都可能导致物业服务活动中矛盾问题的出现。因此，在这一“矛盾共生体”中，处理好两者之间的关系就成为物业服务工作能否顺利开展的关键。那么，就个人在物业服务活动中的所见所闻，特此在下文中简述一下所学及心得。一、处理好物业服务企业与业主关系在物业服务活动中的作用中国文化中，讲求“天时地利人和”，而“人和”又是其中最重要的一环，和则兼得天下，反之则与之失之交臂，当然在物业服务活动中，自然也缺不了“人和”这一环了。物业服务中的“人和”无非就是物业服务企业同业主之间的关系，其与业主关系的好坏直接关系到整个物业企业的发展。因此处理好物业服务企业与业主的关系在物业服务活动中尤为关键。既然处理好物业服务企业与业主的关系在物业服务活动中如此重要，那么它又有何作用呢？就本人在物业企业实践的经验得出以下结论：（一）处理好两者之间的关系，可以丰富公共关系的内涵。处理好了两者之间的关系可以为物业服务企业获得有利的公共宣传，为物业服务企业建立良好的“形象”，及时处理好在物业服务活动中可能发生的一切事情，也可提高自身在社会公众中的形象和地位，使个人价值得以体现。（二）处理好两者之间的关系，有利于降低成本，提高效率，促进双方关系的融洽。业主一方出现问题，物业方立即帮忙处理，矛盾少办事效率自然高，双方不用对簿公堂，减少了诉讼，双方当事人既节约了诉讼成本费用，又节省了时间，解决了问题；我们也因此提高了工作效率，在业主当中更有影响力。（三）处理好两者之间的关系，有利于两者之间权利义务的实现。权利和义务是两个对等的关系，任何一方在享受权利的同时都要承担相应的义务，业主若在物管活动中与物业服务企业关系融洽，其权利得到充分的享受，那么他们也很乐意承担相应的义务。（四）处理好两者之间的关系，有利于预防、减少纠纷。物业服务方面做得好，双方关系融洽，业主自然不会无理取闹，有事找物业，物业方面不仅尽职责所在，还尽力提供帮助，那么物业纠纷就无从而起了。（五）处理好两者之间的关系，有利于促进双方的团结。所谓一方有难八方支援，业主有困难，物业方面及时出人出力；相对的，物业服务企业遇到什么难题热心的业主同样也不会隔岸观火，所谓是人多力量大，多一个人帮忙就多一份力量，当大定一起劲往一块使，一起出谋划策时，再大的困难、再难的问题也就迎刃而解了。二、物业服务企业与业主关系主要存在的问题物业服务作为一个新型的行业在第三产业中逐渐崛起，人们从认识到接受这一过程中，必定会产生许多的矛盾与冲突。作为一个服务行业，盈利自然也是物业服务企业的首要目标；然而，围绕着物业服务企业与业主各自的利益，双方必定是矛盾丛丛。据相关资料表明，主要有以下五个方面的问题：问题一：艰难的物业收费物业服务企业在10年前就开始讨论收费难的问题，如今依然在探讨，并且会一直探讨下去。曾有物业企业的负责人如此感叹：“物业收费想起来心烦，做起来困难，最令人头痛”！就拿我所在的物业公司来讲，白沙世纪佳园东2栋1002业主刚搬来不久，墙面就出现空鼓现象导致墙漆跌落，为此，业主天天往物业中心奔波，还找了各方专业人士察看空鼓原因，本应是开发商遗留的质量问题，但开发商一直拖延并不给予及时处理，以至业主认为我们跟开发商一个鼻孔出气，对公司抵触情绪极大，当我们上门催收物业服务费时，业主就以：“我们的房子连安全问题都没解决，有问题没见你们及时处理，还想要我们交管理费，看我不跟你们物业耗到底”一句话把我们拒之于门外。我认为物业作为开发商与业主之间的桥梁，开发商也应该站在物业的角度上想想，发现是自己的问题应及时解决，让业主安心，觉得物有所值，以此在社会上树立良好的口碑，物业自然就保值升值了。问题二：业主大会组建难据有关资料显示，北京市居住小区物业服务3077个项目中，按《物业服务条例》成立的业主大会只有360个，仅为住宅项目的11.7％。作为首都的北京尚且如此，其他城市就更不必说了。而业主委员会的成立恰巧是在出现问题之后业主才有的一种组织意识。那么，更应尽早组织成立业主委员会，减少在物业服务活动中不必要的麻烦。问题三：物业服务服务不到位物业服务作为一个兴起的行业，无论是在人力还是在物力上都有所欠缺，特别是目前在这一方面的专业人士更是稀缺。很多物业企业的组成人员多是以前居委会的下派人士以及下岗职工。因此，在管理和培训方面都不到位。整个行业良莠不齐，有的物业服务企业服务理念差，收费至上，盲目追求短期利益，而忽视对业主的服务，一致造成业主对物业服务的不满。问题四：物业纠纷难解决业主、物业服务企业、开发商三个主体之间责权不明。有些物业服务企业与开发商多存在着母与子的连带关系，倘若有业主的有关投诉牵扯到开发商的利益，物业服务活动就会骑虎难下，陷入两难的境地。因此，很多物业服务企业在处理此类问题时的办法就是尽量的拖，等到业主觉得没意思，反正不给处理，也就难得跟物业打交道为止。问题五：现有法规不完善到目前为止，我国颁布并实施的《物业服务条例》外，再没有一部正规的有关物业服务方面的法律条文。因此，很多物业服务方面的问题因无法可依而无从解决。就《长沙市城市房屋装饰装修的管理条例》而言，其中有以下一条规定：“违反本条例规定装饰装修房屋的，物业服务单位、房屋所在地居民委员会或者单位房屋管理部门有权制止”。很多物业服务企业就这条规定，在业主与装修公司前来办理装修手续时，收取一定的装修保证金，以限制和便于管理装修公司以及业主的相关行为。业主、装修公司拒绝交纳，因为其觉得不合法，但企业就其条例认为有法可依。其实双方各有理，物业服务企业为规范装修公司的行为及更好的保证质量，根据有关法律条文的规定，收取一定的费用以达到限制的作用；业主，装修公司拒绝交纳，因为没有一条法律条文明文规定可以收取此项费用。若我国有部完整的有关物业服务的法律条文，以上事例就会减少很多了。三、处理好物业服务企业与业主关系的途径（一）明确双方定位、利益共存在法律层面上，《物业服务条例》中已确认的双方是两个独立平等的民事主体；在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动关系层面上，是服务与被服务的关系。不能简单的定位谁为主，谁为辅，谁为上，谁为下。但是在社会层面上，人们受传统思维的影响，在观念上使得双方平等的关系产生错位，部分业主采取拒绝态度，给物业服务活动增加了不少困扰。因此，明确双方的定位与平等关系地位，是处理好物业企业与业主关系的前提。物业服务企业与业主在物业服务活动中，虽然在经济利益点上有差异，但目标是一致的。是“对立的统一”寻求双方的共同利益，才是处理好双方关系的根本保证。日常生活中人们常常忽视了物业服务活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。社会上人们更多的关注两者之间的服务与被服务，双方的思维都单方面的局限于一般的商品交换遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获得最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突。由于部分业主尚未形成建立个人资产经营概念，未能体会到资产统筹经营的实惠，再加上业主经济意识上存在较大的差异性，部分业主较看重个人的即得利益的获取，漠视长远的、公众的利益，造成推广“合伙经营”理念的困难。一般物业服务企业只好将大部分精力和财力放在业主个人感受服务上，而放在实现“共同利益”目标上的精力与财力远远不够，遇到素质不高业主的非理维权与无理要求，物业服务企业又常处于“被动挨打”的境地。同时，一些物业服务企业对“合伙经营”、“合作伙伴”概念上也认识不足，追求短期利益，仅实行一般意义上的服务与管理。因此，双方都应清楚的认识到，在物业服务活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中。是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。互惠互利才是双方利益的根本所在。（二）建立互信机制，共存共荣有了“利益共同点”，彼此“互不设防”，互相信任，真诚合作，才能达成共同目标。因此，建立一种互信机制是非常必要的。不论是物业的所有者，还是管理服务的经营者，达成共同利益原则是永恒原则。不论是物业服务企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题，解决问题。在处理双方关系时，并本着“求同存异”的精神，采取包容、互让、友好的态度。 作为物业服务企业应正确对待业主的利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为。在提高服务品质与管理水平，提高服务档次，推行“品牌”效应上下足功夫。要在员工的思想意识中肯定和树立“业主第一”的观点，认真对待和处理业主的诉求。同时，在提升一线员工素质上要下足功夫，动用企业的一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效的与业主进行友善的沟通，才能给业主留下良好的印象。对提供那些内容的服务，服务水平达到什么样的标准，实现什么样的管理服务目标，应该切合企业的综合能力，必须充分尊重业主意愿的服务，建立在双方平等协商认同的基础上，忠实的履行委托合同内容，才能最大限度得到业主认同和信任。作为业主，在物业服务活动中，不能以监督者自居。对于管理服务中出现的问题和意见分歧，应该置身于“合作伙伴”的角色之中，在认识上求得统一，在行动上给予物业服务企业最大的支持与协助。业主应当正确运用监督机制，而不应简单地、随意地行使监督权和否决权。要认识到合法权益的监督权，是实行民主自治的根本保证。但是，这种监督权的行使，必须是建立在一定法律法规范畴之内，依据合同法的规定，按照具体合同或协议的约定进行，而不是随心所欲的个人行为，更不是为监督而监督的管制行为。监督权与否决权的滥用，必然导致双方相互设防，互不信任对抗局面的产生。成功的小区，业主和物业双方都将对方作为不可缺少的合作伙伴。业主和物业服务企业应该共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个完善的信息反馈体系，充分发挥业主委员会“桥梁”和“润滑剂”的作用。在业主委员会这个平台上，真正做到你中有我，我中有你，互相包容，和平共处，共存共荣。（三）促成交流沟通，完善法制沟通是把思想、情感、知识、信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业服务活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方的关系，增加彼此间的了解，消除彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业服务企业，还是业主都应重视和加强彼此间的沟通，这样才能使关系融洽，相互信任，和睦共处。 由于物业服务是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，正处在成长和发展阶段，为了保证其健康发展壮大，尽快完善法律法规是前提。政府应该结合本地实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款，简化程序，增加可操作性。因为在物业服务活动中出现的一些问题和矛盾，仅协商沟通是解决不了的，还是要依据法律法规来解决。如果法律法规健全，执法严格，那么，一些小区的业主与物业服务企业之间矛盾和冲突也就没有那样尖锐不可调和。在政府逐渐淡出市场的时期，加强行业协会建设，强化行业协会指导调和功能，充分发挥行业协会的“桥梁”的作用，才能确保物业服务市场的健康、有序、规范的发展。 作为业主大会执行机构的业主委员会，在处理业主与物业服务企业关系上起着极为重要的作用。鉴于在物业服务活动中，业主与物业服务企业存在着的不对称性，必须建立一个业主委员会成员的培训体系，对业主委员会成员实行“上岗证”制度，这样才能达到一个平衡。政府职能部门和行业协会应肩负此项重任。 总而言之，要处理好业主与物业服务企业的关系，除了当事者双方各自的因素外，还要明确定位，认清共同的利益，保持良好的沟通，建立完善的体制以及公正的社会环境和正确的舆论导向，缺一不可。处理好物业服务企业与业主两者之间的关系，并非一件易事，它不仅涉及到了人际交往，而且还关联到法律法规、文人地理以及装饰装修等多方面因素。

⑺ 谁能教我如何跟物业打好关系进小区做推广活动 具体问题如题，下面是补充问题。

你基本上是考虑太多，物业应该看你的活动是什么性质？便民的一般物业都会支持，顶多是收取点管理费用。至于联系谁，一般物业是有分工的直接找管理经营的就OK了！

⑻ 如何处理好物业经理与租户的关系

一个专业管理公司所管理的小区或办公楼、学校、医院，其有形资产动辄百万、千万，甚至几亿、几十亿。管辖范围内各种人的活动，简繁相间，难易互见，管理者的敬业精神，显得尤为重要。 管理者的敬业精神包括： 1．强烈的使命感。商业社会中，人类的许多活动都是价值的体现。平时，报纸上常刊载对物业管理公司的投诉信函。这其实稍加研究便可以发现，投诉最多的是那些仅仅翻牌的公司，或者是发展商自己凑合成立的公司。相比较之下，对业主或发展商委托竞标的项目，许多物业管理公司在接标后能努力管好，受到赞誉。除了他们技术水平高，实力强外，意识在起作用。的确，日常的工作中有很多问题，各种矛盾，以怎样的方式和方法去解决，结果完全不一样。如果能确立起一种为业主服务好的使命，话就好说，事就好做。 2．高度的责任心。很多物业管理人员都把管理服务当作自己的事来办，甚至做得比自己的事还好。有了这种责任心，就会去研究问题、解决问题，就不会去扯皮。水管裂了，不会先去寻找谁承担责任，而是先解决问题。 3．团队精神。物业管理涉及的面很广，需要的知识结构复杂。有人说，物业管理要解决的问题“上至天文地理，下至鸡毛蒜皮”，一点也不为过。但一个人的精力、知识毕竟有限。如果发扬“团队精神”，就没有解决不了的问题。对复杂设施、设备的管理，外包是一项常见的方式，但如不能与协作方之间发扬“团队精神”，恐难把事做好。 二、物业经理应具有良好的心理素质 物业管理工作者活跃在高档办公楼、优雅的小区和涉外公寓，每天面对的有腰缠万贯的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艰辛的市民。他们对待物业管理人员的态度有的亲热有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顾。而在日常事务的处理过程中，对业主和用户的要求和服务，以及与政府行政部门的交往中，我们对事物的看法也常常不尽一致。如果没有良好的心理素质往往容易出现偏差。因此，以下几点显得非常重要： *精神境界要高。物业管理不是简单的看门、扫地、通阴沟。作为物业管理服务行业的工作人员，他们具有特定的专业知识和技能，在人格上与其他人都是平等的，只是社会分工不同而已。 *礼貌待人是物业管理人员必备的素质。不管在什么情况下，对周围的人，要以礼相待；对周围发生的事，只能多观察，多分析，决不议论，这一条非常重要。 *以平常心对待不平常的人和事。人家有的，我们不必也有；人家没有的，我们也可以有，也可以没有。 *要处理好各方面的关系。 与业主和租户的关系，与员工和领导之间的关系，与相邻单位和政府行政部门，等等，都要处理好关系。 三，物业经理要有精湛的管理技能 物业管理不仅要将管理内容按照目标去一步步地实现，而且要做得尽可能地有效。一般来说，通过努力，管理目标是不难实现的但要管理得非常有效，我们是必须要有精湛的管理技能的，而且这一点决不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多实践外，还要不断提高自身的文化修养和专业业务水平。 物业管理是一件很复杂的工作，涉及的面很广，从建筑结构到机械设备，从田园绿化到人的行为举止。如果没有良好的管理技能，很难胜任优秀的管理项目。管理技能涉及的方面有： 小区、楼宇的建筑结构，供电、供热系统，水处理系统，通讯系统，保安、绿化、清洁、财务的管理，人的管理，等等。 其中最为困难的是人的管理。人是具有思想的，而人的行为方式又是随时间、地点的不同而变化的。如何对人的行为进行规范和管理是一大课题。 管理处的员工，尤其是管理处的负责人，要不断更新自己的知识结构，学习一些管理学、社会学、心理学、法律和法规、甚至美学，将会受益无穷。 四、物业经理要有超前的服务意识 纵观过去的廿世纪，工业革命和四十年代以后的科技革命给人们的生活和意识均产生了巨大的冲击。我们知道，工业国家用了将近几个世纪所经历的变革，我们国家则在几十年内便就实现了。社会在发展，作为物业管理主要对象的人的要求越来越高，超前的服务意识显得极为重要。 例如，楼宇小区的智能化。这不仅仅是个监、控管理的问题，还能使人的生活和信息的获取更为便利和及时。 健康和人的生命越来越成为人们关切的主题。因此，安全防范、环境绿化、消除污染，成为摆在物业管理公司和全体从业人员面前新的课题。 服务的时效性。时间就是生命，时间就是金钱，已不再是文学作品里的用语，而是人们切切实实感受到的事实。信息革命已将这一概念大大强化了。 诸如此类，不一而足。

⑼ 请问专家我怎么才能跟小区物业及售楼部搞好关系，谢谢！（我是一入门级业务员）

你可以在小区放些版画之类的

⑽ 物业怎样处理好与业主之间的关系

物业服务在我国发展有十几年了，虽然积累了不少的管理经验，在相关制度和经营方面有了长足的发展，但在处理和业主的关系上却并未随之有多大的进步，甚至业主对物业管理的反对声音还不断升高，那么应该怎样妥善的处理好物业和业主之间的关系呢?

一、加强对员工和业主的宣导不少人对物业管理还存在认识上的误区：有的人认为物业公司与业主之间是管理者与被管理者的关系；有的则认为业主与物业公司之间是“主人”与“仆人”之间的关系。这些误解导致物业管理工作难以开展。其实，物业管理企业受托对物业实施管理，主要是为业主和使用人提供服务，物业管理服务合同一经签订，双方就是平等的合同关系，应依照合同和相关法律各自享有权利、履行义务，并没有主次之分。因此在处理物业公司与业主之间关系时，要着眼于双方是平等的民事主体，要以相关的法律、法规和各种合同关系的约定为基本准绳来分清双方责权，并以实事求是的态度，充分采用人性化、灵活性的方式处理具体问题。

案例1：某住宅小区的刘女士家中被盗，损失达3 万元，虽向公安机关报案，但一直未破案，于是周先生便将小区物业公司告上法庭，要求赔偿损失。理由是：物业公司收取物业管理费，没有尽到安全防范义务。律师认为：(一)物业公司收取的费用，应用于对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序；(二)《物业管理条例》中规定，物业管理公司的保安不得参与治安案件、刑事案件的调查处理。其主要义务是协助公安机关提供巡逻、安全检查和安全防范咨询等服务。因此，物业公司只要提供案发时小区保安的值班情况，证明已经尽到了维持物业管理区域内的安全防范义务，从法律上讲物业公司既可免责。这个案例提醒物业公司和管理人员，一定要加强管理特别是基础工作的管理，值班记录、基础台帐等一定要详细齐全。

二、找准定位，明确服务职能在我国《物业管理条例》中，明确了物业管理人员属于社会服务人员，虽然有时物业管理人员需要履行管理职责，但服务是物业管理的根本属性。因此，要处理好物业公司与业主之间的关系。

首先要以诚相待，用良好的服务态度拉近与业主之间的距离。当业主提出正当要求但又超越物业服务范围时，这说明我们提供的服务还存在瑕疵，应该立即纠正，如果因条件或人力限制难以满足需求，应向业主坦诚交待不能解决的原因。要通过沟通取得业主的谅解和信任，并做到于细微之处感化业主，让业主充分感受到你的善意、诚挚。

其次，要有积极进取、永不言败的良好心态。在实际工作中，物业管理人员肯定会遇到麻烦，甚至是个别业主提出的无理要求，感到委屈、困难而打退堂鼓，往往于事无补，倒不如以积极的态度去面对，终究会找到解决问题的办法。

再次，要充分理解，高度负责。由于文化、知识等差异，业主可能会对物业管理规定或服务不理解，提出一些不正当要求，甚至强词夺理、恶语相加，作为物业管理人员，不论业主反映的问题对与错、大与小、都必须以高度负责的态度来处理。案例2：去年9 月10日，某居民小区实施市场化管理，由于宣传到位，物业公司顺利进入小区服务，但有个别业主，习惯于过去的福利型政策，对物业管理“谁受益、谁付款”的原则不理解，以各种理由拒交物业管理服务费。对于这样的业主，物业管理员坚持以宽广的胸襟去包容，经过周到细致的服务和持续不断的沟通和改进，努力为业主提供正确认知和交流的平台，最终解决了这一问题，营造了积极和谐的氛围。

三、有效沟通，化解矛盾在实际工作中发生的矛盾纠纷，很大程度上是源于缺乏有效沟通。物业从业人员服务意识不强，沟通能力欠佳，将导致业主对物业服务的认同度不高。物业管理人员掌握一定的沟通技能，无疑会使与业主的交往变得更顺畅，将许多可能发生的问题与矛盾消灭于未然。成功有效的沟通，在于充分把握沟通对象的特点，因人而异，采用不同的沟通技巧，才能达到理想的效果。

以下是物业服务四种基本的沟通技巧：

（一）不和业直接主争执“对错”。业主因为不满才向物业公司反映问题、寻求解决，此时业主的情绪往往容易失控，但作为物业管理人员，不应受情绪影响，要站在业主的立场考虑问题，尽量帮助业主解决难题，哪怕业主有些行为失当，也要把“正确”留给业主，不要与业主争议而导致对立。

（二）规范用语。在受理业主的强烈投诉时，物业管理人员忌作“我不知道、我不清楚、我需要请示领导”等推脱之辞；面对业主的咨询求助，忌以“没时间”、“这是公司规定”等为由对业主置之不理；在业主要求上门服务时，忌以“这事不该我们管”、“你自己想法解决”等方式回绝。往往物业管理人员一句不恰当的话、一个不经意的举动，会为一件小事激化矛盾，这既破坏了和谐，更不利于工作。因此，物业管理人员应不断提高自身素质，通过落实“首问负责制”、规范用语与业主建立良好沟通。

（三）主动倾听，及时反馈无论是在生活中还是在工作中，善于“听”乃是一个人应有的素养。“听”是了解业主的需求，从而为其解决问题的重要手段，一个不会“听”业主说话的物业管理人员，不可能为业主解决好问题。要想了解业主真正的需求，我们最应该做的就是仔细聆听业主讲什么，想得到什么，从而与业主之间架起一座有效的沟通桥梁。如果想让业主理解并配合你的工作，作为物业管理人员要养成一个良好的工作习惯―“反馈”。就是说，应该将业主所反映问题的处理情况及时向业主报告，物业管理人员特别是小区管理员，要把当天业主反映的所有事情记录下来（要注明日期，作为基础资料存挡），然后摆放到办公桌上，分清责任逐一解决，并将解决的结果及时通报给业主，对于不能立即解决的问题也要对业主说明原因。

（四）丰富业务知识，提高业务技能。物业管理人员应具备丰富的物业管理行业知识及实际经验，这不仅能够及时解释业主提出的各类问题，与业主有效沟通，更重要的是帮助业主解决实际问题。特别是在推进物业管理市场化的过程中，物业管理人员必须做好宣传解释工作，这就需要物业管理人员具备较强的业务能力和自身素质。案例3：某小区有一对老夫妇，去外地住了三个月，回来后拒交这三个月的物业管理费，理由是这三个月没有享受该小区物业服务。小区物业管理员耐心地向他们讲道理：第一、造成房屋空置的责任在于业主本身，而非物业公司；第二、部分业主将房屋空置，但整个小区的公共设施依然要正常运行，保洁绿化等工作也不会减少；第三、虽然房屋空置，但业主依然享受着物业管理服务及其带来的物业建筑保值增值成果。老俩口听明白后心悦诚服地交纳了物业管理费，并向物业管理员表示歉意。本案例中如果一个物业管理人员不清楚物业管理收费的标准和相关条文，是无法讲解清楚物业管理的收费组成的。

四、学法用法，积极宣传法律常识物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到的法律问题非常广泛，整个物业管理过程中，时时刻刻离不开法律、法规。如何签订物业服务合同，如何制定规章制度，如何处理对内对外关系，如何开发物业管理中的服务项目，如何收取各种费用，安全保卫中遇到的问题怎样解决，这些问题应当以我国的法律、法规为根据做出正确回答。作为物业管理企业的工作人员，应该学习相关法律、法规，如《物业管理条例》、《城市房地产管理法》、《劳动法》、《民法》、《合同法》、《税法》、《物权法》等，遇到问题时一定要有法律观念，处理问题时要以法律、法规为依据。只有这样，签订的合同才有效力，制定的规章制度才能实施，处理问题才会恰当。现在有的业主对于自身权益的了解不够清楚，认为只要交了物业管理费，什么事情都要物业公司来负责。在这种错误意识的支配下，家中的电灯不亮、水龙头漏水，个别业主都要求物业公司马上修理，稍有怠慢，便会招来非议。究其原因，是业主并不了解物业管理。

《物业管理条例》规定，物业管理企业是对服务区域内公共、公用部分的设施、设备进行管理，对公共秩序进行维护，而不是向业主提供包罗万象、全方位的服务。案例4：在一个封闭式管理小区，一男业主和一位女朋友回家，到小区门口时，因为两人发生争执，男业主跑进小区大门，并“命令”保安拦住女友，因为保安没有拦住，女友追了进去，第二天，男业主就投诉保安不不作为。这个案例从表面上看，是个别业主的非理性“维权”行为。但通过对事件进一步剖析，可以看出，物业公司的管理工作存在不足，主要是宣传不到位，应该让小区内的每位业主都清楚自己与物业公司双方的权利和义务，都了解物业公司提供服务的种类和范围。

五、积极走访业主，诚意交流在实际工作中，作为物业管理人员经常会去业主家中走访处理问题。走访时，既要讲究实际，又要讲究艺术，才能实现良性互动，达到最佳效果。在走访中需注意以下几个方面：

1、事前要做好充分准备。要建立尽可能详细的业主档案，在变化中学会收集和运用业主信息。针对要解决的问题，搜集相应资料，在业主提出问题时，能够做出详细的解释。为提高服务水平，要提前思考相关问题，如：该如何处理规范之外的特殊服务；该如何规避风险；该如何重视和满足业主的个性化需求；该如何对待找茬的业主；该如何做好服务的延伸而不是服务的圈定，等等。

2、见面问候时最好点名道姓。迈进业主家门，你的第一句话可能是：“你好，见到你很高兴。”但这却不如说：“王先生，你好，见到你很高兴。”据测，后者比较前者要热情得多，一下便拉近了你与业主之间的距离。

3、主动开始谈话，珍惜时间。尽管对方已经了解到你的一些情况和来访目的，你仍有必要主动开口，再次对某些问题进行强调和说明。4、时刻保持相应的热情。在谈话时，你若对某一问题没有倾注足够的热情，那么，业主会马上失去谈这个问题的兴趣，当业主因为某些问题，出现愤怒，并难以抑制时，应提早结束此次走访。

5、避免不良的动作和姿态。如玩弄手中的小东西，用手不时的理头发，搅舌头，清牙齿，掏耳朵，盯视指甲、天花板或盯视对方身后的字画等，这些动作都有失风度，也会影响到走访效果。

6、要诚实，坦率，有节制。若在一件小事上做假，很有可能使你的整个努力付诸东流，对方一旦怀疑你的诚实，你的各种不同凡响的作为都将黯然失色。

7、要善于“理乱麻”，学会清楚地表达。讲话不会概括，叙事没有重点，常常引起他人的反感甚至回避。一般来说，你若从没有担心过别人会对你的话产生反感，就意味着你可能已经引起他人的反感了。

8、走访结束时，告别语应适当简练，克制自己不要在临出门时又引出新的话题。

9、最后关键的一条是微笑。希腊哲学家苏格拉底说过：“在这个世界上，除了阳光、空气、水和笑容，我们还需要什么呢！”可见微笑对人来说非常重要，而物业管理人员的微笑更能展示个人素养和公司对外的整体形象，当物业管理人员面对业主微笑时，就是向业主表示出善意、尊重和友好，这样能够让业主降低陌生感和心理差距，进而与物业管理人员产生温馨和谐之感。

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